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Ist-Miete ist entscheidend – Nicht auf hohe Mietsteigerungen setzen

„Mieten sind eine verlässliche Größe. Mieten steigen immer“. Solche Äußerungen hört man immer wieder wenn man sich mit Immobilien Investoren unterhält. Das mag auch in einigen Regionen der Bundesrepublik so sein.

Minimale Steigerungen der Miete – in Ostdeutschland nur rund 1 %

Doch gerade in strukturschwachen Städten und eben solchen Regionen hat es in den vergangenen Jahren nur minimale Steigerungen der Miete gegeben. Ein Beispiel dafür ist die Entwicklung in Ostdeutschland.

Dort sind die Mieten zuletzt nur noch um rund 1% pro Jahr gestiegen. Diese Zahl hat das aktuelle „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2015“ veröffentlicht.

Immobilien Investoren sollten nur mit realistischen Mieterträgen rechnen

Daher lautet hier der erste Vorschlag für heute an alle Immobilien Investoren: Kalkulieren Sie nur mit realistischen Mieterträgen. Die Finanzierung sollte auf den Ist-Zustand der Mieten aufgebaut werden, nicht auf einen möglichen Soll-Zustand. Man kennt das nur zu gut: In den Exposés der Makler tauchen häufig zwei Zahlen auf.

Zum einen ist es die Ist-Miete und zum anderen die Soll-Miete. Bei der Ist-Miete ergibt sich sehr häufig ein unterdurchschnittlicher Wert. Dem neuen Besitzer bleibt es nun überlassen, dass Potenzial des Objekts tatsächlich zu entwickeln, um dann auf die Soll-Miete zu kommen.


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Sich auf den Ertrag der Ist-Miete konzentrieren

Das hört sich zunächst einmal ganz einfach an. In der Praxis jedoch zeigt sich immer wieder, dass verschiedenste Faktoren so etwas sehr stark behindern können. Dazu zählt vor allem jetzt natürlich auch die eingeführte Mietpreisbremse.

Als neuer Eigentümer kann man halt nur noch bis zu einer Deckelung von maximal 10% die Miete anheben. Allerdings ist es ja auch so, dass die Mietpreisbremse bislang nur in wenigen Regionen Deutschlands gilt. Berlin oder Nordrhein-Westfalen sind hier bislang noch die Ausnahmen.

Hohe Investitionen = hohe Mieterträge

Häufig ist es auch so, dass höhere Investitionen notwendig sind, um auch wirklich höhere Mieterträge erzielen zu können. Das wird zum Beispiel aus der ersten Angabe des Marktes nicht deutlich.

Wenn also die Jahresmiete des Maklers ein Steigerungspotenzial von 5.000 € pro Jahr aufweist, ist es tatsächlich extrem wichtig, wie hoch der tatsächliche Investitionsaufwand für diese Steigerung sein muss.

An diesen Punkten wird einem Immobilien Investor sehr schnell deutlich, wie wichtig es tatsächlich für eine reibungslose Finanzierung ist, die aktuelle Basis heranzuziehen. Wenn sich das Objekt schon auf dem aktuellen Niveau rechnet, bringen weitere Mietsteigerungen dann natürlich auch höhere Renditen. Wenn man aber bei einem Objekt viel Kapital nachschießen muss, bis es auch tatsächlich für eine lohnenswerte Rendite sorgt, sollte man davon besser Abstand nehmen.

26. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Alex Fischer
Von: Alex Fischer. Über den Autor

Alex Fischer ist professioneller Immobilien Investor aus Düsseldorf. Seit 1996 kauft er regelmäßig Immobilien um diese dann im eigenen Bestand zu halten und zu entwickeln. Seit 1998 betreibt er in diversen Gesellschaften den Ankauf, die Projektentwicklung, Sanierung, Aufteilung und den Handel mit Immobilien. Er ist Chefredakteur des „Immobilien Elite Club