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Kostenabrechnung Gewerberäume: Kein Verzicht durch Nichtumlage

Ein Mieter rügte die Verspätung der Abrechnung.

Im konkreten Fall bestand zwischen den Parteien ein Mietverhältnis über Gewerberaum.

Mieter verweigert Nachzahlung

Im Mietvertrag von 1993 war vereinbart, dass der Mieter die Nebenkosten trägt und hierauf Vorauszahlungen leistet. Am 23.09.2004 erhielt der Mieter die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002.

In dieser Abrechnung waren diverse Positionen enthalten, die zwar im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind, vom Vermieter in den Abrechnungen der vergangenen Jahre aber nicht verlangt wurden. Der Vermieter machte diese Positionen erstmals für 2002 geltend. Aus der Abrechnung ergab sich eine erhebliche Nachzahlung.


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Der Mieter verweigerte diese Nachzahlung. Er ist der Auffassung, die erstmals verlangten Positionen nicht zahlen zu müssen, da der Vermieter sie jahrelang nicht geltend gemacht habe. Außerdem sei die Abrechnung für 2002 verspätet, da sie nicht innerhalb eines Jahres ab Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sei. Schon aus diesem Grund müsse er nichts nachzahlen.

Der BGH entschied, dass die Nachforderung für das Jahr 2002 nicht gemäß §556 Absatz 3 BGB wegen Verspätung ausgeschlossen war. Diese Vorschrift, die für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nämlich nicht anwendbar.

Angemessene Abrechnungsfrist gilt auch bei Gewerberäumen

Allerdings muss der Vermieter einer Gewerbeeinheit innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen. Diese Frist endet in der Regel spätestens 1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, ist jedoch keine Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass der Mieter vom Vermieter auch nach Fristablauf die Erteilung der Nebenkostenabrechnung verlangen kann und Nachzahlungen leisten muss.

Kommt der Vermieter dem nicht nach, kann der Mieter lediglich seine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten einstellen. Ein Ausschluss mit Nachforderungen, wie er für die Wohnraummiete gilt, ist damit jedoch nicht verbunden. Darauf wies der BGH ausdrücklich hin.

Kein Verzicht des Vermieters durch jahrelange Nichtumlage

Der Mieter muss auch die Positionen zahlen, die der Vermieter erstmalig verlangt. Dadurch, dass der Vermieter diese Kostenpositionen jahrelang nicht geltend gemacht hat, wurde der Umfang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten nicht stillschweigend geändert.

Das Untätigbleiben des Vermieters bedeutet nicht, dass er endgültig auf die Erstattung dieser Nebenkostenpositionen verzichten wollte. Für eine Vertragsänderung müssen über bloßes Nicht-Abrechnen hinaus weitere Umstände, wie etwa ein ausdrücklicher Verzicht, hinzukommen.

Das Urteil zeigt erneut, dass das gewerbliche Mietrecht leichter für Sie zu handhaben ist als das Wohnungsmietrecht. Das liegt daran, dass eine Vielzahl von Schutzvorschriften zu Gunsten des Wohnungsmieters nicht auf die Gewerbemiete anwendbar sind.

Vergessen Sie nicht die Umsatzsteuer

Umsatzsteuerrechtlich gilt für die Betriebskosten dasselbe wie für die Miete: Haben Sie bei der Miete für die Umsatzsteuer optiert, gilt das auch für die Nebenkosten.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.