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Fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug ist nicht die einzige Möglichkeit

Das größte Ärgernis für Sie als Vermieter ist der Zahlungsverzug eines Mieters.

In einem solchen Fall haben Sie das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, sobald der Zahlungsrückstand Ihres Mieters die Höhe von 2 Monatsmieten erreicht.

Dennoch greifen viele Vermieter nicht sofort zu diesem letzten Mittel.

Gerade in Fällen unerwarteter und plötzlich eintretender Zahlungsrückstände versuchen Vermieter, den Grund für den Zahlungsrückstand zu ermitteln und ihrem Mieter zu helfen, die Situation wieder in den Griff zu bekommen.

Ein Weg, der selbst dann, wenn Ihr Mieter freiwillig auszieht, nachteilig für Sie ist.

Sie tragen nicht nur die Kosten der Neuvermietung, sondern Sie müssen auch die Mietrückstände einholen. Ist Ihr Mieter zahlungsunwillig, müssen Sie den gerichtlichen Weg beschreiten.

Bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

Vielfach lohnt es sich, Ihrem Mieter den Weg zum Wohnungs- bzw. Sozialamt zu empfehlen.

Ist Ihr Mieter beispielsweise durch Arbeitslosigkeit in finanzielle Not geraten, übernehmen diese Ämter die Mietrückstände beziehungsweise die laufenden Mieten. Doch dieser Weg kostet Zeit.


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Bis vor Kurzem bestand in dieser Situation noch die Gefahr, das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses zu verlieren.

So vertrat das Landgericht Berlin die Auffassung, dass eine Kündigung immer in engerem zeitlichem Zusammenhang mit einer vorausgegangenen Abmahnung zu erfolgen habe (LG Berlin, Urteil v. 27.03.08, Az. 62 S 412/07).

BGH gibt Raum für Verhandlungen

Hierzu hat sich jedoch der Bundesgerichtshof (BGH) geäußert und klargestellt, dass der Vermieter nicht sofort kündigen muss, wenn der Mieter so in Verzug ist, dass eine Kündigung möglich wäre (BGH, Urteil v. 11.03.09, Az. VIII ZR 115/08).

Im entschiedenen Fall hatte der Mieter im November 2006 einen Mietrückstand in Höhe von 2 Monatsmieten erreicht.

Damit waren die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung bereits zu diesem Zeitpunkt gegeben. Dennoch kündigte der Vermieter das Mietverhältnis erst am 15.03.2007, also fast 5 Monate später, fristlos.

Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam, weil der Vermieter weder kurzfristig nach Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen im November 2006 gekündigt noch die Kündigung angedroht hatte.

Späte Kündigung zulässig

Der BGH gab dem Vermieter Recht und erklärte die fristlose Kündigung für gesetzmäßig.

Es stelle keine illoyale Verspätung dar, wenn die Kündigung nicht sofort bei Vorliegen des Kündigungsgrunds im November 2006 ausgesprochen wurde, sondern erst 5 Monate später, bei entsprechend erhöhten Mietrückständen.

Haltlos ist die Annahme des Mieters, der Vermieter werde den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von dem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen.

Androhung der fristlosen Kündigung nicht erforderlich

Auch eine Androhung der fristlosen Kündigung, wie der Mieter sie verlangt hatte, war für die Wirksamkeit der Kündigung nicht erforderlich. Darauf hat der BGH in seinem Urteil ausdrücklich hingewiesen.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung allein dieser Tatbestand Kündigungsvoraussetzung. Einer vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung bedarf es dagegen nicht.

Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts.

Urteil bedeutet Erleichterung für Sie

Für Sie als Vermieter bedeutet dieses Urteil eine Erleichterung.

Sie haben nun genügend Zeit, mit zahlungsunwilligen oder nur eingeschränkt zahlungsfähigen Mietern zu verhandeln.

Sie können Ihren Mietern Zeit geben, das Wohnungs- bzw. Sozialamt oder eine Schuldnerberatungsstelle aufzusuchen. In dieser Zeit brauchen Sie nicht zu befürchten, Ihr Recht auf fristlose Kündigung zu verlieren.

Aber Achtung: Verlassen Sie sich in einer solchen Situation nicht auf das bloße Wort Ihres Mieters.

Verlangen Sie von ihm eine Bestätigung der Behörde, an die er sich zur Übernahme seiner Mietschulden gewandt hat.

Gegebenenfalls gelingt es Ihnen „auf dem kleinen Dienstweg“, hier eine Information von der entsprechenden Behörde zu erlangen.

Besonders dann, wenn sich die Mietrückstände anhäufen: Warten Sie nicht zu lange mit der Kündigung. Im Zweifel bleiben Sie in solchen Fällen auf den Mietrückständen sitzen.

16. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.