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Kostenverteilung Gemeinschaftseigentum: Das sind Rechte und Pflichten

Wohnungseigentümer dürfen eine Änderung der Kostenverteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten nicht willkürlich beschließen.

Die Änderung muss vielmehr den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen.

Danach darf sich die Mehrheit nicht über schutzwürdige Belange einer Minderheit hinwegsetzen und einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand unangemessen benachteiligen.

Das bedeutet, Sie müssen den Umlageschlüssel so wählen, dass er den Interessen aller Miteigentümer gerecht wird und nicht zur unangemessenen Benachteiligung Einzelner führt.

Sofern es zu einer Benachteiligung Einzelner kommt, entspricht der Beschluss nicht mehr den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Hier: Ordnungsgemäße Verwaltung

Den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen beispielsweise folgende Kostenverteilungen:

  • Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten nach dem Verbrauch
  • Abrechnung verbrauchsunabhängiger Kosten nach der Nutzerzahl

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  • Berücksichtigung von Leerstand von Wohnungen
  • Verteilung der Aufzugskosten nach Höhe der Etagen

BGH: Keine rückwirkenden Beschlüsse möglich

In einer Entscheidung aus dem vergangenen Jahr hat der BGH darauf hingewiesen, dass die rückwirkende Änderung des Verteilerschlüssels dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht (BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09).

Der Eigentümer einer Wohnung darf nämlich darauf vertrauen, dass die Kosten, die bis zur Änderung des Schlüssels anfallen, noch nach dem alten Schlüssel umgelegt werden.

Eine rückwirkende Änderung kann nur ausnahmsweise erfolgen – etwa, wenn der bisherige Schlüssel unbrauchbar ist oder seine Anwendung zu grob unbilligen Ergebnissen führt.

Achten Sie daher darauf, dass die Änderung des Verteilerschlüssels zukünftig ist. Dann sind Sie auf der sicheren Seite.

Sie benötigen einen Beschluss für die Änderung des Verteilerschlüssels

Haben Sie sich dazu entschlossen, den Verteilerschlüssel für alle oder einzelne Betriebskosten zu ändern, müssen Sie sich klar machen, dass dies nur durch einen Beschluss erfolgen kann.

Die einfache Billigung der Änderung des Schlüssels der Kostenverteilung genügt selbst dann nicht, wenn alle Eigentümer diese Änderung befürworten.

Ebenso wenig würde es reichen, wenn die Gemeinschaft einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung beschließt, die einen geänderten Verteilerschlüssel enthalten.

Darauf hat der BGH ebenfalls ausdrücklich hingewiesen(BGH, Urteil v. 09.07.10, Az. V ZR 202/09).

Wichtig: Beschlussfassung muss schon in Ladung genannt werden

Ihre Beschlussfassung beginnt bereits mit der Ladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer. Bereits hier muss der Beschluss ausdrücklich genannt werden.

Das ergibt sich aus § 23 Absatz 2 WEG, wonach die Gültigkeit eines Beschlusses die Bezeichnung des Gegenstands bei der Einberufung erfordert.

Änderung ausdrücklich ankündigen

Beachten Sie auch unbedingt, dass die bloße Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht reichen würde.

Die Teilnehmer an der Eigentümerversammlung müssen nämlich bei der Ankündigung eines Kostenbeschlusses nicht damit rechnen, dass auch die Verteilung der Kosten geändert werden soll.

Würden Kosten- und Änderungsbeschluss derart in der Ladung zusammengefasst, würde der Beschluss zumindest anfechtbar sein.

Also könnte ein Eigentümer den Beschluss durch eine fristgerechte Anfechtungsklage hinfällig machen.

25. Mai 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.