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Kündigung bei Zahlungsverzug des Mieters – jetzt noch einfacher für Vermieter

Es scheint doch ganz klar: Bei einem Rückstand von 2 Monatsmieten darf das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden. Doch welche Rückstände zählen dabei? Muss ich den Mieter vorher abmahnen? Darf ich auch kündigen, wenn das Job-Center die Zahlungen verzögert? Und was passiert, wenn der Mieter seine Rückstände ganz oder teilweise ausgleicht? Wir zeigen, wie diese wichtigen Fragen durch neue Gerichtsurteile vermieterfreundlich beantwortet werden.

Für die fristlose Kündigung wegen eines Mietrückstands stehen Vermietern zunächst 3 verschiedene Kündigungsalternativen zur Verfügung (§ 543 Abs. 2 Ziffer 3 BGB).

Gemeinsam ist diesen 3 Kündigungsgründen, dass Vermieter bei der Berechnung des Mietrückstands nur die regelmäßig vom Mieter zu zahlenden Mietbeträge berücksichtigen dürfen, also die monatliche Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschale.

Auch vom Mieter zu zahlende Mietzuschläge für gewerbliche Nutzung, Untermiete oder Möblierung können hier eingerechnet werden. Schuldet der Mieter dem Vermieter jedoch Kautionsraten oder eine Nachzahlung aus der letzten Betriebskostenabrechnung, ist eine fristlose Kündigung nach dieser Vorschrift nicht möglich.

Fristlose Kündigung jetzt erweitert

Diese für Vermieter ungünstige Lage hat der Gesetzgeber im Jahr 2013 vermieterfreundlich geändert. Mit dem neuen § 569 Abs. 2a BGB haben Vermieter ausdrücklich die Möglichkeit, dem Mieter auch bei einem Rückstand mit der Kaution fristlos zu kündigen. Die Höhe des Rückstands muss dabei 2 Monatsmieten entsprechen. An dieser Stelle sind dabei aber die Monatsmieten ohne Betriebskostenvorauszahlungen zugrunde zu legen.

Die Kündigung wegen fehlender Kautionszahlung kommt in der Praxis nur zum Tragen, wenn die rechtlich zulässige Kaution von 3 Monatsmieten (ohne Betriebskosten) vereinbart wurde. Im Allgemeinen zahlen Mieter nämlich noch die erste Kautionsrate, und nur wenn eine Kaution von 3 Monatsmieten vereinbart wurde, ist danach noch ein kündigungsrelevanter Kautionsrückstand offen.


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Auch wegen eines Rückstands mit einer Betriebskostennachforderung darf ab jetzt fristlos gekündigt werden. Dies hat erfreulicherweise das Landgericht Berlin entschieden (Urteil v. 20.02.15, Az. 63 S 202/14). Voraussetzung: Der Rückstand in Höhe von 2 Monatsmieten oder mehr bestand länger als einen Monat und der Vermieter hat den Mieter zuvor wegen der offenen Betriebskostenzahlungen ausdrücklich abgemahnt.

Kündigung möglich, wenn das JobCenter nicht zahlt

Fristlos kündigen dürfen Vermieter ihrem Mieter sogar dann, wenn der Zahlungsverzug durch das Job-Center verursacht wurde (BGH, Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 175/14).

Die Säumnis des Job-Centers ist dem Mieter zwar nicht vorwerfbar. Aber es gilt im deutschen Recht der Grundsatz, dass jeder ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Die persönlichen Umstände des Mieters und der Grund für das Ausbleiben der Zahlung spielen bei der Zahlungsverzugskündigung keine Rolle.

Bitte beachten: Bleiben Zahlungen des Job-Centers komplett aus, sodass ein kündigungsrelevanter Rückstand entsteht, dürfen Vermieter fristlos kündigen, ohne dass es auf ein Verschulden des Mieters ankommt. Anders sieht es dagegen aus, wenn das Job-Center die Mieten lediglich unpünktlich zahlt.

Hier kann der Vermieter dem Mieter nur dann fristlos kündigen, wenn er selbst die verspätete Zahlung verursacht hat, weil er etwa Unterlagen beim Job-Center nicht rechtzeitig eingereicht hat. Hier findet also eine Abwägung der Zumutbarkeit und des individuellen Verschuldens des Mieters statt (BGH, Urteil v. 21.10.09, Az. VIII ZR 64/09).

Mit einer Teilzahlung rettet der Mieter das Mietverhältnis nicht

Häufiger Fall: Der Mieter gerät mit 2 Monatsmieten in Rückstand. Noch bevor der Vermieter gekündigt hat, zahlt er einen Teilbetrag, sodass der Rückstand unter die Grenze von 2 Monatsmieten sinkt. Vermieter meinen oft, dann nicht mehr fristlos kündigen zu können. Das ist jedoch falsch.

Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung ist es nicht erforderlich, dass der kündigungsrelevante Zahlungsrückstand von 2 Monatsmieten noch im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs besteht. Es reicht aus, dass der Kündigungsgrund vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst die vollständige Zahlung der Rückstände lässt den Kündigungsgrund entfallen (LG Flensburg, Beschluss v. 28.03.14, Az. 1 T 8/14).

Die Schonfrist beachten

Der Wohnungsmieter hat sogar das Recht, eine zunächst wirksame fristlose Kündigung im Nachhinein durch Zahlung der Rückstände wieder zu beseitigen und so sein Mietverhältnis zu retten (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Doch auch hier macht nur der vollständige Ausgleich seiner Mietrückstände die Kündigung unwirksam. Ausreichend ist es auch, wenn sich eine öffentliche Stelle, zum Beispiel das Job-Center, dem Vermieter gegenüber verpflichtet, die derzeit offenen Mietschulden auszugleichen.

Tipp: Hilfsweise fristgerecht kündigen

Vermieter können dem Mieter auch „fristlos und hilfsweise fristgerecht“ kündigen. Denn mit einer Zahlung aller Rückstände kann der Mieter zwar die fristlose Kündigung beseitigen. Die fristgerechte Kündigung bleibt aber dann bestehen. Auf diese Weise können Vermieter das Mietverhältnis zuverlässig beenden.

Die Schonfrist zum Ausgleich der Rückstände beträgt 2 Monate, beginnend mit der Zustellung der Räumungsklage an den Mieter. Sie steht dem Mieter allerdings immer nur einmal innerhalb von 2 Jahren zu.

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.