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Kaution: Vermieter muss sie nicht sofort nach Auszug des Mieters zurückzahlen

Zwischen Vermietern und Mietern gibt es häufig Streit um die hinterlegte Kaution: Dass der aufschiebend bedingte Anspruch eines Mieters auf Rückgewähr der geleisteten Kaution entsteht, wenn er die Mieträume an den Vermieter zurück gegeben hat, stellte das Amtsgericht Frankenthal im Oktober 2015 klar.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution wird jedoch erst fällig, wenn der Vermieter geprüft hat, ob er zur Befriedigung der Ansprüche gegen den Mieter auf die Kaution zurückgreifen muss.

Der Fall: Streit um die Kaution

Die Übergabe einer Mietwohnung erfolgte am 24. Januar 2014. Der Mieter begehrte nun Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.730,88 €. Er trägt vor, dass er die Mietwohnung ordnungsgemäß übergeben habe, weitergehende Ansprüche bestünden nicht.

Der Vermieter machte geltend, dass von dem Kautionsauszahlungsanspruch zwei Monatsmieten netto in Höhe von 990,10 € in Abzug zu bringen seien, so dass er nur zur Zahlung restlicher 740,78 € verpflichtet sei.


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Die Entscheidung des Gerichts: Rückzahlungsanspruch der Kaution war fällig

Das Amtsgericht Frankenthal entschied, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters fällig war. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt ein Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mieträume zurückgegeben hat.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Maßgeblich war also die Rückgabe der Mieträume am 24.01.2014. Der Rückzahlungsanspruch wird aber erst dann fällig, wenn ein Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

Eine gesetzlich geregelte oder allgemein gültige Abrechnungsfrist besteht aber nicht. Vermietern steht also eine angemessene Frist zur Abrechnung zu, die von den Umständen des Einzelfalles abhängt. Diese kann so beschaffen sein, dass mehr als sechs Monate erforderlich und dem Mieter auch zumutbar sind. Die Abrechnungsfrist kann indes aber auch wesentlich kürzer sein, beispielsweise wenn Vermieter alsbald feststellen können, welche Ansprüche gegen den ehemaligen Mieter fällig werden.

Dann dürfen Vermieter die Kaution zurückbehalten

Nach dem Bundesgerichtshof kann ein Vermieter eine Kaution über den regulären Abrechnungszeitraum hinaus zurückbehalten, wenn ein Nachzahlungsanspruch zu seinen Gunsten für noch nicht fällige Betriebskosten zu erwarten ist. Denn die Mietkaution sichert alle – auch die noch nicht fälligen – Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Dazu gehören auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.

Vermieter können die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass sie gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung haben; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang.

Auch das Recht zur Herstellung eines vertraglich vereinbarten Zustandes oder die Durchführung von Schönheitsreparaturen können Vermieter nicht auf diese Weise durchsetzen.

Vermieter müssen eine Abrechnung aufstellen und hierin mit den Gegenforderungen aufrechnen. Aus der Abrechnung muss sich die Höhe der Kautionssumme einschließlich der Zinsen ergeben. Gegenforderungen müssen nachvollziehbar nach Grund und Höhe dargestellt werden.

Wichtig für Vermieter: Die Kosten für die Auflösung des Kautionskontos sind vom Mieter zu tragen, werden sie vom Vermieter verauslagt, so können sie von der Kautionssumme abgezogen werden (AG Frankenthal, Urteil v. 30.10.15, Az. 3a C 270/14).

20. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.