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Interview der Woche: Guten Tag, Frau Giller

Frage: Frau Giller, Sie sind seit einem Jahr die Vorsitzende des Wertermittlungsausschusses der Regionalverbandes Berlin-Brandenburg und haben gerade den neuen Preisservice des Verbandes zum ersten Mal der Presse präsentiert. Was sind die wesentlichen Aussagen der Erhebung, die Sie geleitet haben?

Katja Giller: Die Marktberichterstatter in unserem Verband haben außerordentliche Preissteigerungen bei Mieten und Wohneigentum in Berlin festgestellt. Wir haben im Schnitt ein Plus von 8% bei den Mieten und ein Plus von 8% bei Eigentumswohnungen ermittelt.

Frage: Die Entwicklung der Mieten haben wir bereits im gestrigen Artikel nachvollzogen. Lassen Sie uns deshalb auf das Wohnungseigentum in Berlin blicken. Wie sind die Durchschnittspreise für eine Eigentumswohnung in der Stadt und wie haben sich diese entwickelt?

Giller: Eigentumswohnungen verzeichneten im letzten Jahr in der Hauptstadt eine vergleichbare Entwicklung wie die Mieten. In beliebten Lagen liegt der Schwerpunktkaufpreis aktuell bei 1.850 Euro je Quadratmeter. Im Vorjahr betrug dieser Wert noch 1.700 Euro je Quadratmeter.

Bei den Standardwohnlagen weisen die Preise ein Wachstum von 1.300 auf 1.400 Euro je Quadratmeter auf. Wir stellen fest, dass neben citynahen Gebieten zunehmend die Randlagen in den Fokus von Kapitalanlegern und Investoren rücken.

Das ist auch nur zu verständlich, weil dort die Preise noch etwas moderater sind. Die Aussichten halten wir dort aber auch für gut.

Frage: Was kostet eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Berlin aktuell?

Giller: Lassen Sie mich als Beispiel eine Wohnung mit 90 Quadratmetern Größe nennen. Für eine solche Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern Wohnfläche sind zur  Zeit durchschnittlich 126.000 Euro in den Standardwohnlagen und 166.500 Euro in den Vorzugswohnlagen zu bezahlen.

Das sind acht bzw. neun Prozent mehr als im Vorjahr und rund 22 bzw. 32% mehr als noch vor fünf Jahren.

Bei der Preisentwicklung ist ganz deutlich zu sehen, dass wir von einem sehr niedrigen Preisniveau kommen, das sich jetzt langsam einem angemessenen Niveau nähert.

Für jeden betroffenen Käufer ist es immer besser, wenn eine Wohnung günstig erworben werden kann. Wir werten den Wohnungsmarkt in Berlin jetzt aber langsam in der Richtung ein, in die er wirklich gehört.

Keine vergleichbare Metropole wie Berlin hat ein so niedriges Niveau bei Immobilienpreisen und Mieten. Letztlich tritt doch jetzt die Entwicklung ein, die viele Experten schon vor 10 und 15 Jahren für den Berliner Immobilienmarkt vorausgesagt haben.

Frage: Ist die Entwicklung gesund oder halten Sie diese für übertrieben?

Giller: Die Entwicklung ist ganz klar gesund. Die Nachfrage nach Wohnraum in Berlin ist ja nicht spekulativ.

Das wäre dann der Fall, wenn in der Stadt sehr viele Wohnungen neu gebaut würden und diese vom Plan weg an Investoren verkauft werden, die die Wohnung nur aus einem Grund erwerben. Und das ist, diese mit Gewinn weiter zu verkaufen.

Wenn aber in einer Stadt wie Berlin nur 3000 Geschosswohnungen im Jahr neu gebaut werden, dann kann wahrlich nicht von einem spekulativen Prozess bei Projektentwicklung, Kauf, Weiterverkauf und tatsächlicher Nachfrage nach Wohnungen gesprochen werden. Berlin erlebt einen Zuzug von Bewohnern.


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Berlin baut zu wenige Wohnungen. Der Leerstand an verfügbaren Wohnungen ist im inneren S-Bahn-Ring, also den attraktiven Wohnbezirken quasi abgebaut.

Hier liegt der Leerstand bereits unter der Fluktuationsreserve. In den äußeren Stadtgebieten gibt es noch etliche Wohnungen, die direkt bezogen werden können.

Und genau das ist es, was den Markt in Berlin auszeichnet. Es ist Wohnraum vorhanden. Auch preiswerter Wohnraum ist vorhanden.

Dessen ungeachtet sucht eine neue Klientel, die in die Stadt zieht, nach einer Wohnung in den attraktiven Wohnlagen der Innenstadt, möglichst hochwertig ausgestattet.

Frage: Können Sie uns einige Preise für Eigentumswohnungen in Berlin nennen?

