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Kündigung: Das passiert bei Widerspruch des Mieters

Die Fortsetzung oder eben die Nichtfortsetzung eines Mietverhältnisses trotz Kündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung.

Beruft sich der Mieter auf die Sozialklausel, müssen Sie einiges beachten.

Prüfen Sie den von Ihrem Mieter vorgetragenen Härtefall genau und wägen Sie Ihre eigenen Interessen ab.

Stellen Sie dabei fest, dass die Interessen Ihres Mieters überwiegen, sollten Sie sich mit ihm auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses einigen.

Je nach Lage des Falls können Sie das Mietverhältnis auch nur befristet, bis zum Wegfall des Härtegrunds, fortsetzen.

Wenn Sie klagen, entscheidet das Gericht

Können Sie sich mit Ihrem Mieter nicht außergerichtlich einigen, entscheidet das Gericht, ob und wie das Mietverhältnis fortgesetzt wird.

Das geschieht natürlich nicht automatisch, sondern Sie müssen zuvor Räumungsklage erheben. Das Gericht nimmt dann die Interessenabwägung vor und entscheidet durch Urteil, ob und wie lange das Mietverhältnis fortgeführt wird.

Sofern das Gericht entscheidet, dass das Mietverhältnis fortgeführt wird, muss Ihr Mieter selbstverständlich seine Miete und seine Betriebskosten weiter entrichten.

Bei Fortsetzung Änderung des Mietvertrags möglich

Achtung: Wenn nun das Mietverhältnis fortgesetzt wird, können Sie eine Änderung der Vertragsbedingungen verlangen, falls die Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen für Sie unzumutbar ist.


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Das müssen Sie aber in den Prozess einbringen, das heißt, Sie müssen zum einen vortragen, was Sie ändern möchten, und zum anderen, warum die bisherigen Vertragsbedingungen für Sie unzumutbar sind. Vergessen Sie das nicht, denn eine nachträgliche Änderung ist dann zumindest einseitig nicht möglich.

Dann muss sich Ihr Mieter um eine Ersatzwohnung bemühen

Wird Ihr Mieter zur Räumung verurteilt, muss er auf Wohnungssuche gehen, sobald das Urteil rechtskräftig ist. Ein Räumungsurteil wird wie jedes Gerichtsurteil 4 Wochen nach Zustellung des Urteils rechtskräftig, sofern keine Rechtsmittel dagegen eingelegt werden.

Sie können aber auch übereinstimmend mit Ihrem Mieter auf die Einlegung von Rechtsmitteln verzichten, dann wird das Urteil sofort rechtskräftig.

Aber Achtung: Dieser Rechtsmittelverzicht funktioniert nicht einseitig, sondern verlangt, dass beide Parteien im Prozess ihren Verzicht auf die Rechtsmittel erklären.

Ist Ihr Mieter zur Räumung verurteilt, muss er sich um eine Ersatzwohnung bemühen. Er muss alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren, also auch mit finanziellem Aufwand verbundenen Schritte unternehmen, um eine Ersatzwohnung zu beschaffen.

Hierzu ist es notfalls erforderlich, Inserate zu schalten oder einen Makler einzuschalten.

Wie lange Ihr Mieter Zeit hat, sich um eine neue Wohnung zu bemühen, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls, bei dem die konkrete Lage auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen ist. Eine extreme Wohnungsknappheit kann zu sehr langen Fristen führen.

Üblich sind 6 Monate bei regulären Verhältnissen, wobei einem Single 3 Monate Frist genügen müssten, 6 Monate bei einer 6-köpfigen Familie dagegen eher zu kurz sind.

Räumungsfrist: Trotz fehlender Härte kann Mieter noch länger in der Wohnung verbleiben

Auch wenn Ihr Mieter schon zur Räumung der Wohnung verurteilt ist, kann ihm das Gericht noch eine letzte Frist einräumen, die sogenannte Räumungsfrist.

Das ist auch dann möglich, wenn das Mietverhältnis vorher schon aufgrund der Sozialklausel verlängert worden ist. Die Räumungsfrist hat zum Ziel, die Obdachlosigkeit Ihres Mieters zu verhindern.

Während der Frist hat der Mieter noch einmal Gelegenheit, sich intensiv um eine neue Wohnung zu kümmern. Das Gericht kann sogar mehrmals eine „letzte Frist“ gewähren. Insgesamt darf die Räumungsfrist aber nicht länger als 1 Jahr betragen.

Hinweis: Anders als die Sozialklausel führt die Räumungsfrist nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Vielmehr gestattet sie nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung – und das selbstverständlich auch gegen Zahlung von Miete und Betriebskosten.

Vollstreckungsschutz: Letzte Chance für Ihren Mieter

Die letzte Chance, die Räumung der Wohnung zu verhindern oder hinauszuzögern, ist der Vollstreckungsschutz. Für Mieter, die einen qualifizierten Zeitmietvertrag unterschrieben haben, ist es sogar die einzige Möglichkeit, eine letzte Galgenfrist vor der Räumung der Wohnung zu erhalten.

Vollstreckungsschutz gewähren die Gerichte nur unter ganz besonders strengen Voraussetzungen. Er kommt nur in Betracht, wenn eine gerichtlich angeordnete Zwangsräumung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist, zum Beispiel,

  • wenn hierdurch zunächst Obdachlosigkeit droht, in der Regel aber nur zur Überbrückung geringer Zeiträume bis zum Beginn eines bereits vereinbarten neuen Mietvertrags;
  • wenn für Ihren Mieter oder einen nahen Angehörigen akute Lebensgefahr durch den Umzug droht oder Selbstmordgefahr besteht;
  • wenn ein kranker Mieter mit einem vier Monate alten Kind in ein Notquartier eingewiesen werden müsste.

14. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.