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Kauf einer Mietimmobilie: So vermeiden Sie typische Stolperfallen

In jedem Immobilienkauf und in jeder Vermietung steckt nicht nur ein großes Potenzial sondern es gibt auch wirtschaftliche Risiken und rechtliche Fallstricke. Beides ist oft miteinander verknüpft: Eine für den Immobilienkäufer und Vermieter rechtlich nachteilige Situation kostet meist bares Geld. Wie Sie für sich das Optimum schaffen, zeigt Ihnen dieser Beitrag.

Mit einer Investition in Immobilien gehen Sie natürlich auch immer Risiken ein. Denken Sie zum Beispiel an Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsunfähigkeit der Mieter. Auch in solchen Fällen müssen Sie Ihr Darlehen, über das Sie die Wohnung finanziert haben, weiterbedienen. Das kann einen weniger kapitalstarken Geldanleger in erhebliche Schwierigkeiten bringen.

Allerdings, und darauf setzen Sie ja: Jeder Kauf einer Immobilie bietet Ihnen als Vermieter die Chance auf relativ sichere Wohnungsmieten bei zahlungskräftigen Mietern, langfristige Mietsteigerungsraten und eine langfristige Wertsteigerung des Mietobjekts.

Um diese Chancen realisieren zu können, müssen Sie jedoch die mit einem Immobilienkauf und der anschließenden Vermietung verbundenen Risiken so weit wie möglich begrenzen und sich absichern. Wie Sie möglichen Risiken am besten begegnen und diese minimieren, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Diese Risiken sollten Sie beim Kauf einer Immobilie beachten

  • Leerstandsrisiko

Möchten Sie eine leer stehende Wohnung kaufen, so müssen Sie einen Mieter finden. Finden Sie keinen, fehlen Ihnen nicht nur Mieteinnahmen, Sie müssen auch die Betriebskosten für diese Wohnung anteilig tragen, sofern sie unabhängig von der Nutzung anfallen. Das heißt, Sie tragen Kosten für Hausbeleuchtung, Treppenhausreinigung oder Aufzug (BGH, Urteil v. 31.05.06, Az. VIII ZR 159/06).

Es wäre unzulässig, bei der Betriebskostenabrechnung die Gesamtfläche um nicht vermietete Objekte zu reduzieren, da Sie dann die anderen Mieter mit Ihrem Leerstandsrisiko belasten würden. Hinter dem Grundsatz, dass der Vermieter die Kosten für leer stehende Wohnungen zu tragen hat, steht der Gedanke, dass den verbleibenden Mietern keine Kosten entstehen sollen, die sie nicht hätten, wenn alle Wohnungen belegt wären.

Achtung: Wollen Sie das Leerstandsrisiko hinsichtlich der Nebenkosten durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag auf die anderen Mieter abwälzen, so ist eine solche Vereinbarung unzulässig.

Anmerkung: Sofern Sie Pech haben und es doch zum Leerstand Ihrer Wohnung kommt, denken Sie daran, dass Sie die Kosten so lange als Werbungskosten abziehen können, wie Sie den Entschluss, Einkünfte zu erzielen, nicht endgültig aufgegeben haben.

Das heißt, so lange Sie sich noch ernsthaft und nachhaltig um eine Vermietung bemühen, haben Sie die Absicht, Einkünfte zu erzielen und können die Kosten für die Wohnung steuerlich geltend machen. Dies ist sogar möglich, wenn Sie die Wohnung neben den Vermietungsbemühungen gleichzeitig zum Verkauf anbieten.

  • Mietausfall


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Auch bei einer vermieteten Wohnung tragen Sie das Risiko, Zahlungsverluste zu erleiden. Zahlt Ihr Mieter Miete und Nebenkosten nicht mehr, besitzen Sie eine ziemlich schlechte Position. Sie können klagen. Angesichts der häufig langen Dauer solcher Prozesse brauchen Sie aber einen langen Atem.

Und wenn sich Ihr Mieter als insolvent erweist oder einfach verschwindet, können Sie auch bei einem gewonnenen Prozess Ihre Forderungen nicht realisieren. Sie müssen sogar für die Zeit, in der der säumige Mieter in Ihrer Wohnung gewohnt hat, die Nebenkosten tragen.

Wichtig: Während Versorgungsunternehmen Strom, Wasser oder Gas abstellen können, wenn der Abnehmer nicht zahlt, sind Sie als Vermieter hierzu nicht befugt. Sie müssen dem Mieter weiterhin den Zugang zu Heizenergie und Wasser ermöglichen und entsprechende Kosten an das jeweilige Versorgungsunternehmen, dessen Vertragspartner Sie in der Regel sind, zahlen.

