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Kein Zurückbehaltungsrecht des Verwalters an Unterlagen

Darf der frühere Verwalter ein Zurückbehaltungsrecht an den Unterlagen der WEG ausüben? Wenn ein Verwaltungsmandat endet, dann muss der frühere Verwalter die Verwaltungsunterlagen herausgeben.

Meine letzten beiden Beiträge* haben den Herausgabe- und Auskunftsanspruch sowie die herauszugebenden Unterlagen behandelt. Heute geht es um einen Beschluss des OLG Hamm, in dem ein Verwalter zur Herausgabe der Unterlagen der Verwaltung verurteilt worden ist.

In dem Beschluss hat das OLG Hamm (Beschluss vom 22.2.2007, Aktenzeichen 15 W 181/06) den früheren Verwalter einer WEG verurteilt, die folgenden Unterlagen zu Händen des neuen Verwalters heraus zu geben:

Welche Unterlagen mussten von dem Verwalter herausgegeben werden?

Der Beschluss des OLG Hamm ist ein sehr gutes und anschauliches Beispiel dafür, wie genau eine WEG-Verwaltung bezeichnet hat, welche Unterlagen herauszugeben waren. Das musste in dem Verfahren so genau bezeichnet werden, damit die Herausgabe später auch vollstreckbar ist.

Es ging um Unterlagen betreffend die Wohnungs- und Teileigentumsanlage (…) in S

  • sämtliche Originale der Kontoauszüge des während seiner Verwaltungstätigkeit für die Eigentümergemeinschaft geführten Bankkontos bei der Stadtsparkasse S,
  • Rechnungen und Belege zu den auf dem Konto der Stadtsparkasse S erfolgten Buchungen,
  • die Original-Protokolle der während seiner Verwaltungstätigkeit durchgeführten und von ihm geleiteten Eigentümerversammlungen,
  • sämtliche Original-Protokolle der vor seiner Amtszeit durchgeführten Eigentümerversammlungen,
  • die Einladungen zu den während seiner Verwaltungstätigkeit durchgeführten Eigentümerversammlungen,
  • sämtliche Anwesenheitslisten für die vor und während der Amtszeit des Antragsgegners durchgeführten Eigentümerversammlungen,

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  • die Unterlagen über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft geführten Gerichtsverfahren,
  • sämtliche Originale der Kostenbelege der für die Gemeinschaft geführten Gerichtsverfahren,
  • den Schriftverkehr mit einzelnen Wohnungseigentümern,
  • die geltende Teilungserklärung,
  • die beabsichtigte neue Teilungserklärung,
  • sämtlichen Schriftverkehr mit der Stadt S,
  • sämtlichen Schriftverkehr mit der Vorverwalterin,
  • sämtlichen Schriftverkehr mit den Banken,
  • sämtlichen Schriftverkehr mit der Gebäudeversicherung,
  • sämtlichen Schriftverkehr mit Rechtsanwalt wegen der Übernahme laufender Gerichtsverfahren der Gemeinschaft,
  • Abrechnung über die von ihm für die Eigentümergemeinschaft  geführten Bankkonten zu Händen der Verwalterin zu erteilen.

Zeitnahe Herausgabe

Als ehemaliger Verwalter ist der frühere Verwalter zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zeitnah verpflichtet, da diese im Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stehen und der Verwalter die Unterlagen nur treuhänderisch verwaltet hat.

Dies gilt auch für die Kontounterlagen, da der Verwalter insoweit nicht aus eigenem Recht, sondern nur in eigenem Namen für die Gemeinschaft gehandelt hat.

Kein Zurückbehaltungsrecht

Dem früheren Verwalter steht gegenüber dem Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen (§§ 667, 675 BGB) kein Zurückbehaltungsrecht wegen noch offener Honoraransprüche zu.

Das OLG Hamm hat dazu ausgeführt:

„Nach § 273 Abs. 1 BGB kann ein Schuldner, dem aus demselben Rechtsverhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, ein fälliger Anspruch gegen den Gläubiger zusteht, ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich etwas anderes ergibt.

Vorliegend liegt ein in § 273 Abs. 1 BGB vorgesehener Ausnahmefall aufgrund der Natur des Schuldverhältnisses vor. Der frühere Verwalter hat die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer treuhänderisch wahrgenommen.

Er hat daher die Verwaltungsunterlagen, auf deren Besitz die Gemeinschaft zur Aufrechterhaltung ihres Rechnungswesens angewiesen ist, treuhänderisch erlangt. Aus dem Inhalt des Rechtsverhältnisses ergab sich daher für ihn die Verpflichtung, die Unterlagen jederzeit zur Verfügung der Gemeinschaft zu halten.

Er kann daher nicht als Druckmittel zur Begleichung seiner Honoraransprüche die Geschäftsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft wegen des damit verbundenen Eingriffs in deren Verwaltungstätigkeit verwenden.“

*Die vorangestellten Beiträge können Sie unter den folgenden Links abrufen:

Teil 1: Herausgabe von Unterlagen durch den früheren Verwalter

Teil 2: Welche Unterlagen muss der frühere Verwalter an die WEG herausgeben?

31. Mai 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Sven Johns. Über den Autor

Sven R. Johns ist Rechtsanwalt und war 15 Jahre Bundesgeschäftsführer des Immobilienverband IVD (bis Mitte 2012). Seit fast 20 Jahren ist er zunächst als Rechtsanwalt und dann als Geschäftsführer im Immobiliengeschäft vertraut.