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Kautionszahlung: Kündigung bei Nichtzahlung nicht möglich

Sie haben mit Ihrem neuen Mieter die Zahlung einer Kaution vereinbart. Nun zahlt er zwar die Miete, weigert sich aber, die Kaution zu leisten. Ein Fall, der gar nicht so selten vorkommt.

Als Vermieter können Sie Ihren Mieter dann auf Zahlung der Kaution verklagen. Wenn Ihr Mieter sich allerdings bereits zu Beginn des Mietverhältnisses schon nicht vertragsgemäß verhält und seinen Zahlungspflichten nicht nachkommt, werden Sie aber vermutlich wenig Wert auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses legen.

Kündigung möglich?

Also stellt sich die Frage: Können Sie das Mietverhältnis kündigen wenn Ihr Mieter die vereinbarte Kaution nicht zahlt? Leider beantwortet die Rechtsprechung diese Frage nicht einheitlich.

Zwar wird dies in den meisten Fällen der Grund sein, aber es besteht ja auch die Möglichkeit, dass der Mieter nur aus Irrtum nicht zahlt, etwa weil er glaubt, die Kaution nicht zahlen zu müssen.

Um einen solchen Fall auszuschließen, sollten Sie Ihren Mieter vor der Kündigung vorsichtshalber abmahnen und ihm dabei eine Frist zur Zahlung der Kaution setzen. Verstreicht die Frist ohne Zahlung, können Sie Ihrem Mieter dann allerdings fristlos kündigen.

Unterscheidung nach Art des Mietvertrages

Zunächst ist zu unterscheiden zwischen Gewerberaum- und Wohnungsmietverträgen.

Wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Gewerberaummietvertrag geschlossen Nicht so eindeutig verhält es sich dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen haben. Viele Gerichte sind der Ansicht, dass Sie hier nicht kündigen können, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt.


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Dies deshalb, weil Sie als Vermieter von Ihrem Mieter ja die Zahlung der Kaution verlangen und dies notfalls auch gerichtlich durchsetzen können. Und dies sogar noch dann, wenn das Mietverhältnis schon beendet ist.

Voraussetzung: Sie haben noch ein Sicherungsbedürfnis, etwa weil der Mieter keine Schönheitsreparaturen ausgeführt hat.

Es gibt aber eine Ausnahme

Unter bestimmten Voraussetzungen billigen Ihnen die Gerichte aber das Recht auf Kündigung zu. Erforderlich ist, dass sich die Nichtzahlung der Kaution als erhebliche Pflichtverletzung darstellt, weshalb Ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre.

Besser ist es jedoch, wenn Sie es hierzu gar nicht kommen lassen. Immer wieder gibt es Fälle, in denen der Mieter schon die erste Rate der Kaution nicht zahlt. Und auch nicht die Miete, wie sich dann oft herausstellt.

Ist der Mieter aber schon in die Wohnung eingezogen, wird es schwer und meistens langwierig, ihn dort wieder herauszubekommen. Doch es gibt einen Kniff, derlei Einmietebetrügern vorzubeugen.

Voraussetzungen der Kündigung

Mietverhältnisse beginnen meistens am Monatsersten, während die Miete am 3. Werktag des Monats zu zahlen ist. Ebenso die Kautionsraten.

Machen Sie es andersherum: Vereinbaren Sie, dass die erste Miete und die erste Kautionsrate am Monatsersten von Ihrem Mieter zu zahlen sind, die Übergabe der Wohnung an ihn jedoch erst zum 3. des Monats erfolgt.

Ihr Vorteil: Hat der Mieter die erste Miete und die erste Rate nicht gezahlt, können Sie ihm die Übergabe der Wohnung verweigern.

Denn in diesem Fall haben Sie ein „Zurückbehaltungsrecht“. Und dieses Recht hat schon so manchen Vermieter vor Schlimmerem bewahrt. Denn, wie gesagt, ist ein solch unzuverlässiger Mieter erst einmal eingezogen, gehen die Probleme meist erst richtig los.

Dies ist unter den folgenden Voraussetzungen der Fall:

  1. Der Mieter hat nach dem Mietvertrag die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen und ist mit mindestens zwei Raten in Verzug. Dies, weil er zur Zahlung entweder nicht bereit oder nicht fähig ist.
  2. Sie haben ein Sicherungsbedürfnis für Ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag. Dies ist in der Regel der Fall.
  3. Sie müssen Ihren Mieter nachweislich abgemahnt und unter Fristsetzung zur Zahlung aufgefordert haben.
  4. Trotz Abmahnung und Zahlungsaufforderung zahlt Ihr Mieter die Kaution nicht

21. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.