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Kreditnebenkosten bei der Finanzierung: Wie Sie das Finanzamt beteiligen können

Vorauszahlung viel zu niedrig angesetzt: Ihr Mieter muss trotzdem nachzahlen

Der Bundesgerichtshof hat Ihre Rechte als Vermieter deutlich gestärkt. Zu gering vereinbarte Vorauszahlungen auf die Betriebskosten schützen den Mieter nicht vor deutlich höheren Nachzahlungen.

Die Betriebskostenabrechnung ergab später einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von rund 1.500 Euro. Für das Jahr darauf ergab sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.515 Euro.

Mit anderen Worten: Auch dann, wenn Sie bei der Neuvermietung Ihrer Wohnungen mit Ihren neuen Mietern eine viel zu niedrige Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbaren, hat das für Sie als Vermieter keine nachteiligen Folgen. Auch in diesen Fällen muss Ihr Mieter später die Nachzahlung leisten, mag diese auch sehr hoch sein.

Der Mieter verweigerte die Nachzahlung dieser Beträge. Er argumentierte: Der Vermieter sei verpflichtet, die Vorauszahlungen überschlägig so zu kalkulieren, dass sie jedenfalls in etwa kostendeckend seien. Geschehe dies nicht und weise der Vermieter den Mietinteressenten auch nicht darauf hin, dass die Vorauszahlung nicht kostendeckend kalkuliert sei, mache sich der Vermieter schadenersatzpflichtig. Für den Mieter einer Wohnung, der vor Vertragsschluss abschätze, ob er sich nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Miete leisten könne, komme es auf die Gesamtbelastung an, also auf die Summe aus Kaltmiete und Betriebskosten.

Selbst wenn die später abgerechneten Betriebskosten mehr als 100% über den Vorauszahlungsbeträgen liegen, bleibt der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Das folgt aus einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs. Ausnahme: Der Vermieter täuscht seinen Mieter bewusst über die wirkliche Höhe der Kosten, weil er ihn beispielsweise unbedingt als Mieter haben wollte. (BGH, VIII ZR 195703)

Der Fall betrifft eine 100 m2 große Dachgeschosswohnung. Die Nettokaltmiete belief sich auf 845 Euro. Zusätzlich zahlte der Mieter 100 Euro Vorauszahlungen auf die von ihm übernommenen Betriebs- und Heizkosten.

Und weiter: Zwar würden die einzelnen Betriebskostenarten schwanken. Deshalb sei dem Vermieter auch eine gewisse Toleranzbreite zuzugestehen. Aber generell sei es so, dass ihm die Gegebenheiten bekannt seien. Überstiegen die tatsächlich abgerechneten Kosten die Summe der vereinbarten Vorauszahlungen allerdings um mehr als 40 % sei die Toleranzgrenze überschritten.

„Unterm Strich“ verlangte der Mieter, von den Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe freigestellt zu werden. Denn er hätte die Wohnung nicht angemietet, wenn ihm die tatsächliche Höhe der Betriebskosten genannt worden wäre.

Und auch darauf weisen die Richter hin: Die Vorauszahlungen für Betriebskosten dürften immer „nur in angemessener Höhe“ vereinbart werden. Damit werde der Mieter aber vor allem vor zu hohen Vorauszahlungen geschützt. Demgegenüber könne er nicht darauf vertrauen, dass alle Betriebskosten durch die Vorauszahlungen gedeckt sind.

Eine Höchstgrenze gibt es, aber keinen Mindestbetrag

Dazu Deutschlands höchstes Zivilgericht: Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrags, dass der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete noch Betriebskosten zu tragen hat, steht es Mieter und Vermieter frei, sich auf die Höhe der Vorauszahlungen zu einigen. Auch sei es möglich, von Vorauszahlungen ganz abzusehen. Wenn der Vermieter aber sogar auf die Vorauszahlung von Betriebskosten verzichten könne, könne es ihm nicht zum Vorwurf gemacht werden, wenn er eine zu geringe Vorauszahlung verlange.

Und auch das stellten die Karlsruher Richter gleich mit klar: Ein Vermieter kann nur dann wegen zu geringer Vorauszahlungen in Anspruch genommen werden, wenn er vor Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich zugesichert hat, dass die Betriebskosten angemessen sind. Gleiches soll gelten, wenn der Vermieter die Betriebskosten bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen.

Bei dieser Gelegenheit verweisen die Richter auf die Bedeutung des Begriffs „Vorauszahlungen“. Dieser Begriff bedeutet lediglich, dass dem Mieter bei der Betriebskostenabrechnung die vorausbezahlten Beträge anzurechnen sind. Dieser Begriff läge aber nicht die Annahme nahe, die Summe der Vorauszahlungen werde den voraussichtlichen Abrechnungsbetrag auch nur annähernd erreichen.

