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Kapitalertragsteuer Hausverkauf: Was zu beachten ist

Die Kapitalertragsteuer muss bei Aktien, Fonds und vielen anderen Kapitalgeschäften gezahlt werden. Menschen, die beim Hausverkauf Gewinne erzielen, haben jedoch einige Möglichkeiten der Steuerpflicht zu entgehen und Geld zu sparen.

Kapitalertragsteuer beim Hausverkauf

Die Kapitalertragsteuer, die in Deutschland durch die Abgeltungssteuer realisiert ist, muss unter gewissen Umständen nicht für den Gewinn beim Wohnungs- oder Hausverkauf gezahlt werden. Wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst genutzt wurde oder das Eigentum des Verkäufers war, kann man über die Gewinne steuerfrei verfügen.

Nehmen wir einmal an, wir haben ein Haus vor der Haltefrist von 10 Jahren verkauft. Dann liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor, welches versteuert werden muss. Diese Wohnungs- und Hausverkaufsgeschäfte werden mit der Kapitalertragsteuer bzw. Abgeltungssteuer versteuert. Hinzu kommen jedoch noch die Kirchensteuer sowie der Solidaritätszuschlag.

Neben dieser 10-Jahresfrist gibt es noch eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie steuerfrei zu verkaufen: Immobilien sind nicht von der Haltefrist betroffen, wenn sie selbst genutzt werden. Das Haus oder die Wohnung muss nur im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorherigen Jahren vom Verkäufer selbst bewohnt worden sein.

Kapitalertragssteuer bei offenen Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds werden steuerlich genauso behandelt wie alle anderen Investmentfonds. Also gilt auch hier die Abgeltungs- bzw. Kapitalertragsteuer. Die Anteile und auch die Haltedauer werden dabei nicht berücksichtigt. Bei offenen Immobilienfonds fiel bis Ende 2008 noch für den steuerpflichtigen Teil der Ausschüttungen der individuelle Steuersatz an.

Dieser betrug maximal 45 %. Seit dem 1. Januar 2009 gilt allerdings die Abgeltungssteuer. Sie wird einheitlich in der Höhe von 25 % versteuert. Das Kaufdatum ist für die Gewinnversteuerung bei Anteilskäufen wichtig, denn für Anteile, die bis zum 31. Dezember 2008 gekauft wurden, bleiben die Gewinne nach dem Ablauf der einjährigen Spekulationsfrist steuerfrei. Für die Anteile, die jedoch nach dem 1. Januar 2009 erworben wurden, fällt die Kapitalertragsteuer an.

Kapitalertragsteuer bei geschlossenen Immobilienfonds

Bei geschlossenen Immobilienfonds kommt es insgesamt nicht zu großen Veränderungen. Die zehnjährige Jahresfrist bleibt erhalten und ein steuerfreier Verkauf ist somit möglich.

Negativ ist die Abgeltungssteuer jedoch für die Private Equity Fonds. Die daraus entstandenen Gewinne unterliegen seit 2009 uneingeschränkt der Abgeltungssteuer.

Welche Erträge steuerpflichtig sind

Steuerpflichtige Erträge sind hauptsächlich die Mieten und Pachten aus den vermieteten und verpachteten Fondsimmobilien sowie die Gewinne aus den Verkäufen der Fondsimmobilien. Die Abgeltungssteuer gilt dann, wenn die Erträge aus Inlandsimmobilien stammen. Deutschland zieht in der Regel keine Steuern bei Erträgen aus ausländischen Immobilien ein. Jedoch werden sie in der Regel im Ausland besteuert.

Die Mieterträge sind im Ausland oft höher und die Steuern oft niedriger als in Deutschland. Deshalb erhält man im Ausland meistens eine höhere Rendite als bei einer Investition im Inland. Über eine Investition im Ausland sollte man also auf jeden Fall einmal nachdenken.

17. Dezember 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.