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Instandsetzung und Modernisierung: Das sind die Unterschiede

Sie als Vermieter müssen die Unterschiede zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen genau kennen.

Modernisierungsmaßnahmen gehen mit einer Verbesserung der Mietsache einher.

Es handelt sich somit um Arbeiten, die in erster Linie darauf gerichtet sind, den Wert der Immobilie zu erhöhen – unabhängig davon, ob es sich um eine Verbesserung des Mietraums oder um seine Erweiterung handelt.

Modernisierung aus wirtschaftlichen Interessen

Sie als Vermieter führen die Arbeiten also im eigenen wirtschaftlichen Interesse aus und kommen nicht einer gesetzlichen Verpflichtung nach.

Gegenüber den Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen auch Vorhaben von Ihnen, die keine unmittelbaren Einwirkungen auf das Mietobjekt darstellen.

Die Abgrenzung zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen kann schwierig sein, sie ist für Sie jedoch sehr wichtig.

Mieterhöhung nach Modernisierung geltend machen

Für Modernisierungsmaßnahmen können Sie nämlich unter bestimmten Voraussetzungen eine Mieterhöhung gegenüber Ihrem Mieter durchsetzen. Aufgrund der Verbesserung der Mietsache haben Sie Anspruch auf eine höhere Miete.

Modernisierungsmaßnahmen teilen sich auf in:

  • Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache
  • Maßnahmen zur Einsparung von Energie
  • Maßnahmen zur Einsparung von Wasser
  • Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums

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Beispiele:

  • Ersetzen der Ofenheizung durch eine Gasetagenheizung
  • Austausch der Kohleöfen gegen Gasöfen
  • Installation einer Gasetagenheizung anstelle von Gaseinzelöfen
  • Errichtung von Kinderspielplätzen und Grünanlagen
  • Einbau neuer Toiletten und Bäder
  • Einbau von Isolierglasfenstern
  • Anschluss an das Breitbandkabelnetz
  • Errichtung eines neuen Balkons
  • Einbau einer Gegensprechanlage
  • Verbesserung des Schallschutzes

Keine Mieterhöhung bei Instandsetzung

Folgende Arbeiten werden nicht als Modernisierungsmaßnahmen anerkannt mit der Folge, dass sie als Reparaturarbeiten angesehen werden. Hierfür haben dann Sie als Vermieter die Kosten zu tragen:

  • Reine Verschönerungsmaßnahmen, wie die reine Fassadenrenovierung
  • Austausch einer Holztür gegen eine Metalltür
  • Hausnummernbeleuchtung
  • Herstellung eines Glasausschnittes in der Tür zur besseren Flurbeleuchtung
  • Grundrissänderung der Wohnung, sodass ein Zimmer wegfällt
  • Austausch eines 5.000 Liter umfassenden Heizöltanks gegen einen größeren Heizöltank

Gleichzeitige Modernisierung und Instandhaltung

Häufig ist aber eine strenge Trennung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht möglich. Es handelt sich um gemischte Maßnahmen, die Reparaturen und auch Modernisierung beinhalten.

Wenn Sie alte, einfach verglaste Holzfenster durch moderne dreifach verglaste Kunststofffenster mit dem neuesten K-Wert ersetzen, stellt dies zum einen eine Modernisierung dar, zum anderen aber auch eine Instandsetzung.

Durch den Einbau der neuen Fenster sparen Sie nämlich Kosten der Reparatur der alten Fenster. Dies sind Reparaturkosten, welche keine Modernisierung darstellen.

Auch in einem solchen Fall haben Sie die Kosten zu tragen, soweit sie den Reparaturkostenanteil betreffen. Hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme lassen sich diese Kosten nach den gesetzlichen Vorgaben als Mieterhöhung teilweise auf den Mieter umlegen.

Tipp: Errechnen Sie genau, bei welcher Maßnahme es sich um Modernisierung und bei welcher um Instandhaltung handelt. Lassen Sie sich vom Handwerker entsprechende Rechnungen ausstellen, die eine Trennung vornehmen.

BGH: Genaue Trennung erforderlich

Nach Meinung der Richter am Bundesgerichtshof müssen Sie aber genau trennen: Nur die Kosten der für die Modernisierung wirklich notwendigen Baumaßnahmen können Sie zur Grundlage Ihres Modernisierungszuschlags machen.

Oder andersherum: Für Baumaßnahmen, die nicht der Modernisierung dienen, muss der Mieter nicht zahlen (BGH, Urteil v. 04.02.09, Az. ZR VIII 41/08).

28. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.