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Kaution: Mieter muss eine Sicherheit leisten

Der Mieter kann die Mietkaution auch dann nicht vom Vermieter zurückverlangen, wenn er sie bei Beginn des Mietverhältnisses in einem Einmalbetrag leisten musste, obwohl der Mieter nach dem Gesetz (BGB) berechtigt ist, diese in drei gleichen Monatsraten zu leisten.

Dies hat jetzt das Landgericht in Leipzig entschieden und damit „abgesegnet“, was von den meisten Vermietern seit jeher und entgegen der gesetzlichen Regelung auch so praktiziert wird. (LG Leipzig, 1 S 4425/02)

Bei der Vermietung von Wohnraum darf die Mietsicherheit die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen.

Maßgeblich ist dabei jeweils die Nettokaltmiete. Diese Voraussetzung war hier erfüllt.

Das letzte Wort in dieser Sache ist allerdings noch nicht gesprochen. Die Revision beim Bundesgerichtshof ist zugelassen.

Mit einer Grundsatzentscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts ist aber frühestens im nächsten Jahr zu rechnen.

Aber auch das schreibt das BGB vor: Wird eine Barkaution vereinbart, ist der Mieter berechtigt, diese in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Anderslautende Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwirksam.


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Das gilt insbesondere für die Regelung, wonach die gesamte Mietsicherheit bereits vor oder bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen ist. Die erste Rate wird im Zweifel mit der ersten Miete fällig, die weiteren Raten dann mit der Miete für den zweiten und dritten Mietmonat.

Verlangen Sie immer eine Mietkaution

Verzichten Sie niemals darauf, eine Mietsicherheit zu verlangen.

Ein Verzicht ist für Sie als Investor wirtschaftlich völlig indiskutabel. Selbst wenn sich die Neuvermietung einer Wohnung als schwierig erweist:

Bevor Sie sich von drei Monatsmieten auf zwei oder eine Monatsmiete Kaution „herunterhandeln“ lassen, sollten Sie alle sonstigen in Betracht kommenden finanziellen Anreize ausschöpfen, um genau dies zu verhindern.

Besonders interessant: Falls sich in der Wohnung eine Einbauküche befindet, weisen Sie den Mietinteressenten am besten ausdrücklich darauf hin, dass Sie diese Einbauküche ohne Aufpreis mitvermieten.

Und: Falls der Vormieter attraktive Einbauten vorgenommen hat, kaufen Sie ihm diese rechtzeitig ab, bevor er sie dem Nachmieter anbieten kann.

Der Grund: Wenn Ihnen die Einbauten gehören, können Sie diese wiederum in einen finanziellen Anreiz ummünzen.

Weisen Sie darauf hin, dass Sie dem Mieter die Einbauten überlassen, ohne einen Euro Miete mehr zu verlangen. Natürlich müssen Sie für diese Großzügigkeit im Sinne des Wortes bezahlen, nämlich den Kaufpreis an den Vormieter. Diese Investition rechnet sich aber gleich zweifach.

Erstens finden Sie schneller einen neuen Mieter, und zweitens können Sie den Kaufpreis bei den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung Steuer sparend berücksichtigen.

Wenn aber der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags auf die gesetzliche Regelung hinweist und nur noch bereit ist, die Mietkaution in dreimonatigen Raten zu leisten, macht es keinen Sinn, ihm deshalb böse Briefe zu schreiben.

Abgesehen davon, dass der Mieter nur von seinem gesetzlich eingeräumten Recht Gebrauch macht, ist eine solche Reaktion oft die Keimzelle für ständigen, oftmals provozierenden Mietärger in der Folgezeit.

Wenn schon Bürgschaft, dann aber richtig

Was bei der Vermietung von Gewerberäumen die Regel ist, kommt auch bei der Vermietung von Wohnungen nunmehr häufiger vor: Anstelle einer Barkaution leistet der Mieter die Bürgschaft eines Dritten.

Als Vermieter sollten Sie sich darauf allerdings nur dann einlassen, wenn es sich um eine so genannte Bürgschaft auf erste Anforderung handelt. Nur eine solche Bürgschaft kann eine Barkaution wirklich ersetzen.

Das liegt daran, dass der Bürge nur dann ohne Wenn und Aber in Anspruch genommen werden kann. Handelt es sich lediglich um eine gewöhnliche Bürgschaft, stehen dem Bürgen die Einwände zu, die auch der Mieter selbst erheben könnte.

Mit anderen Worten: Die Meinungsverschiedenheiten mit dem Mieter würden sich im Fall eines Falles nur auf den Bürgen verlagern, ohne dass Sie selbst zunächst einmal „Geld sehen“.

25. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.