Giller: In den beliebten Lagen von Charlottenburg-Wilmersdorf kostet eine Eigentumswohnung durchschnittlich 2.500 Euro je Quadratmeter.

In Mitte sind es 2.200 Euro, genauso wie in Pankow. In Friedrichshain-Kreuzberg gibt es einen spürbaren Preisanstieg von rund 12%. Dort überschreitet der Preis jetzt die Marke von 2.000 Euro je Quadratmeter.

Auch wenn die Zeit der ganz großen Schnäppchen am Berliner Eigentumswohnungsmarkt vorbei zu sein scheint, gibt es insbesondere in den Randlagen noch vergleichsweise günstige Wohnungsangebote.

Frage: Und wie steht es um die Preise bei Ein- und Zweifamilienhäusern?

Giller: Auch die Berliner Ein- und Zweifamilienhäuser werden teurer. Die Kaufpreise von freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern steigen 2012 weiter an.

Wir erleben gerade, dass das untere Preissegment bis 200.000,- Euro wegbricht. Es gibt jetzt fast kein Angebot mehr in dieser Preisspanne.

Auch hier muss ich aber betonen, dass es in Deutschland keine andere Großstadt gibt, in der man überhaupt an ein Einfamilienhaus zu diesem Preis denken darf.

Ein durchschnittliches, freistehendes Einfamilienhaus kostet in Berlin in Standardlagen im Schnitt rd. 245.000 € und in Vorzugslagen im Schnitt rd. 325.000 €.

Die Preisspanne reicht von 125.000 Euro bis 770.000 € in den von uns ermittelten Schwerpunktpreisen. Einzelne Häuser liegen natürlich darüber.

In begehrten Vierteln von Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf liegen die Schwerpunktkaufpreise bei 560.000 bzw. 500.000 Euro, in Top-Lagen auch bei bis zu 770.000 Euro.

Hier ist auch weiterhin mit leicht steigenden Preisen zu rechnen.

Während in Reinickendorf das Preisniveau mit 350.000 Euro derzeit stabil bleibt, wird der Nordwesten in den kommenden Monaten von der Schließung des Flughafens Tegels profitieren, so dass hier ein Preisanstieg prognostiziert werden kann.

Frage: Sie sprechen den einen Flughafen an. Wie steht es um die Preisentwicklung im Süden Berlins angesichts der bevorstehenden Fertigstellung des neuen Flughafens. Brechen die Preise dort ein?

Giller: Wir haben diese Frage gerade mit dem Vorsitzenden des Gutachterausschusses des Landkreises Dahme-Spree und dem stellvertretenden Vorsitzenden des Gutachterausschusses Berlin besprochen.

Beide haben einen Preisknick bei Immobilien im Süden Berlins und im angrenzenden Landkreis in Brandenburg verneint.

Das ist auch nur zu verständlich. Immerhin wird dort nicht ein neuer Flughafen gebaut, sondern ein bestehender Flughafen erweitert.

Es ist also nicht so, dass ein ganzes Gebiet neu von Fluglärm betroffen wäre. Deshalb ist ein Flughafen in den Immobilienpreisen dort bereits eingepreist.

Ich will aber nicht verhehlen, dass unsere Kollegen in den betreffenden Gebieten eine gewisse Zurückhaltung am Markt spüren. Von einem Preiseinbruch kann also keine Rede sein.

Frage: Frau Giller, wollen Sie abschließend einen Blick in die Glaskugel werfen?

Giller: Gern, meine Einschätzung lautet, dass die Mieten und Preise für Wohneigentum im Jahr 2013 weiter steigen werden.

Das Marktumfeld in Berlin ist gesund. Wir sind nach wie vor auf einem Niveau bei Preisen und Mieten, das deutlich unter den anderen deutschen Großstädten liegt.

Ob wir in den kommenden Jahren weiterhin Preissteigerungen von 8% und mehr sehen werden, da will ich mich nicht festlegen.

Es spricht angesichts der guten Nachfrage viel dafür, dass die Neuvertragsmieten und die Preise für Eigentumswohnungen auch im vierten Quartal 2012 und im ersten Quartal 2013 stark steigen werden.

Ich rechne dann mit einem Abflachen des Preisauftriebs. Auf das Jahr 2013 gesehen würde ich nicht überrascht sein, wenn wir im Herbst 2013 einen Anstieg von 4 bis 5% berichten werden.

Derzeit kann ich keinen Einbruch der Nachfrage erkennen. Solange die Nachfrage so positiv bleibt und zugleich unterhalb des Bedarfs neu gebaut wird, werden wir steigende Preise in Berlin sehen.

Herzlichen Dank an Katja Giller aus Berlin für diese Einschätzung im Interview der Woche.

16. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.