MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Kündigung: Beweisen Sie den Zugang und halten Sie die Schriftform ein

Sie möchten Ihrem Mieter kündigen? Dann sollten Sie dabei unbedingt Folgendes beachten:

Die Kündigung wird erst dann wirksam, wenn sie Ihrem Mieter auch tatsächlich zugegangen ist.

Für den Zugang muss Ihr Mieter das Schreiben nicht unbedingt in Händen halten.

Es muss aber derart in seinen „Machtbereich“ gelangt sein, dass er unter normalen Umständen die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat.

Das könnte z. B. dann der Fall sein, wenn das Schreiben in seinen Briefkasten geworfen oder von einem Familienangehörigen entgegengenommen wurde.

Schaffen Sie ein „Beweismittel“

Für Sie als Vermieter kann hierbei allerdings die Schwierigkeit auftreten, dass Sie im Zweifelsfall den Zugang der Kündigung beweisen müssen.

Behauptet nämlich Ihr Mieter – was in der Praxis durchaus vorkommt – wahrheitswidrig, dass er die Kündigung nicht erhalten habe, wäre sie so ohne Weiteres auch nicht wirksam geworden.

Wählen Sie deshalb unbedingt eine Art der Zustellung, die nicht nur den Zugang der Kündigung sicher stellt, sondern Ihnen auch ein sicheres Beweismittel an die Hand gibt.

Kündigung nicht per einfachem Brief

Bei einer Kündigung per einfachem Brief bleiben Sie als Absender im Ungewissen. Sie erhalten weder einen Nachweis über die Ein-, noch über die Auslieferung des Briefs.

Eine Kündigung per einfachem Brief empfiehlt sich daher auf keinen Fall.


Betriebskostenabrechnung 2016:
Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Kündigung per Einwurf-Einschreiben

Sie haben nun zunächst die Möglichkeit, Ihre Kündigung per Einwurfeinschreiben zu übermitteln. Hierbei wird Ihr Schreiben in der Postfiliale mit einem aufgeklebten Label versehen, auf welches ein Ident code aufgedruckt ist.

Dieser ermöglicht eine Sendungsverfolgung, da die Sendung bei allen Zwischenstationen, die der Brief durchläuft, gescannt und im System der Deutschen Post oder anderer Zustellunternehmen erfasst wird.

Sie als Absender erhalten bei Einlieferung der Sendung einen Einlieferungsschein, auf dem derselbe Identcode aufgedruckt ist, wie auf dem aufge klebten Sendungslabel, wodurch Ihnen eine Sendungsverfolgung möglich ist.

Der Postbote wirft das Einwurfeinschreiben bei Ihrem Mieter in den Briefkasten und vermerkt Datum und Uhrzeit der Zustellung auf einem separaten Auslieferungsschein, der ebenfalls den Identcode trägt.

Anschließend wird dieser Auslieferungsschein an ein zentrales Postzentrum geschickt, dort eingescannt und dauerhaft auf einem Datenträger gespeichert. Das Original des Auslieferungsscheins wird danach vernichtet.

Schwierigkeiten bei Einwurf-Einschreiben

Wenn Sie nun davon ausgehen, dieses aufwendige Verfahren führe zum sicheren und beweisbaren Zugang Ihres Kündigungsschreibens, werden Sie enttäuscht.

Die überwiegende Rechtsprechung hält nämlich auch bei Einwurfeinschreiben den Nachweis des Zugangs nicht für erbracht, da keine persönliche Aushändigung des Schriftstücks erfolgt.

Daher werden Sie im Zweifel auch als Absender eines Einwurfeinschreibens erhebliche Schwierigkeiten haben, den Zugang bei Ihrem Mieter zu beweisen.

Kündigung per Übergabe-Einschreiben

Bei einem Übergabeeinschreiben wird, wie beim Einwurfeinschreiben, die Sendung mit einem Identcode-Label versehen und dem Absender ein Einlieferungsschein ausgehändigt.

Allerdings wird das Schreiben nicht einfach in den Briefkasten des Empfängers geworfen, sondern diesem oder einem im Haushalt des Empfängers anwesenden Dritten gegen Unterschrift ausgehändigt.

Die Unterschrift erfolgt auf dem Auslieferungsschein, der in einem zentralen Postzentrum eingescannt und dauerhaft auf einem Datenträger gespeichert wird. Das Original des Auslieferungsscheins wird im Anschluss vernichtet.

Beweis-Problem trotzdem möglich

Insoweit scheint dieses Verfahren ein sicheres Instrument zur Zustellung Ihrer Kündigung zu sein. Was aber, wenn Ihr Mieter behauptet, bei dem Schreiben habe es sich gar nicht um eine Kündigung gehandelt?

In diesem Fall bleibt es bei Ihrem Beweisproblem.

Das Gleiche gilt, wenn der Postbote den Empfänger oder einen zum Empfang berechtigten Dritten nicht antrifft.

In diesem Fall wirft er einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Empfängers, mit dem dieser aufgefordert wird, sich das Einschreiben innerhalb von sieben Tagen nach Einwurf der Benachrichtigung in der zuständigen Postfiliale abzuholen.

Nach Ablauf dieser 7-tägigen Lagerfrist würde das Schreiben an Sie als Absender zurückgesandt. In diesem Fall wäre der Zugang Ihrer Kündigung wiederum nicht erfolgt.

Die gleiche Problemstellung ergibt sich im Übrigen auch, wenn die Zustellung einer Kündigung per Einschreiben mit Rückschein erfolgt.

Daher kann der Zugang einer Kündigung letztlich nur dann problemlos erfolgen und auch nachgewiesen werden, wenn der Postbote den Empfänger selbst oder eine andere zum Empfang berechtigte Person antrifft, er das Einschreiben auch tatsächlich übergeben kann und der Empfänger den Inhalt des Schreibens nicht be streitet.

Erfüllen Sie die Schriftform-Erfordernis

Das Schriftformerfordernis ist nur erfüllt, wenn das Kündigungsschreiben eigenhändig von Ihnen unterschrieben worden ist und Ihr Mieter das Originalschreiben erhalten hat.

Eine Kündigung per E-Mail, Telegramm oder Fax ist unwirksam.

21. Februar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.