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Kreditfinanzierung bei Sonderumlage: So geht’s

Nicht selten reichen die finanziellen Mittel für eine Baumaßnahme nicht aus. So können die Sanierung eines Dachstuhls bei Schwammbefall oder die energetische Modernisierung des Gebäudes leicht in die Hunderttausende und – je nach Größe der Gemeinschaft – auch darüber hinausgehen. In solchen Fällen kann die Gemeinschaft, wie jede Privatperson, einen Kredit in Anspruch nehmen.

Wie die Höhe einer Sonderumlage festgelegt wird

Grundsätzlich gilt für die Höhe der benötigten Sonderumlage: Wenn die gebildete Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, muss die Höhe der Umlage an den Kosten der erforderlichen Maßnahme ausgerichtet werden. Die Rechtsprechung hat jedoch entschieden, dass einer Eigentümergemeinschaft insoweit ein großer Ermessensspielraum zusteht (BGH, Urteil v. 13.01.12, Az. V ZR 129/11).

Wenn sich also nach Abschluss einer Sondermaßnahme zeigt, dass die für die Sonderumlage veranschlagten Kosten zu hoch bemessen waren, ändert dies an der Wirksamkeit des Sonderumlagebeschlusses nichts. Dies gilt übrigens auch in dem Fall, dass sich die Eigentümergemeinschaft nach Verabschiedung eines Sonderumlagebeschlusses für eine günstigere Maßnahme entscheidet.

Zur Vorbereitung des Sonderumlagebeschlusses sollte Ihre Hausverwaltung Kostenvoranschläge einholen. Die ihr Angebot abgebenden Unternehmen müssen hierfür zunächst mit  Sachverständnis den Reparaturbedarf ermitteln. Danach haben Sie und die übrigen Eigentümer bereits einen Anhaltspunkt für die Höhe der benötigten finanziellen Mittel.

Voraussetzung für die Kreditfinanzierung bei Sonderumlage

Sollte der Aufwand die finanziellen Mittel der Gemeinschaft übersteigen, haben Sie die Möglichkeit, die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung des Finanzbedarfs für bestimmte Baumaßnahmen zu beschließen (BGH, Urteil v. 28.09.12, Az. V ZR 251/11).

Bei größeren Krediten ist aber Voraussetzung,dass die Einzelheiten des Darlehens und insbesondere das Risiko einer Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung erörtert worden ist (BGH, Urteil v. 25.09.15, Az. V ZR 244/14). Nachschusspflicht meint Ihre besondere Haftung als Wohnungseigentümer. Diese ist im Verhältnis zur kreditgewährenden Bank der Höhe nach zwar auf den Miteigentumsanteils eines jeden Eigentümers beschränkt (§ 10 Abs. 8 WEG).

Kann aber ein Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht entsprechen, so haften hierfür die anderen Eigentümer, sie müssen also auch dessen Kreditraten erfüllen und hierfür weiteres Geld „nachschießen“.

Risiken und Pflichten gehören ins Protokoll

Über diese Haftung müssen sich alle Eigentümer im Klaren sein, weshalb sie in der Eigentümerversammlung eingehend zu erörtern ist. Zum Beweis dafür, dass diese Erörterung stattgefunden hat, muss sie Protokoll der Eigentümerversammlung hervorgehen (BGH, Urteil 25.09.15, Az. V ZR 244/14).

Der Beschluss über die Darlehensaufnahme nach erfolgter und nachweislicher Beratung der Eigentümer ist einem neueren Grundsatzurteil des BGH nur dann wirksam, wenn aus ihm die folgenden Punkte hervorgehen (BGH, Urteil v. 25.09.15, Az. V ZR 244/14):

  • Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme
  • Angaben über die zu finanzierende Baumaßnahme
  • Angaben zur Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit und zur Höhe des Zinssatzes
  • Angaben zur Höhe der Tilgungsraten
  • Auskunft darüber, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist

Nicht zwingend erforderlich ist allerdings, dass der Beschluss die konkrete anteilige Beitragsleistung des einzelnen Wohnungseigentümers benennt.

14. Januar 2017

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.

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