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Investoren werden bei Einzelhandelsimmobilien nicht fündig

Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist deutlich weniger aktiv als im Vorjahr.

Das zeigen die gerade veröffentlichten Marktzahlen aus dem ersten Halbjahr 2012.

Investoren bevorzugen 1A-Immobilien. Davon sind jedoch zu wenige auf dem Markt.

Einzelhandel: Nur halb so viel Umsatz wie 2011

In den ersten sechs Monaten 2012 wurden etwa 3,2 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert.

Das entspricht nur knapp der Hälfte des Umsatzvolumens der ersten 6 Monate des Jahres 2011. Diese Zahlen hat das Immobilienunternehmen CBRE gerade veröffentlicht.

Kein Interesse am Einzelhandel?

Es drängt sich die Frage auf, ob das Interesse an Einzelhandelsimmobilien in Deutschland so stark zurückgegangen ist. CBRE gibt Entwarnung.

Die Investoren fokussieren sich auf Core-Immobilien. Diese sind jedoch nur in geringem Umfang am Markt verfügbar. Dadurch erklärt sich der Rückgang beim Volumen der gehandelten Immobilien.

Zudem wurden im Vorjahr einige außergewöhnlich große Transaktionen – unter anderem der Verkauf der Metro-Cash & Carry-Märkte oder des CentrO – getätigt.

Der geringere Anteil von Investments in Handelsimmobilien ist somit auf keinen Fall einer nachlassenden Attraktivität geschuldet, sondern vielmehr ein Ausdruck von Mangel an attraktiven und geeigneten Investitionsmöglichkeiten.


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In den letzten drei Monaten fanden dennoch wieder mehr Einzelhandelsobjekte einen Käufer. Im zweiten Quartal wurden gegenüber dem Jahresauftakt mit 1,8 Milliarden Euro gut 30% mehr in diese Anlageklasse investiert.

Die größten Deals im Einzelhandel

Die größte Einzelhandels- als auch Gewerbeimmobilientransaktion im ersten Halbjahr 2012 war die Beteiligung von Unibail-Rodamco bei bestehenden und projektierten Shopping-Centern der mfi management für immobilien AG.

Unibail-Rodamco strebt die Übernahme von 51% der Holdinggesellschaftsanteile an, die 90,4% an der mfi AG, Deutschlands zweitgrößtem Betreiber von Shopping-Centern, hält.

Nur noch knapp 20% des Handelsvolumens in den TOP-5-Standorten

Ausdruck für die geringere Verfügbarkeit der 1A-Immobilien im Einzelhandel ist auch das Handelsvolumen in den besten Standorten.

In die Top 5-Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München flossen mit rund 584 Millionen Euro gut 18% aller Retail-Investments im ersten Halbjahr.

Das sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland:

„Insbesondere die internationalen Investoren weichen vermehrt auf attraktive B-Standorte aus, um Gelder zu platzieren, da gerade in den Topstandorten kaum adäquate Produkte für sicherheitsorientierte Anlagestrategien verfügbar sind.

Die Fundamentaldaten wie eine weiter sinkende Arbeitslosenquote und steigende Haushaltseinkommen (u.a. aufgrund höherer Tarifabschlüsse in einzelnen Branchen) sprechen weiterhin für Immobilieninvestments in den größten und stabilsten Retailmarkt Europas. “

Shopping-Center bleiben im Fokus

Noch stärker als im Vorjahreszeitraum lag der Fokus der Investoren auf Shopping-Centern. Mit knapp 1,8 Milliarden Euro entfielen rund 55% des Einzelhandelsinvestmentvolumens auf diese Assetklasse. Im Vorjahreszeitraum waren es noch 42%.

Zu diesem Ergebnis trugen maßgeblich die Verkäufe von Anteilen der Europa-Passage in Hamburg, der Europa-Galerie in Saarbrücken sowie des Luisencenters in Darmstadt in der Größenordnung von jeweils über 100 Millionen Euro bei.

In absoluten Zahlen sank jedoch auch bei Shopping-Centern das Investmentvolumen um circa 31% ab.

Jeweils über 600 Millionen Euro wurden in Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren (630 Millionen Euro oder 20% des Gesamtvolumens) und Geschäftshäuser in 1A-Lagen (611 Millionen Euro oder 19%) investiert.

Bei beiden Anlageklassen lag das mittlere Investmentvolumen pro Objekt unter 20 Millionen Euro.

Spitzenrenditen weiterhin stabil

Die Nettoanfangsrenditen blieben im Einzelhandelssegment gegenüber dem Vorquartal stabil.

Für erstklassige Shopping-Center in A-Standorten liegt die Spitzenrendite somit weiterhin bei 5%. Für Fachmärkte und Fachmarktzentren wird eine Nettoanfangsrendite von 7 bzw. 6% gesehen.

Für innerstädtische Geschäftshäuser in 1A-Lagen liegen die Spitzenrenditen weiterhin zwischen und 4,40% (Hamburg, München) und 4,75% (Berlin).

Banken werden auf Verkaufsseite aktiver

Interessant ist die Einschätzung von Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland:

„Nicht unbedeutender ist das beständige Bestreben der value add und opportunistisch orientieren Investoren die in Finanzierungschieflage geratenen aber managementintensiven Immobilien zu erwerben. Die Banken spielen in diesem Zusammenhang eine immer aktivere Rolle auf der Veräußerungsseite.“

6. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.