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Kaution abwohnen: Was dürfen Sie als Vermieter?

Neue Wohnung. Umzug. Kosten. Die Kaution? Die gibt es eh erst nach einem Jahr zurück, frühestens. Wenn überhaupt. Der Einfall: Keine Miete die letzten drei Monate. Als Vermieter müssen Sie sich auf diese Verrechnungsidee mancher Mieter nicht einlassen.

Die Angst des Mieters ist berechtigt. Die Angst vor der späten Rückzahlung der Kaution. Denn als Vermieter haben Sie das Recht, die Kaution so lange zurückzuhalten, wie es erforderlich ist, um Ihre Ansprüche gegen den Mieter abzusichern.

Mietkaution: Ihre Ansprüche als Vermieter

Ansprüche aus der Kaution sind Ansprüche wegen Beschädigung der Mietsache. Schönheitsreparaturen.

Oder auch Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die noch nicht erstellt sind. Das heißt für den Mieter: Er muß ein Jahr oder länger auf seine Kautionsabrechnung warten.

Das kommt in der Praxis immer wieder und immer häufiger vor: Die letzten zwei, drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses stellen die Mieter die Mietzahlung einfach ein.

Zur Begründung verweisen Sie auf die Mietkaution in Höhe von meist drei Monatsmieten. Sie sind der Meinung, die Mietkaution in den letzten Monaten des Mietverhältnisses „abwohnen“ zu dürfen.

Das Gegenteil ist richtig. Der Mieter ist vor Beendigung und Abwicklung des Mietverhältnisses nicht berechtigt, Sie als Vermieter wegen Ihrer Ansprüche gegen ihn auf die Mietkaution zu verweisen.


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Für den Fall, dass die Miete gegen Ende des Mietverhältnisses ausbleibt, ist dies zunächst einmal für Sie als Vermieter ein untrügliches Zeichen dafür, dass vermutlich noch weitaus mehr Ärger ins Haus steht. Das sind reine Erfahrungswerte, die die Vermietungspraxis lehrt.

In einem funktionierenden Mietverhältnis kommt ein Mieter nicht auf die Idee, in den letzten Monaten des Mietverhältnisses einfach keine Miete mehr zu zahlen. Er verhält sich bis zum Schluss so, wie er sich bis dahin immer verhalten hat: im Zweifel vertragsgemäß.

Wenn die Miete plötzlich ausbleibt, ist dies – aus Sicht der Mieter – entweder die „Quittung“ dafür, dass ihr Vermieter sie in der Vergangenheit „nicht fair“ behandelt hat. Oder es gab Streit um (angeblich) nicht ordnungsgemäß erstellte Betriebskostenabrechnungen und/oder (angeblich) nicht beseitigte Wohnungsmängel.

Ganz klar: Das befreit den Mieter selbstverständlich nicht von seiner Pflicht, bis zum Ende des Mietverhältnisses die Miete zu zahlen.

In der Mehrzahl der Fälle verhält es sich jedoch so, dass die ausbleibende Miete den Auftakt zu tief greifenden Streitigkeiten bildet, die dann allzu oft auch gerichtlich ausgetragen werden.

Typisch ist in diesen Fällen, dass der Mieter konkret befürchtet, seine Mietkaution nicht mehr wiederzubekommen – und dies zu Recht: Die Wohnung wird in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen. Die Kosten für die erforderlichen Schönheitsreparaturen übersteigen die Sicherheitsleistung meist sogar noch deutlich.

Nur durch zügiges Handeln vermeiden Sie finanzielle Nachteile

Für den Fall, dass die Miete gegen Ende des Mietverhältnisses ausbleibt, müssen Sie umgehend reagieren. Andernfalls riskieren Sie unter Umständen erhebliche finanzielle Nachteile.

Ist die Mietkaution erst einmal für die Mietzahlungen der letzten zwei, drei Monate „verbraucht“, tragen Sie als Vermieter das wirtschaftliche Risiko, etwaige Schadenersatzansprüche gegen Ihren Mieter erfolgreich durchsetzen zu können.

Das gilt eben ganz speziell für Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Wenn Sie also drei oder zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses feststellen, dass die Miete ausbleibt, sollten Sie unverzüglich darauf bestehen, die Wohnung zu besichtigen. Führen Sie eine Vorabnahme durch, um festzustellen, ob in der Wohnung größere Renovierungsarbeiten erforderlich sind und der Mieter auch bereit ist, diese durchzuführen.

Ist abzusehen, dass Schönheitsreparaturen in größerem Umfang notwendig sind, empfiehlt es sich, zügig einen Mahnbescheid über die rückständige Miete zu erwirken. Alternativ können Sie auch Zahlungsklage erheben.

Achtung: Ein Mahnbescheid löst zunächst einmal weniger Gerichtskosten aus als eine Klage. Andererseits ist eine Klage wesentlich schneller zugestellt, als dies beim Mahnbescheid der Fall ist.

Lediglich dann, wenn zu erwarten ist, dass Ihr Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand räumen wird, dürfte es besser sein, auf gerichtliche Schritte zu verzichten.

In einem solchen Fall handelt es sich dann um reinen Aktionismus, der wirtschaftlich völlig sinnlos ist. Auch wenn Sie im Recht sind: Bedenken Sie, dass Sie die Gerichtsund gegebenenfalls auch noch Anwaltskosten zunächst einmal vorlegen müssen.

28. März 2007

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.