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„Ist“-Besteuerung beantragen und Vorteil bei Umsatzsteuer halten

Anders als im Bereich der Einkommensteuer, bei der Ihre privaten Mieteinnahmen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehören, sind Sie als Vermieter immer Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes.

Dennoch haben Sie als Privatvermieter in der Regel nichts mit der Umsatzsteuer zu tun.

Der Grund: Die Vermietung von Immobilien ist zwar eine umsatzsteuerbare Leistung, aber Sie kommen in den Genuss einer Steuerbefreiung.

Freiwillige Umsatzbesteuerung kann sich lohnen

Diese Umsatzsteuerbefreiung ist der Grundsatz in § 4 Nr. 12 Umsatzsteuergesetz. Wenn Sie an einen umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer vermieten, können Sie jedoch auch auf die Steuerbefreiung verzichten.

Dies ist sinnvoll, da Sie mit der Umsatzbesteuerung auch das Recht auf den Vorsteuerabzug erhalten.

Vorsteuer ist die Umsatzsteuer, die Ihnen in Ihren Eingangsrechnungen berechnet wird. Diese wird Ihnen das Finanzamt erstatten, sodass beispielsweise die Renovierung Ihrer Immobilie um 19% (Höhe des derzeitigen Umsatzsteuersatzes) günstiger wird.


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Die Umsatzsteuer belastet Sie nicht

Auf der anderen Seite ist die Umsatzsteuer für Sie ein durchlaufender Posten, der Sie wirtschaftlich nicht belastet. Schließlich schlagen Sie auf Ihre bisherige Miete 19% auf. Dieses Mehr überweist der Mieter an Sie und Sie reichen den Betrag an das Finanzamt weiter.

Der Mieter hat den Vorteil des Vorsteuerabzugs

Auf der anderen Seite stellt sich auch kein nachteiliger Effekt für Ihren Mieter ein, denn wie gesagt: Sie können grundsätzlich nur auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn Ihr Mieter ein umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer ist. Dieser kann wiederum die Umsatzsteuer der Miete als Vorsteuer abziehen. Auch für ihn liegt insoweit ein durchlaufender Posten vor.

Als Vermieter, der auf die Steuerbefreiung verzichtet hat, müssen Sie jedoch die Fälligkeit der Umsatzsteuer im Auge behalten.

Das Umsatzsteuerrecht sieht dabei 2 Fälligkeitsmethoden vor: Entweder muss die Umsatzsteuer an das Finanzamt gezahlt werden, wenn Sie die Miete erhalten (sogenannte Ist-Besteuerung); oder die Steuer ist auch ohne Mieteingang am Ende des Mietmonats fällig (sogenannte Soll-Besteuerung).

Der Grundsatz des Umsatzsteuerrechts ist leider die Soll-Besteuerung. Diese ist jedoch nachteilig, da Sie bereits Umsatzsteuer an das Finanzamt zahlen müssen, die Sie selbst noch gar nicht vereinnahmt haben. Sie haben also einen deutlichen Liquiditätsnachteil und erleiden einen Zinsschaden.

Beantragen Sie die Ist-Besteuerung

Es ist daher deutlich besser, wenn Sie beim Finanzamt die Ist-Besteuerung beantragen. Dies ist mit einem formlosen Antrag möglich. Allerdings ist auch dieser Antrag wieder an Voraussetzungen geknüpft.

Der Fiskus wird Ihnen die Ist-Besteuerung nämlich nur erlauben, wenn Ihre jährlichen Mieteinnahmen 250.000 € nicht übersteigen. Aufgrund der Regelungen des Bürgerentlastungsgesetzes wurde diese Grenze für die Jahre 2009 bis 2011 zeitweise auf 500.000 € erhöht.

Überschreiten Sie diese Grenze, haben Sie leider keine Chance und müssen in den sauren Apfel der Soll-Besteuerung beißen.

Dies hat aktuell der Bundesfinanzhof (BFH) in einer Entscheidung bestätigt (BFH, Urteil v. 11.02.10, Az. V R 38/08). Die obersten Richter stellen dabei ausdrücklich klar, dass die gesetzlichen Ausnahmen von der Soll-Besteuerung nicht von Vermietern genutzt werden können, die steuerpflichtige Mieten über den genannten Grenzen erhalten.

Prüfen Sie individuelle Umgehungsmöglichkeiten

Eventuell kann es sich lohnen, eine Immobilie auf den Ehegatten zu übertragen. Da dann jeder Ehegatte für sich Unternehmer ist, gilt die Grenze von 250.000 bzw. 500.000 € auch für jeden Ehegatten. Zivilrechtliche und insbesondere schenkungssteuerliche Folgen müssen jedoch vorab bedacht sein.

Gegebenenfalls kann es auch sinnvoll sein, wenn Sie in einem Mietvertrag nicht zur Umsatzsteuer optieren. Die Größengrenzen zielen nämlich nur auf die steuerpflichtigen Mieten ab. Steuerfreie Mieteinnahmen werden insoweit nicht berücksichtigt.

Ob und wann welche Gestaltung besser ist, kann verlässlich aber nur für jeden Einzelfall gesondert entschieden werden.

30. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.