  • Ihr Mietobjekt ist mit Mängeln behaftet

Ein weiteres Risiko entsteht, wenn das Mietobjekt mit Mängeln behaftet ist und Ihr Mieter seine Miete mindert. Ebenso wie die Miete gemindert werden darf, dürfen auch die Betriebskosten gemindert werden (BGH, Urteil v. 06.04.05, Az. XII ZR 225/03). Sie müssen aber nicht nur eine Minderung in zulässiger Höhe hinnehmen, sondern auch für Mängelbeseitigung sorgen.

Als Vermieter haben Sie nicht nur die Pflicht, die Wohnung in vertragsgerechtem Zustand zu übergeben, sondern diesen auch zu erhalten. Das heißt, wenn die Wohnung mit Mängeln behaftet ist, müssen Sie diese, sofern nicht von Ihrem Mieter verursacht, beseitigen. Je nach Mangel kann das eine aufwendige und teure Ursachenfindung nach sich ziehen. Auch die erforderlichen Arbeiten können für Sie kostspielig werden.

So minimieren Sie Ihre Risiken als Käufer

Die vorgenannten Risiken sollten Sie aber nicht davon abhalten, in Immobilien zu investieren. Auf jeden Fall ist es wichtig, dass Sie Ihr Möglichstes dafür tun, um diese Risiken zu minimieren. Zur Risikominimierung haben Sie 3 Ansatzpunkte:

  • die Wahl der richtigen Wohnung
  • die Auswahl des richtigen Mieters
  • den Abschluss eines guten Mietvertrags
  • Die Auswahl der richtigen Wohnung

Um Ihr Leerstandsrisiko zu minimieren, ist zunächst der Standort Ihrer Wohnung von enormer Bedeutung. Die Wahl des richtigen Standortes ist die erste und nicht mehr zu korrigierende Entscheidung, die Sie treffen müssen. Daher empfehlen wir Ihnen, stets den Standort Ihrer künftigen Wohnung genau zu analysieren. Berücksichtigen Sie dabei die Kriterien Infrastruktur und Umgebung. Auf eine persönliche Besichtigung dürfen Sie nicht verzichten.

Die hohe Bedeutung der Infrastruktur

Für die Vermietung einer Wohnung ist die Infrastruktur von enormer Bedeutung. Wenn Sie eine wunderschöne Wohnung in einem völlig abgelegenen Gebiet vermieten möchten, werden Sie hiermit in der Regel wenig erfolgreich sein. Für die meisten Mieter sind kurze Wege von enormer Bedeutung.

Achten Sie darauf, dass Zufahrtsstraßen oder Autobahnauffahrten gut erreichbar sind. Auch die Nähe von Einkaufsmöglichkeiten, Gesundheitseinrichtungen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten sowie von öffentlichen Verkehrsmitteln fördern die Vermietbarkeit. Auch sollten Sie prüfen, inwieweit die Wohnung Umwelteinflüssen oder sonstigen Emissionen ausgesetzt ist.

So ist bei einer Stadtwohnung die Lage an einer Hauptverkehrsstraße oder an einer Bahnlinie nicht so günstig, wie in einer ruhigeren Nebenstraße. Auch wenn sich etwa in unmittelbarer Nähe der Wohnung, gegebenenfalls sogar unter ihr, eine Imbissstube oder eine Restaurantküche befindet, werden Sie mit Ihrem Vermietungsbemühen erfahrungsgemäß weniger Erfolg haben.

Ebenso spielt die Umgebung für die Wahl der richtigen Wohnung eine große Rolle. Das direkte Wohnumfeld, die Sicherheit des Standorts und gegebenenfalls der Erholungswert können die Vermietbarkeit Ihrer Wohnung beeinflussen.

In diesem Zusammenhang empfehlen wir Ihnen, danach Ausschau zu halten, welche Freizeitmöglichkeiten es in der Nähe gibt, denn diese spielen bei der Suche nach Wohnraum eine immer größere Rolle. Achten Sie also darauf, ob es Sportmöglichkeiten, Restaurants oder kulturelle Einrichtungen in erreichbarer Nähe gibt.

„Immobilien-Berater“-Tipp: Wenn Sie die in Betracht kommenden Wohnungen und ihr Umfeld besichtigen, sollten Sie dies nicht am Wochenende machen. Informationen über Belästigungen durch Verkehr, Gewerbe oder Ähnlichem erhalten Sie nicht am Samstag Nachmittag oder Sonntag.

Schauen Sie sich die Umgebung der Wohnung in der Woche, morgens und abends an. Um Ihr Leerstandsrisiko weiter zu minimieren, beachten Sie bitte folgende Grundregeln:

  • Als optimale Wohnungsgröße gelten etwa 35 bis

23. Mai 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.