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Kleinreparaturen: Diese Kosten muss Ihr Mieter tragen

Selbst kleinste Dinge werden zum Anlass genommen, die Miete zu kürzen.
Schon gar nicht sind die Mieter bereit, die Reparaturkosten zu tragen oder sich jedenfalls daran zu beteiligen – selbst dann nicht, wenn sie sich im Mietvertrag dazu verpflichtet haben.
Als Vermieter können Sie in einer solchen Situation natürlich auf Ihr Recht pochen und sich unnachgiebig zeigen.
Die Frage ist jedoch, ob das auch wirtschaftlich Sinn macht.
Meinungsverschiedenheiten über die Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen kann bei einem umsichtigen Beschwerdemanagement durchaus auch zu einer Festigung der Mieterbindung führen.

Wann spricht man von einer Kleinreparatur?

Um eine Kleinreparatur handelt es sich ausschließlich dann, wenn sie gegenständlich auf Teile der Wohnung beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Danach umfassen Kleinreparaturen nur das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, an den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen von Fensterläden.

Die Installationsgegenstände für Elektrizität umfassen Steckdosen, Schalter, Klingeln und Raumstrahler. Zu den Installationsgegenständen für Gas zählen Warmwasserbereiter, Wasch-, Spül- und Toilettenbecken sowie Duschwannen und Badewannen.

Mit den Installationsgegenständen für Wasser sind Wasserhähne, Mischbatterien und Brausen gemeint.

Zu den Heiz-und Kocheinrichtungen zählen Öfen, Kachelöfen, Heizkessel für Kohle, Heizöl, Gas, Elektrizität, Heizkörper, Kochplatten und Kochherde für Kohle sowie elektrische Grillgeräte.

Die Fenster- und Türverschlüsse umfassen Fenstergriffe, Verschlussriegel, Umstellvorrichtungen zum Kippen oder Öffnen sowie Türgriffe.

Mit Verschlussvorrichtungen von Fensterläden sind Rollladengurte, Sicherungen gegen Einbruch und elektrische Rollladenöffner gemeint.

Nicht zu den Gegenständen des direkten und häufigen Zugriffs durch den Mieter zählen Glasscheiben.

Auch Rohre und elektrische Leitungen gehören nicht zu den Gegenständen des direkten und häufigen Zugriffs.

Fazit: Handelt es sich nicht um eine Kleinreparatur, betrifft die Reparatur also nicht Gegenstände des direkten und häufigen Zugriffs durch den Mieter, können Sie Ihren Mieter nicht an den Reparaturkosten beteiligen.

In diesen Fällen sind die Reparaturkosten allein von Ihnen als Vermieter zu tragen.

Praxis-Tipp: Reparaturkosten, die Sie aus eigener Tasche zahlen, können Sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten absetzen.

Dazu zählen auch die Kosten für Kleinreparaturen. Bewahren Sie deshalb alle Rechnungen und Quittungen auf, damit Sie die Kosten belegen können, wenn das Finanzamt dies von Ihnen verlangt.


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Renovierungsarbeiten sind keine Kleinreparaturen

Hat sich Ihr Mieter mietvertraglich verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die dann erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, ist er auch daran gebunden.

Kommt er seiner Verpflichtung nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig.

Achtung: Das gilt auch dann, wenn es sich im Einzelfall nur um Renovierungsarbeiten handelt, die einen geringen finanziellen Aufwand erfordern. Schönheitsreparaturen haben mit Kleinreparaturen nichts zu tun!

Bei den Schönheitsreparaturen geht es um die malermäßige Beseitigung solcher Gebrauchsspuren und Alterungserscheinungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung auftreten und unvermeidlich sind.

Im Einzelnen umfassen die Schönheitsreparaturen das Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen auch die typischen Begleitarbeiten, wie beispielsweise das Spachteln üblicher, alterungsbedingter Risse in Wänden und Decken.

Kein Zweifel: Das „Fußbödenstreichen“ ist nicht mehr zeitgemäß.

Das ist auch kein Wunder, geht die Definition für die Schönheitsreparaturen doch zurück auf die Preußische Ausführungsverordnung zum Reichsmietengesetz.

Achtung: Die Gerichte lehnen es durchgängig ab, den Begriff der Schönheitsreparaturen auszudehnen.

So kann beispielsweise das Streichen der Fußböden nicht durch das Reinigen des Teppichbodens ersetzt werden.

Im Einzelnen handelt es sich bei folgenden Arbeiten nicht (mehr) um Schönheitsreparaturen:

  • Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens,
  • Abschleifen und Versiegeln eines Parkettfußbodens,
  • die Erneuerung von Wandfliesen,
  • Anstreichen der Außenfenster.

Folge: Da es sich hier weder um Kleinreparaturen noch um Schönheitsreparaturen handelt, müssen Sie als Vermieter die Kosten tragen.

Ausnahme: Ihr Mieter hat die Grenzen des üblichen Wohngebrauchs überschritten.

Dann ist er zum Schadensersatz verpflichtet und muss die Kosten für die Erneuerung der betroffenen Teppichböden, PVC-Böden, Parkettböden oder Wandfliesen übernehmen. Das kommt etwa in folgenden Fällen in Betracht:

  • Überstreichen von Wandfliesen,
  • übermäßiges Setzen von Dübellöchern,
  • Anbohren der Badezimmertür zur Befestigung von Kleiderhaken.

Sehen Sie nach: Was ist im Mietvertrag geregelt?

Kommen wir zurück zu den Kleinreparaturen. Der Vermieter hat die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

So lautet die gesetzliche Regelung. Danach hätten Sie als Vermieter stets und ständig die Kosten für Kleinreparaturen zu tragen.

Diese gesetzliche Regelung wird in der Praxis allerdings in ihr Gegenteil verkehrt. Nahezu alle Formularmietverträge enthalten Klauseln, nach denen Kleinreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden.

Vorsicht: Unterscheiden Sie dabei zwischen Kostenklauseln und Vornahmeklauseln. In einem Formularmietvertrag können nur Kostenklauseln wirksam vereinbart werden.

2. November 2001

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.