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Kleinreparaturklausel: Erhöhung nur durch Vertragsänderung

Die Höchstbeträge der Kleinreparaturklausel haben sich angesichts der ständig steigenden Kosten nach oben entwickelt.

Das bedeutet aber nicht, dass bei älteren Mietverträgen mit geringerer Höchstgrenze eine automatische Anpassung erfolgt.

Sie können lediglich einen DM-Betrag in den entsprechenden Eurobetrag umrechnen.

Sofern Sie Ihren Vertrag den gestiegenen Kosten anpassen möchten, geht dies nur mit Zustimmung Ihres Mieters, also über eine Vertragsänderung.

Ansonsten ist ein Mieterwechsel die richtige Gelegenheit für eine solche Änderung.

Beachten Sie: Höchstbetrag ist kein Selbstbehalt

Besonders wichtig für Sie: Ihre Kleinreparaturklausel enthält keinen Selbstbehalt, sondern einen Höchstbetrag der Reparatur im Einzelfall.

Das bedeutet, dass Ihr Mieter nicht etwa von jeder Kleinreparatur, deren Kosten über dem vereinbarten Betrag liegen, in jedem Fall den vereinbarten Anteil zu tragen hat.

Gehen die Reparaturkosten über den vereinbarten Höchstbetrag hinaus, müssen Sie vielmehr die kompletten Reparaturkosten tragen.

BGH: Vornahmeklauseln sind unwirksam

Auch Folgendes sollten Sie bei Ihrer Vertragsgestaltung unbedingt beachten: Sie können weder Ihrem Mieter die Reparatur selbst auferlegen, noch ihn dazu verpflichten, den Installateur zu beauftragen.


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Das bleibt weiterhin Ihre Aufgabe. Sie können nur die Kosten von ihm ersetzt verlangen, sofern sich diese unterhalb des zulässigen Höchstbetrags bewegen. Die Reparaturpflicht liegt bei Ihnen als Vermieter, eine Übertragung auf Ihren Mieter ist unzulässig.

Bei der Aufnahme einer Kleinreparaturklausel in Ihren Mietvertrag, überprüfen Sie die folgenden Punkte, dann haben Sie an alles gedacht:

Checkliste Kleinreparaturklausel

  • Beschränkung auf Schäden an häufig genutzten Teilen in der Wohnung
  • Kostenbetrag im Einzelfall nicht höher als 75 bis 100 €
  • Keine anteilige Kostenübernahme für höhere Rechnungen
  • Festlegung eines Jahreshöchstbetrags, der nicht über 200 € bzw. 8% der Jahresnettomiete liegt
  • Mieter wird nicht selbst zur Vornahme der Reparaturen verpflichtet

Musterformulierung Reparaturklausel

Der Mieter trägt die Kosten für in den Mieträumen anfallende Kleinreparaturen.

Die Kleinreparaturen umfassen das Beheben kleinerer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen der Fensterläden.

Der Mieter trägt die Reparaturkosten bis zu 85 € pro Einzelfall. Pro Mietjahr ist der Aufwand für den Mieter auf 8% der Nettokaltmiete begrenzt.

Ihr Mieter zahlt die Kosten der Kleinreparatur nicht – das können Sie tun

Das kommt häufig genug vor: Ihr Mieter meldet einen Mangel, der sich als Kleinreparatur herausstellt. Sie lassen diesen beseitigen, aber er weigert sich zu zahlen.

Vorbeugen können Sie einer solchen Situation vielleicht, indem Sie Ihrem Mieter noch vor der Mängelbeseitigung klarmachen, dass er die Kosten zu übernehmen hat, wenn es sich um eine Kleinreparatur handelt.

Ansonsten Klage oder Mahnbescheid

Zahlt Ihr Mieter dennoch nicht freiwillig, können Sie Klage erheben oder einen Mahnbescheid beantragen. Für Ihre Klage ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Wohnung Ihres Mieters befindet.

Das für den Mahnbescheid zuständige Mahngericht rufen Sie unter www.mahngerichte.de ab. Rechnen Sie mit Gegenwehr Ihres Mieters, entscheiden Sie sich besser für eine Klage, weil diese das schnellere Verfahren ist.

Für Einzelfälle: Kaution in Anspruch nehmen

Es gibt jedoch noch einen anderen, weniger aufwendigen Weg, Ihre Forderung durchzusetzen: Sie bedienen sich aus der vorhandenen Kaution. Das ist auch während des laufenden Mietverhältnisses möglich.

Teilen Sie Ihrem Mieter einfach mit, dass Sie die offene Forderung aus der Kleinreparatur mit seiner Kautionsforderung aufrechnen und entnehmen Sie den strittigen Betrag dem Kautionskonto.

So kommen Sie an Ihr Geld, ohne großen Aufwand betreiben zu müssen.

Verjährungsfrist: 3 Jahre, aber …

Im Übrigen: Solange Ihr Mieter noch in der Wohnung wohnt, können Sie sich mit der Durchsetzung Ihrer Forderung Zeit lassen. Es gilt nämlich eine Verjährungsfrist von 3 Jahren.

… nach Auszug: Verjährung in nur 6 Monaten

Nach dem Auszug Ihres Mieters ist jedoch Eile geboten. Dann gilt § 548 BGB, der auch Ihre Ansprüche aus Kleinreparaturen umfasst. Ihr Zahlungsanspruch verjährt dann in nur 6 Monaten, ab der Rückgabe der Wohnung.

24. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.