Als Folge dieses Urteils müssen Sie damit rechnen, dass Mietinteressenten künftig stärker danach fragen werden, wie sich die Betriebskosten zusammensetzen und wie hoch sie in der Vergangenheit waren. Hier bietet es sich an, den ernsthaften Mietinteressenten eine Kopie der letzten Betriebskostenabrechnung zur Verfügung zu stellen. So lassen Sie Fakten sprechen und bieten gar nicht erst eine Angriffsfläche für Spekulationen.

WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFT

Typische Kontrollaufgaben für den Beirat: Haussanierung und Hausgeldabrechnung

Zwei aktuelle Entscheidungen des Kammergerichts Berlin beschäftigen sich mit den Aufgaben, die der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft wahrnehmen kann, und hat große praktische Bedeutung für die Aufgabenverteilung innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

ßer Verwaltung, wenn die Eigentümergemeinschaft die auf den Verwaltungsbeirat übertragenen Aufgaben nicht selbst wahrnimmt.

Die erste Entscheidung betrifft die Sanierung des Treppenhauses in einer Eigentumswohnanlage. Die Eigentümerversammlung beschloss, dass die Sanierung durchgeführt werden und durch eine Sonderumlage in Höhe von 50.000 Euro finanziert werden soll. Umstritten war bis zuletzt aber die Ausgestaltung der Sanierung, die Auswahl einer Fachfirma und die Farbauswahl für die Treppenaufgänge und Eingangstüren.

Das Kammergericht Berlin war ganz anderer Auffassung. Nach Meinung der Berliner Richter war die Eigentümerversammlung berechtigt, die umstrittenen Aufgaben an den Verwaltungsbeirat zu delegieren.

Die Eigentümerversammlung wäre lediglich daran gehindert gewesen, ihre Zuständigkeiten generell auf den Verwaltungsbeirat zu übertragen. Das ist hier aber auch nicht der Fall. Vielmehr ist der Verwaltungsbeirat nur in einem ganz bestimmten Fall mit ganz konkreten Aufgaben betraut worden.

Erteilung des Auftrags ist Sache des Verwalters

Verwaltungsbeirat sollte günstige Fachfirma suchen

Um sich weitere zeitaufwendige Diskussionen zu ersparen, beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, diese Aufgaben auf den Verwaltungsbeirat zu übertragen. Ein Wohnungseigentümer hielt diesen Beschluss für unwirksam. Begründung: Es verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemä- Nach Auffassung der Berliner Richter kann ein Verwaltungsbeirat auch mit der Auswahl noch zu beauftragender Fachfirmen beauftragt werden. Solange der Verwaltungsbeirat nicht auch ermächtigt wird, die Firmen zu beauftragen – das gehört zum Kernbereich der Tätigkeiten des Verwalters –, ist die Einschaltung des Verwaltungsbeirats nicht zu beanstanden. Die Kontrolle der Kostenvoranschläge und die Auswahl einer Fachfirma seien typische beratende und unterstützende Aufgaben, wie sie für einen Verwaltungsbeirat vorgesehen sind. (KG Berlin, 24 W 141/02)

Beschluss über Abrechnung ohne Vorprüfung möglich

Völlig zu Recht, wie das Kammergericht jetzt entschied. Die Jahresabrechnung muss nicht durch den Verwaltungsbeirat geprüft werden, sie soll lediglich von ihm kontrolliert werden. Wenn eine solche Vorprüfung nicht stattgefunden hat, steht es der Versammlung frei, die Entscheidung über die Jahresabrechnung zurückzustellen.


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Auch die zweite Entscheidung betrifft einen Fall, wie er in der Praxis immer wieder vorkommt: Auf der Eigentümerversammlung sollte die Jahresabrechnung des Verwalters genehmigt und ihm selbst Entlastung erteilt werden. Eigentlich war vorgesehen, dass der Verwaltungsbeirat zuvor noch die Jahresabrechnung des Verwalters kontrolliert. Dazu war es aber nicht mehr gekommen.

Die Wohnungseigentümer-Versammlung genehmigte trotzdem die Jahresabrechnung, und sie erteilte dem Verwalter auch Entlastung.

Ebenso sei es der Eigentümerversammlung aber auch unbenommen, auf die Vorprüfung der Jahresabrechnung durch den Verwaltungsbeirat zu verzichten. Wenn ein Wohnungseigentümer dies nicht akzeptieren könne, sei er nicht berechtigt, den Beschluss deshalb in Frage zu stellen, weil auf die Mitwirkung des Verwaltungsbeirats verzichtet worden ist. Hält er die Jahresabrechnung nicht für richtig, muss er sie konkret in Frage stellen, also genau darlegen, inwieweit die Abrechnung unrichtig ist. Das – und nur das – kann dann überprüft werden. (KG Berlin, 24 W 110/02)

BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG NACH EIGENTÜMERWECHSEL

Mieter hat Guthaben aus früheren Jahren: Auszahlung ist Sache des Voreigentümers

Eigentlich ist es ein ganz normaler Vorgang: Ein Mietobjekt wird verkauft. Und trotzdem kommt es anlässlich solcher Eigentümerwechsel immer wieder zu Streitigkeiten, die letztlich vor Gericht geklärt werden müssen.

