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Instandhaltungspflicht des Vermieters – Die fließenden Grenezen

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) haben Sie nämlich die Wohnung instand zu halten und müssen daher auch Veränderungen der Wohnung durch normale Abnutzung hinnehmen.

Diese sind mit der Miete bezahlt.

Nur bei vertragswidrigen Beschädigungen haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Schadenersatz.

Einzelfallentscheidung erforderlich

Die Unterscheidung zwischen Abnutzung und Beschädigung der Wohnung ist kompliziert, oft sind die Grenzen fließend. Eine klare gesetzliche Regelung fehlt.

Letztlich muss für jeden Einzelfall gesondert entschieden werden, ob es sich noch um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung der Mietsache handelt.


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Mängelbeseitigung durch Mieter nicht so einfach

Bei der Beendigung des Mietverhältnisses gibt es häufig Streit um den Zustand der Wohnung. Der Parkettboden ist abgelaufen, der Teppichboden hat ein Loch, das Waschbecken hat einen Riss, im Badezimmer befinden sich unendlich viele Dübellöcher in den Wänden.

Sie als Vermieter möchten diese Mängel am liebsten durch den Mieter beseitigt wissen. Doch so einfach ist das leider nicht.

Das sind Abnutzungen

Verschlechterungen der Wohnung, die durch ihren normalen Gebrauch entstehen, sind Abnutzungserscheinungen.

Deren Beseitigung können Sie von Ihrem Mieter nicht verlangen. Zur Abnutzung zählen etwa ein im üblichen Maß abgelaufener Teppich, Druckstellen durch das Aufstellen von Möbeln, Schattierungen auf der Tapete durch das Aufhängen von Bildern. Verfärbungen der Fugen im Bad sind ebenso eine normale Abnutzung.

Hier liegen Schäden vor

Verschleißt Ihr Mieter die Wohnung dagegen über das normale Maß, liegt eine vertragswidrige Beschädigung vor.

Typische Beispiele dafür sind Löcher im Teppichboden, übermäßig abgenutzte Bodenbeläge, zahlreiches Anbohren von Fliesen in der Küche oder im Bad, übermäßig viele Dübellöcher und Schäden infolge von Einbauten des Mieters.

Lebensdauer spielt eine Rolle

Ob Beschädigungen der Wohnung als normaler Verschleiß beziehungsweise Abnutzung zu werten sind oder ob sie Schadenersatzansprüche des Vermieters auslösen, hängt auch von der Lebensdauer der beschädigten Gegenstände ab.

So können Sie davon ausgehen, dass ein Parkettboden 12 bis 15 Jahre hält und nach dieser Zeit abgeschliffen und neu versiegelt werden muss. Nach Ablauf dieser Lebensdauer sind Sie für das Abschleifen und Versiegeln zuständig.

Bei Laminatböden geht man von einer Lebensdauer von 8 bis 10 Jahren aus. Auch ein Teppichboden hält in der Regel 10 Jahre lang.

Ist der Teppichboden Ihrer Wohnung bereits nach 4 Jahren so angegriffen, dass er erneuert werden muss, spricht Vieles für eine übermäßige Abnutzung und Sie können verlangen, dass Ihr Mieter den Schaden ersetzt. Bei Fliesen in Küche und Bad können Sie erst nach 20 Jahren von Verschleiß ausgehen.

Stumpft die Emaille Ihrer Badewanne nach 12 Jahren ab, liegt ebenfalls Verschleiß vor.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.