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Kostenverteilungsschlüssel: Vermieter muss nicht alle Details erläutern

Die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ist für Vermieter und Verwalter nicht immer ganz einfach. Vor allem die angewendeten Kostenverteilungsschlüssel stellen hier oft eine Hürde dar. Vermieter müssen die Kostenverteilungsschlüssel jedoch nicht im Detail erläutern.

Denn: Die Richtigkeit des in einer Betriebskostenabrechnung angewendeten Kostenverteilungsschlüssels kann der Mieter durch Prüfung der Abrechnungsunterlagen bei dem Vermieter prüfen.

Hat der Vermieter nach Fläche abgerechnet, kann der Mieter die Richtigkeit der Abrechnung, durch Einsichtnahme in die Belege selbst prüfen. Deshalb müssen Vermieter auch nicht alle Details eines angewendeten Kostenverteilungsschlüssels erläutern. Dies stellte das Landgericht Berlin im Februar des Jahres 2016 klar.

Der Fall: Klage auf Rückzahlung der Vorschusszahlungen auf die Betriebskosten

Ein  Mieter hatte seinen Vermieter auf Rückzahlung von Vorschusszahlungen auf die Betriebskosten einschließlich der Heizkosten für die Jahre 2009 bis 2012 verklagt.


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Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter zur Rückzahlung der Vorschüsse auf die Betriebskosten verpflichtet war, weil er in den Betriebskostenabrechnungen einen nicht näher erläuterten Kostenverteilungsschlüssel angewendet hatte.

Der Vermieter hatte nicht erläutert, ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthielt.

Die Entscheidung des Gerichts: Rückzahlungen mussten nicht vom Vermieter geleistet werden

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter hatte keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Vorschüsse. Denn eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung liegt vor, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht.

Hierfür muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben vorliegen. Die Abrechnung muss bei Mietshäusern mit mehreren Wohneinheiten die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Kostenverteilungsschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen, als Mindestangaben enthalten.

Richtigkeit des Kostenverteilungsschlüssels kann durch Einsichtnahme in die Belege geprüft werden

Diese Angaben sollen es einem Mieter ermöglichen, den auf ihn entfallenden Anteil an den Nebenkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil v 06.05.15, Az. VIII ZR 194/14). Die vom Vermieter erstellten Abrechnungen für den Zeitraum der Jahre 2009 bis 2013 entsprachen diesen Anforderungen.

Welcher Gesamtbetrag welcher Betriebskostenart mit welchem Kostenverteilungsschlüssel umgelegt worden war und welcher Anteil sich zu Lasten des Mieters ergab, war erkennbar.

Das Verhältnis der Wohnfläche der Mietwohnung zur Gesamtfläche war maßgeblich. Bei dieser offensichtlichen und nachvollziehbaren Kostenverteilung war eine weitere Erläuterung des Vermieters nicht erforderlich.

Der Vermieter musste aus diesem Grund nicht erläutern, ob die angegebene Gesamtfläche nur die Wohn- oder auch Gewerbeflächen der Abrechnungseinheit enthält. Ob der angewendete Kostenverteilungsschlüssel richtig ist, kann ein Mieter durch die Einsichtnahme in die Belege des Vermieters selbst prüfen (LG Berlin, Beschluss v. 22.02.16, Az. 65 T 207/15).

30. Mai 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.