Einen typischen Fall hatte jetzt der Bundesgerichtshof zu entscheiden: Betroffen war eine Eigentumswohnung, die Anfang 2000 den Eigentümer gewechselt hatte. Im Herbst 2000 erteilte der Wohnungsverwalter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung für 1998. Die endete mit einem Guthaben des Mieters in Höhe von umgerechnet rund 650 Euro.

Neuer Vermieter sollte Betriebskosten erstatten

Die Auszahlung des Guthabens verlangte der Mieter von seinem neuen Vermieter. Er sei jetzt schließlich sein Vertragspartner. Der neue Vermieter verweigerte die Zahlung aber und verwies seinen Mieter an den früheren Vermieter. Begründung: Das Guthaben stamme aus einem Abrechnungszeitraum, der beim Eigentümerwechsel längst beendet gewesen sei und mit dem er deshalb nichts zu tun habe.

Und auch das betont der Bundesgerichtshof ausdrücklich: Für den Mieter sei es zwar unglücklich, dass er sich wegen der Auszahlung des Guthabens nicht an seinen gegenwärtigen Vermieter halten und das Guthaben mit der Miete verrechnen könne. Das sei aber die ganz normale Folge bei dem Verkauf eines Mietobjekts und das müsse von jedem Mieter hingenommen werden.

Genauso sah es jetzt auch der Bundesgerichtshof. Zwar betonten die Richter zunächst, dass der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens erst im Herbst 2000 entstanden sei, als die Verwaltung die Abrechnung vorgelegt habe. Zum damaligen Zeitpunkt sei bereits der jetzige Vermieter Eigentümer gewesen.

Auch dieses Urteil ist für Sie als Erwerber eines Mietobjekts sehr vorteilhaft. Sie brauchen sich für Abrechnungszeiträume, die vor dem Eigentumswechsel schon beendet waren, nicht zu interessieren.

Andererseits kann Ihnen aber auch nicht daran gelegen sein, dass das Mietverhältnis deshalb belastet wird, weil der frühere Vermieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Aber: Trotzdem ist es immer Sache des früheren Vermieters, dem Mieter das Betriebskostenguthaben auszuzahlen. Nur so sei für Rechtsklarheit gesorgt. Es sei auch nicht sachgerecht, wenn der frühere Vermieter die Vorauszahlungen erhalten habe und der gegenwärtige Vermieter das errechnete Guthaben auskehren müsse, ohne die Vorauszahlungen erhalten zu haben.

Deshalb sollten Sie sich bei Erwerb eines vermieteten Objekts grundsätzlich immer auch danach erkundigen, ob frühere Abrechnungsperioden bereits vollständig abgerechnet sind oder teilweise noch zur Abrechnung stehen. Sie können dann gegebenenfalls mit dem Verkäufer einen Betrag aushandeln, der zu erwartende Guthabenbeträge sicher abdeckt und vom Kaufpreis abgezogen wird.

RECHNUNGSKONTROLLE

Handwerker-Rechnungen sicher prüfen: So zahlen Sie mit Sicherheit nicht drauf

Egal, ob es z.B. um die Renovierung einer Wohnung, die Reparatur der Heizung oder größere bauliche Maßnahmen geht: Selbst wenn die Handwerker die Aufträge termingerecht und fachlich einwandfrei erledigt haben, gibt es oft trotzdem noch Ärger. „Das dicke Ende“ stellen die Rechnungen dar. Lesen Sie hier, wie Sie Handwerker-Rechnungen leicht selbst kontrollieren und so vermeiden, dass Sie zu viel bezahlen.

kann später mit demselben Stundensatz in der Rechnung erscheinen. Komplizierte Arbeiten, die nur der Meister höchstpersönlich durchführen kann, sind mit höheren Stundensätzen zu veranschlagen als beispielsweise einfache Stemm- oder Montagearbeiten.

Der erste Schritt bei der Rechnungskontrolle ist der Vergleich mit dem Stundenzettel. Mengen, Arbeitszeiten, Bezeichnungen, Flächen – alles muss übereinstimmen, soll die Rechnung auch korrekt sein. Bei maschinengeschriebenen Rechnungen ist es natürlich empfehlenswert, zusätzlich die rechnerische Richtigkeit zu prüfen, um Additionsfehler auszuschließen. Auch Preise, die im Angebot festgelegt worden sind, sollten mit dem tatsächlich berechneten Preis verglichen und gegebenenfalls reklamiert werden.

