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Kündigung bei Einwand gegen Untermieter

Mieter können aus einem befristeten Mietverhältnis nicht vorzeitig ausscheiden, indem sie sich einen Kündigungsgrund erschleichen.

Ein Hauptmieter verfügt in folgendem Fall nicht mehr über ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Es tut nichts zur Sache, wenn der Vermieter die Untermieterlaubnis unberechtigt verweigert hat, aber der Untermieter nur vorgeschoben wurde und gar nicht die Absicht hatte, in die Wohnung einzuziehen.

So urteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2009 (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 294/08).

Begründen Sie Ihren Einwand gegen den Untermieter genau

Eine Untermieterlaubnis dürfen Sie Ihrem Mieter nur verweigern, wenn Sie begründete Einwände gegen den konkret benannten Untermieter haben. Lehnen Sie unbegründet ab, darf Ihr Mieter außerordentlich kündigen.

Auch dann, wenn das Mietverhältnis befristet oder eine ordentliche Kündigung im Mietvertrag für einen längeren Zeitraum – maximal 4 Jahre – ausgeschlossen war. Geregelt ist dies in § 540 BGB.


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In dem vom BGH verhandelten Fall wollte der Mieter aus dem Mietverhältnis vorzeitig aussteigen, da er sich zwischenzeitlich ein Haus gekauft hatte.

Kurzerhand bat er den Vermieter, untervermieten zu dürfen. Er benannte – ohne dies offenzulegen – seine Eltern, die gar kein Interesse an der Wohnung hatten.

Der Vermieter lehnte die Untervermietung ab. Unzulässigerweise, da er keine konkreten Einwände geltend machen konnte. Daraufhin kündigte der Mieter.

Das ist rechtsmissbräuchlich – urteilten die Richter des BGH. Benennt der Mieter einen Untermieter, der gar nicht einziehen will, und weiß der Mieter das auch, geht ihm sein außerordentliches Kündigungsrecht verloren.

Nach Räumungsklage stehen Ihnen die Mehreinnahmen zu

In einem 2009 vom BGH entschiedenen Fall war das Mietverhältnis gekündigt und der Vermieter klagte auf Räumung und Rückgabe der Mieträume.

Diese waren allerdings noch untervermietet, und zwar zu einem erheblich höheren Mietzins, als der Mieter selbst an den Vermieter zahlte.

Diese Mehreinnahmen muss der Mieter an den Vermieter auszahlen – so entschieden die Karlsruher Richter vermieterfreundlich (BGH, Urteil v. 12.08.09, Az. XII ZR 76/08).

Hat Ihr Mieter untervermietet, steht der eingenommene Untermietzins normalerweise ihm selbst zu. Gelingt es ihm dabei, von seinem Untermieter eine höhere Miete einzunehmen, als er an Sie gemäß Mietvertrag zahlen muss, dann macht er also einen Gewinn, den er behalten darf.

Dies gilt nicht nur dann, wenn Sie Ihrem Mieter die Untervermietung gestattet haben. Auch der aus einer unerlaubten Untervermietung erzielte Mehrerlös bleibt bei Ihrem Mieter, so die Gerichte (BGH, Urteil v. 13.12.95, Az. ZR 194/93).

Anderes gilt aber, wenn Sie das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter gekündigt haben und Räumungsklage erheben.

Ab dem Zeitpunkt der Klageerhebung stehen die Mehreinnahmen, die der Mieter aus der weiteren Untervermietung erzielt, dann nämlich Ihnen zu. Es spielt keine Rolle, ob die Untervermietung erlaubt oder unerlaubt war und ob Sie wegen der Untervermietung oder aus ganz anderen Gründen gekündigt haben.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter über die Mieteinnahmen hinaus von seinem Untermieter auch noch eine Entschädigung erhalten, weil das Untermietverhältnis vorzeitig endete.

Auch diese Entschädigung musste der Mieter seinem Vermieter nach dem Urteil herausgeben.

12. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.