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Instandsetzung und Co.: Diese Mehrheiten werden gebraucht

Wenn man am Gemeinschaftseigentum Reparaturbedarf feststellt, kann man nicht einfach einen Handwerker bestellen und die Reparatur durchführen lassen. Vielmehr ist zuvor eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich. Die für einen solchen Beschluss notwendige Stimmenmehrheit hängt davon ab, ob es sich bei der Maßnahme um eine Instandsetzung, Modernisierung oder bauliche Veränderung handelt.

Hier sollten Eigentümer bitte unbedingt aufpassen, denn die richtige Einordnung der Maßnahme ist von grundlegender Bedeutung. Kommt die Maßnahme nämlich mit der falschen Stimmenmehrheit zustande, wird sie hierdurch anfechtbar und kann nach Beschlussanfechtung durch ein Gericht für unwirksam erklärt werden.

Einfache Mehrheit für Instandsetzungsmaßnahmen

Bei Instandsetzungsmaßnahmen geht es um die Wiederherstellung des ursprünglichen, ordnungsgemäßen Zustands. Das kann ebenso die Reparatur oder der Ersatz eines defekten Teils sein wie die Auffrischung von alten Farben.

Beispiele für Instandsetzungsmaßnahmen

  • Die Fensterrahmen oder das Treppenhaus werden neu gestrichen.
  • Die Heizung ist defekt und wird repariert.
  • Das Dach der gemeinschaftlichen Garage ist undicht und wird neu gedeckt.
  • Die Kellertür ist verrostet und wird ausgetauscht.

Unter die Instandsetzungsmaßnahmen fallen auch solche Maßnahmen, mit denen das gemeinschaftliche Eigentum erstmalig hergestellt werden. Das kann die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands sein, wie etwa das Anlegen eines brachliegenden Gartenstücks. Genauso kann das Umsetzen einer behördlichen Anordnung eine Instandsetzungsmaßnahme sein: so etwa der Bau eines Mülltonnenabstellplatzes, weil die alte Abwurfanlage auf eine behördliche Anordnung hin entfernt werden musste.

Eine Maßnahme der Instandsetzung kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Das bedeutet, es müssen mehr als die Hälfte der anwesenden Stimmen einem Beschlussantrag zugestimmt haben. Stimmenthaltungen werden dabei nicht mitgezählt. Daher kommt ein Beschluss mit einfacher Mehrheit immer dann zustande, wenn die Anzahl der Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen übersteigt. Bei gleicher Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen kommt dagegen kein Beschluss zustande.

Tipp: Bei Beschlüssen mit einfacher Stimmenmehrheit kann eine Stimme das Zünglein an der Waage sein, eine einzige Stimme kann darüber entscheiden, ob der Beschluss zustande kommt oder nicht. Daher sollte besonders bei lange andauernden Eigentümerversammlungen darauf geachtet werden, dass bei der Abstimmung über den Beschluss kein Eigentümer eine Raucherpause einlegt. Falls doch, kann man den Versammlungsleiter um eine kurze Unterbrechung bitten und den Eigentümer wieder hinein holen. Das ist zulässig.

Auch modernisierende Instandsetzung bedarf einfacher Mehrheit

Die geplante Maßnahme ist auch dann eine Instandsetzung, wenn sie über bloße Reparatur oder die Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgeht. Soll eine defekte und veraltete oder unmoderne Einrichtung oder Anlage des gemeinschaftlichen Eigentums durch etwas technisch Neueres oder Besseres ersetzt werden, handelt es sich um eine sogenannte „modernisierende Instandsetzung“.

Wichtig für die Einordnung als solche ist der Reparaturanlass. Wird eine Verbesserung ohne Reparaturbedarf vorgenommen, handelt es sich im Zweifel um eine Modernisierung, die nicht mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann.

Beispiele für modernisierende Instandsetzung

  • Ein sanierungsbedürftiges Dach wird neu gedeckt und gleichzeitig gedämmt.

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  • Eine defekte Klingelanlage weicht einer modernen Gegensprechanlage.
  • Ein einfaches, marodes Holzfenster wird durch ein doppelt verglastes Kunststofffenster ersetzt.

Doppelt qualifizierte Mehrheit für Modernisierung

Wenn die Maßnahme ohne Reparaturbedarf durchgeführt wird und über eine Instandsetzung hinausgeht, kann es sich um eine Modernisierung handeln. Konkret ist eine Modernisierung durch folgende Merkmale gekennzeichnet:

Eine Modernsierung liegt vor, wenn die Maßnahme

  • den Gebrauchswert des Objekts erhöht,
  • die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert,
  • die nachhaltige Einsparung von Energie bzw. Wasser bewirkt oder
  • der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dient.

Gleichzeitig darf die Maßnahme nicht

  • die Eigenart der Wohnanlage beeinträchtigen
  • und einen Wohnungseigentümer unbillig gegenüber einem anderen beeinträchtigen.

Beispiele für eine Modernisierung

  • Neugestaltung des Eingangsbereichs ohne Reparaturbedarf
  • Dämmung der Hausfassade ohne Reparaturanlass
  • Anschaffung einer neuen, modernen Heizung, obwohl die alte Heizung noch voll funktionsfähig ist.

Eine solche Modernisierung können Eigentümer nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen. Das bedeutet, es müssen 3⁄4 aller eingetragener Eigentümer zugestimmt haben und diese müssen mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.

Allstimmigkeit für bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung geht über eine Instandsetzung oder Modernisierung hinaus. Sie ist ein auf Dauer angelegter Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum, der das äußere Erscheinungsbild der Wohnanlage nachhaltig verändert.

Einer baulichen Veränderung müssen alle Eigentümer zustimmen, die von ihr über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In den meisten Fällen ist hier sogar Allstimmigkeit erforderlich, da alle Eigentümer von der baulichen Veränderung betroffen sind.

Beispiele für eine bauliche Veränderung

  • Ausbau des Dachgeschosses zu einem großzügigen Dachgarten
  • Aufstellen von Schränken im gemeinschaftlichen Flur
  • Fällen des charakteristischen Baumbestands im Garten zugunsten eines Kinderspielplatzes

Tipp: In der Praxis bereitet die Einordnung einer Maßnahme als bauliche Veränderung, Modernisierung oder modernisierende Instandhaltung immer wieder Schwierigkeiten. Hier hilft der BGH, indem er dem bislang entscheidenden Merkmal der baulichen Veränderung, der „Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes“, seine ausschlaggebende Bedeutung genommen hat.

Im entschiedenen Fall ging es um das Ersetzen einer hölzernen Balkonbrüstung durch eine stählerne Konstruktion. Auch wenn diese Maßnahme die Wohnungseigentumsanlage optisch verändert, ist sie nach dem BGH nicht zwingend eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Vielmehr kann es sich dabei durchaus auch um eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung handeln, sofern die Kriterien dafür erfüllt sind (BGH, Urteil v. 14.12.12, Az. V ZR 224/11).

Damit können Eigentümer im Zweifel eher von einer Modernisierung oder modernisierenden Instandsetzung als von einer baulichen Veränderung ausgehen. Man sollte also immer zuerst prüfen, ob deren Voraussetzungen erfüllt sind.

6. November 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.