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Kaution und Mieterhöhung: So machen Sie es richtig

Hinterlegen Sie als Vermieter die Kaution stets auf einem Treuhandkonto.

Das ist die Situation:

Sie verlangen eine Barkaution von Ihrem Mieter und zahlen dieses Geld auf eines Ihrer Konten ein.

Nach einiger Zeit kündigt Ihr Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist und verlangt gleichzeitig den Nachweis, dass Sie die Kaution gesetzeskonform angelegt haben.

Mieter darf Kaution nicht abwohnen …

Grundsätzlich ist es Ihrem Mieter untersagt, die Kaution abzuwohnen. Darunter versteht man das rechtswidrige Aufrechnen der letzten Mietzahlungen mit der Kaution.

Ihr Mieter hat eine Barkaution von 3 Monatsmieten in Höhe von 1.800 € bezahlt.

Nach 5 Jahren Mietzeit kündigt Ihr Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Die letzten 3 Monatsmieten zahlt Ihr Mieter nicht, sondern teilt mit, dass er diese mit der Kaution verrechnen wolle.

Das allerdings ist unzulässig.

… hat aber Zurückbehaltungsrecht …

Ihr Mieter kann aber ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (bis zur Höhe der Kaution) geltend machen, bis Sie die Kautionssumme gesetzeskonform angelegt haben.

Sie können in diesem Fall Ihren Mieter nicht zur Zahlung der (letzten) Monatsmieten zwingen, bis Sie den Nachweis einer gesetzeskonformen Kautionsanlage führen können.


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… bis Kaution gesetzeskonform angelegt wird

Sorgen Sie von Anfang an für eine gesetzeskonforme Anlage der Kaution: Legen Sie für jeden Ihrer Mieter ein eigenes Sparkonto als Treuhandkonto an.

Dieses Konto lautet zwar auf Ihren Namen, muss aber mit dem Vermerk „Kaution“ und dem Namen Ihres Mieters versehen sein.

Achten Sie beim Immobilienerwerb auf die Kaution

Wenn Sie eine vermietete Wohnung erwerben wollen, müssen Sie wissen, dass Sie dadurch sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses übernehmen.

Dies gilt auch für die Kaution, die der Mieter möglicherweise schon an den Wohnungsveräußerer bezahlt hat.

Hat Veräußerer Kaution weitergeleitet?

Ihr Mieter wird nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution von Ihnen verlangen. Er wird dabei nicht fragen, ob Sie die Kaution vom Veräußerer erhalten haben oder nicht.

Sie schulden Ihrem Mieter die Auszahlung der Kaution.

Wenn Sie aber die Kaution nicht vom Veräußerer erhalten haben, müssen Sie dem Veräußerer wegen der Kaution hinterherlaufen. Abgesehen von der drohenden Verjährung nach 3 Jahren, kann der Verkäufer zwischenzeitlich zahlungsunfähig geworden sein.

So machen Sie es richtig:

Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer Ihnen die Kaution weiterleitet. Diese Verpflichtung kann auch im notariellen Kaufvertrag festgehalten werden.

Sichern Sie sich eine angemessene Rendite durch Mietanpassungen

Die Höhe der Miete spielt regelmäßig eine wichtige, vielleicht die entscheidende Rolle beim Abschluss eines Mietvertrags, schließlich wollen Sie eine Rendite aus der Vermietung erzielen.

Der mit Ihrem Mieter einmal vereinbarte Mietzins kann später nicht mehr einseitig verändert werden.

Mietanpassung nur über Mieterhöhung

Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen kann es vorkommen, dass die vor langer Zeit vereinbarte Miete nicht mehr zum aktuellen und ortsüblichen Preisniveau passt.

Um die Miete dann nach oben hin anpassen zu können, müssen Sie den umständlichen Weg einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gehen.

Dies ist oft mit gerichtlichen Auseinandersetzungen mit dem Mieter verbunden.

Staffel- oder Indexmiete vereinbaren

Begegnen Sie dieser Problematik, indem Sie im Mietvertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbaren.

Achtung: Aber auch diese beiden Erhöhungsmöglichkeiten haben einen Haken. Wenn Sie eine Staffelmiete vereinbaren, können Sie in dieser Zeit keine andere Mieterhöhung durchführen.

Beispielsweise können Sie keine einseitige Mieterhöhung in Form der Modernisierungserhöhung nach § 559 ff. BGB durchführen.

Ebenso ausgeschlossen ist es, während der Laufzeit einer Staffelmiete eine einseitige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auszusprechen.

Dies ist dann ärgerlich, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete, beispielsweise wegen der hohen Attraktivität des Stadtgebiets, über die vertraglich vereinbarte Staffelmiete steigt.

Nachteile und Risiken abwägen

Das Risiko bei der Indexmiete ist, dass Sie nicht wissen, wie sich das allgemeine Preisniveau entwickelt.

Es kann durchaus sein, dass im Laufe der Mietzeit der Mieter eine geringere Miete verlangen kann, als zunächst vereinbart.

31. März 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.