Als Orientierung dienen die folgenden Richtwerte, die teils von Verbraucherverbänden, teils von der Handwerkskammer in Düsseldorf empfohlen werden:

Klar ist: Wer besser qualifiziert ist, verdient mehr als ein Hilfsarbeiter – dieser Umstand muss auch in der Rechnung berücksichtigt werden. Ebenso selbstverständlich ist aber auch: Nicht jeder, der bei Ihnen gearbeitet hat,

  • Ein Helfer „fürs Grobe“ sollte mit rund 80% des für den Monteur üblichen Stundensatzes abgerechnet werden.

  • Ein mithelfender Auszubildender im dritten oder vierten Lehrjahr kann mit 75% des Monteurlohns veranschlagt werden.

  • Der mithelfende Auszubildende im zweiten Lehrjahr ist rund 55% des Monteurs „wert“.

  • Der aktive Auszubildende im ersten Jahr darf mit rund 45% des Monteur-Stundensatzes in Ansatz gebracht werden.

  • Ein Auszubildender, der lediglich zuschaut, hat in der Rechnung nichts zu suchen – geben Sie ihm fürs Handanlegen ein paar Euro Trinkgeld.

Beim Monteur oder Gesellen ist beim Stundensatz zu unterscheiden, ob es sich um den Stundensatz für die Fahrt oder für die tatsächlich geleistete Arbeit handelt. Bereits vor Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Fahrt- und Wegezeiten nicht in der Höhe des vollen betrieblichen Stundensatzes dem Kunden in Rechnung gestellt werden dürfen.

üblichen Arbeitssätze. Außerdem muss sich der Stundensatz in „marktüblichen“ Grenzen halten. Marktüblich ist der Durchschnitt vergleichbarer Handwerksbetriebe in Ihrer Umgebung.

Begründung des Bundesgerichtshofs: Mit der Fahrt an sich soll kein unternehmerischer Gewinn erzielt werden, und im Wert der Arbeitszeit sind kalkulatorische Risiken für die Gewährleistung enthalten, die beim Fahrtpreis ebenfalls wegfallen.

Dabei ist die Höhe der einzelnen Stundensätze von Betrieb zu Betrieb durchaus sehr unterschiedlich – während der eine Handwerker 45 Euro pro Stunde verlangt, gibt sich ein anderer beispielsweise mit einem Stundensatz von 35 Euro zufrieden.

Bei der Ermittlung des üblichen Stundensatzes gelten zwei für Sie wichtige Grundregeln:

Als Faustregel gilt, dass die für die Fahrt anfallenden Stundensätze um etwa 10% niedriger sein sollten als die Wer als Handwerker ohne aufwendige Investitionen auskommt und deutlich mehr als 50 Euro pro Stunde verlangt, ist schlichtweg zu teuer. Eine Ausnahme bilden Betriebe wie etwa Schreinereien, die hohe Beträge in Fertigungs- und Umweltschutzanlagen investieren müssen. Umgekehrt kommt ein Handwerker, der deutlich weniger als 30 Euro pro Stunde verlangt, in aller Regel nicht oder nur mit unseriösen Tricks auf seine Kosten.

  • In den Vergleich müssen alle am Ort ansässigen Betriebe einbezogen werden, die die entsprechende Leistung anbieten. Das bedeutet, dass bei der Rohrreinigung nicht nur die teuren Notdienste, sondern auch die wesentlich billigeren Installateure mit berücksichtigt werden müssen.

  • Betriebe, die mit außergewöhnlich hohen Stundensätzen aus dem Preisgefüge ausbrechen, dürfen bei der Wertung nicht berücksichtigt werden. Liegen etwa die Elektroinstallateure in Ihrer Region bei 35 bis 45 Euro pro Stunde, darf der einzelne „Ausreißer“, der 60 Euro pro Stunde verlangt, nicht mitgezählt werden.

Vorsicht: Bekanntlich gibt es keine Regel ohne Ausnahme, und das ist auch hier der Fall. Haben Sie nämlich den Stundensatz bereits bei der Auftragserteilung ausdrücklich vereinbart, müssen Sie auch Preise hinnehmen, die das allgemein übliche Niveau überschreiten.

Rechtliche Begründung: Zu diesem Zeitpunkt hatten Sie noch die Möglichkeit, verschiedene Angebote zu vergleichen und den günstigsten Handwerker auszuwählen. Liegt aber keine ausdrückliche Preisvereinbarung vor, brauchen Sie nur den ortsüblichen Satz zu bezahlen.

Checkliste: So überprüfen Sie eine Handwerker-Rechnung

 

 Immobilien-Berater 8

7. April 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.