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Klauseln im Mietvertrag: Vorsicht ist angebracht!

Liebe Vermieterin, lieber Vermieter, beinahe täglich erlebe ich, dass Vermieter Eigentore schießen.

Und zwar, indem sie in Formularmietverträgen zahlreiche Ergänzungen oder Streichungen vornehmen.

Da werden die Kündigungsfristen für den Mieter verlängert, Zeiten für den Empfang von Besuchern festgelegt, sämtliche Haustiere verboten, umfangreiche Instandsetzungs- oder Renovierungspflichten vereinbart und, und, und…

Das soll natürlich die Vermieterinteressen schützen, hat aber leider oft den gegenteiligen Effekt.

Nicht nur, dass selbstgebastelte Klauseln oft nicht gelten. Auch eine im Vertragsformular bereits vorhandene Regelung wird durch die Ergänzung häufig unwirksam – meist zulasten des Vermieters.

Andererseits ist auch manches als Individualvereinbarung zulässig, was als Formularklausel nicht vereinbart werden darf. Und eine Formularklausel – das ist nicht allen Vermietern klar – wird durch Änderung ihres Textes nicht automatisch zur Individualklausel.

Halten Sie die Individualvereinbarung im Übergabeprotokoll fest

Eine Klausel im Formularmietvertrag, die den Mieter zu einer Renovierung bei Auszug verpflichtet, ohne den konkreten Renovierungsbedarf der Wohnung zu berücksichtigen, ist unwirksam.

Nach einer Entscheidung des BGH gibt es nun aber doch eine Möglichkeit, den Mieter – jedenfalls in Einzelfällen – zur Rückgabe einer renovierten Wohnung zu verpflichten (BGH, Urteil v. 14.01.09, Az. VIII ZR 71/08).

Wurde eine Endrenovierungspflicht des Mieters nämlich nicht bereits im Mietvertrag, sondern erst bei Übergabe der Wohnung an den Mieter individuell vereinbart und im Übergabeprotokoll festgehalten, dann ist sie wirksam.

Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag selbst eine unzulässige Schönheitsreparaturverpflichtung mit starrer Fristenregelung enthält. Die unwirksame Klausel im Mietvertrag macht die Endrenovierungs-vereinbarung im Übergabeprotokoll nicht hinfällig.


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Der Mieter muss daher – so die Karlsruher Richter – bei Auszug renovieren.

Die Entscheidung bietet Ihnen eine Möglichkeit, in Einzelfällen mit Mietern eine Endrenovierung zu vereinbaren. Aber Vorsicht: Bei systematischer Anwendung dieser Methode würde es sich nicht mehr um eine Individualvereinbarung handeln.

Eine regelmäßige Vereinbarung von Endrenovierungen auf diese Weise ist daher unzulässig.

Voraussetzungen einer wirksamen Quotenklausel

Bei den Quotenklauseln gibt es inzwischen – ähnlich wie bei den Renovierungsklauseln – einige Fallen, die Sie kennen müssen. Dies sind die Voraussetzungen einer wirksamen Quotenklausel:

  • Die Quotenklausel ist nur wirksam, wenn Sie gleichzeitig eine wirksame Renovierungsklausel ohne starre Fristen vereinbart haben.
  • Die Prozentsätze und Fristen der Quotenklausel selbst dürfen ebenfalls nicht starr sein (BGH, Urteil v. 07.03.07, Az. VIII ZR 247/05).
  • Die Klausel darf keine 100%-Quote vorsehen für den Fall, dass die Renovierungsfristen bereits abgelaufen sind. Hier können Sie nur Renovierung oder Schadensersatz fordern.
  • Ein Kostenvoranschlag des Vermieters darf nicht von vornherein für verbindlich erklärt werden. Der Mieter muss nachweisen dürfen, dass die Arbeiten fachmännisch auch preisgünstiger ausgeführt werden können.
  • Der Mieter darf Schönheitsreparaturen selbst durchführen, anstatt anteilige Renovierungskosten zu zahlen.

Ein Trost für Sie: Sollte Ihre Kostenquotenklausel unwirksam sein, hat das keinen Einfluss auf die Schönheitsreparaturklausel. Diese bleibt wirksam. (H, Beschluss v. 18.11.08, Az. VIII ZR 73/08)

Musterformulierung für Ihre Quotenklausel

Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen.

Basis der Kostenquote ist der Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs.

Für die Berechnung der Quote ist maßgeblich, wie lange der Mieter die Räume seit Mietbeginn oder seit Durchführung der letzten Renovierung bewohnt hat und wann aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich erneut Renovierungsbedarf bestünde. (Beispiel: Wohndauer seit letzter Renovierung 2 Jahre. Voraussichtlicher Renovierungsbedarf seit letzter Renovierung in 5 Jahren. Kostenquote: 2/5.)

Renovierungsbedarf besteht in der Regel in folgenden Zeitabständen: … (Fristen wie bei der Verpflichtung zur Vornahme der Renovierung).

Der Mieter kann seiner Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommen, dass er vor seinem Auszug die Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß ausführt oder ausführen lässt.

Leserfrage

Ich habe mit meinem Mieter einen Formularmietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen.

Das Formular enthält die Klausel: „Bei Vertragsabschluss zahlt der Mieter an den Vermieter eine einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von insgesamt 100,00 Euro.“

Der Mieter weigert sich zu zahlen. Was kann ich tun?

In Ihrem Fall hat Ihr Mieter bedauerlicherweise Recht. Er braucht die einmalige „Bearbeitungsgebühr“ nicht zu zahlen. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam.

Bei Bearbeitungsgebühren handelt es sich um Kosten, die Ihnen durch die Verwaltung des Mietverhältnisses entstehen. Solche Verwaltungskosten müssen Sie in die Miete einkalkulieren.

Einen separaten Betrag dürfen Sie hierfür nicht verlangen. Entschieden wurde ein solcher Fall Anfang des Jahres vom Landgericht Hamburg (LG Hamburg, Urteil v. 05.03.09, Az. 307 S 144/08).

16. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.