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Jahresabrechnung: Beschluss muss auf Einzel- und Gesamtabrechnung verweisen

Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung ist nur dann hinreichend bestimmt, wenn aus dem Beschluss ersichtlich ist, auf welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung er sich bezieht. Die Formulierung, dass die vorliegenden Jahresabrechnungen genehmigt werden, ist nicht bestimmt genug. Dies entschied das Amtsgericht Dortmund im November 2015.

Der Fall: Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung

Ein Wohnungseigentümer hatte den Mehrheitsbeschluss seiner Eigentümergemeinschaft über die Jahresabrechnung 2013 angefochten.

Im Protokoll der Eigentümerversammlung war festgehalten worden, dass die „Jahresabrechnung aufgrund der Empfehlung des Verwaltungsbeirats mehrheitlich beschlossen wurde“. Der Wohnungseigentümer war der Ansicht, dass die Jahresabrechnung 2013 rechtswidrig sei und reichte eine Anfechtungsklage ein.

Die Entscheidung des Gerichts: Beschlussfassung war nichtig

Mit Erfolg! Das Amtsgericht Dortmund kam zu dem Ergebnis, dass die Beschlussfassung hinsichtlich der Genehmigung der Jahresabrechnung aufgrund fehlender Bestimmtheit nichtig war. Die Frage, wann ein Eigentümerbeschluss unbestimmt ist, richtet sich maßgeblich nach den Regeln zur Auslegung von Eigentümerbeschlüssen.


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Eine Auslegung ist deshalb möglich, weil die einzelnen Stimmabgaben wie auch der Beschluss selbst Rechtsgeschäfte sind, die den allgemeinen Grundsätzen über die Auslegung von Willenserklärungen unterliegen. In erster Linie ist deshalb für die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen der Wortlaut maßgeblich, wie er sich aus dem Protokoll ergibt, und dessen sich hieraus für einen unbefangenen Beobachter erschließende nächstliegende Bedeutung.

Beschluss über Jahresabrechnung muss auf Gesamt- und Einzelabrechnungen verweisen

Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend bestimmt, wenn er nicht auf die beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnungen verweist und somit nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der auch nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht zu erkennen, was gilt.

Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung ist somit nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung der Beschluss gefasst wurde. So genügt etwa die Formulierung „die vorliegenden Jahresabrechnungen werden genehmigt“ nicht, wenn sich dem Protokoll nicht eindeutig entnehmen lässt, welche Jahresabrechnungen vorlagen.

Auch genügt die Bezeichnung „die Jahresabrechnung 2013“ wird genehmigt nicht, denn es ist nicht ohne weiteres verständlich, ob nur die Gesamt- oder die Einzelabrechnungen oder alle Abrechnungen genehmigt wurden.

Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist daher eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen.

Fehlt einem Eigentümerbeschluss die zur rechtlichen Beachtlichkeit erforderliche Bestimmtheit, so führt dieser Mangel dann zur Nichtigkeit, wenn die Unbestimmtheit auf einer inhaltlichen Widersprüchlichkeit beruht bzw. der Beschluss eine konkret durchführbare Regelung nicht mehr erkennen lässt (BGH, Beschluss v. 10.09.98, Az. V ZB 11/98, NJW 1998, 3713).

Beschluss war nicht aus sich heraus verständlich

Im entschiedenen Rechtsstreit wurde im Protokoll lediglich dargelegt, dass „die Abrechnung 2013 mehrheitlich“ beschlossen wurde. Es ergibt sich aus der Protokollierung nicht, ob Gesamt- und Einzelabrechnungen beschlossen wurden oder ob nur eine Gesamtabrechnung beschlossen wurde. Auch wird nicht Bezug genommen auf das konkrete Datum einer Jahresabrechnung. Da durch den Beschluss nicht konkret auf eine Abrechnung Bezug genommen wurde, ist der Beschluss aus sich heraus nicht ausreichend verständlich.

Es ist nicht nachvollziehbar, welche Abrechnung beschlossen wurde. Die Beschlussfassung war daher aufgrund fehlender Bestimmtheit nichtig. Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen (AG Dortmund, Urteil v. 12.11.15, Az. 514 C 71/14).

2. Februar 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.