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Kündigung der Wohnung: Wohnungsräumung schnell und kostengünstig

Eine Wohnungsräumung kann auch für den Vermieter zum Problem werden. Überlegen Sie sich also gut, wie Sie vorgehen.

Die Wohnungsräumung: Schlimmstenfalls für beide Parteien eine Niederlage

Sie haben den Mietvertrag gekündigt – nur in seltenen Fällen wird Ihr Mieter diese Kündigung widerspruchslos akzeptieren. Mit einer freiwilligen Räumung ist im Regelfall also nicht zu rechnen.

Ihnen geht es nun darum, den Auszug des Mieters aus der Wohnung schnellstmöglich und auf kostengünstigstem Weg zu erreichen. Die Räumungsklage mit nachfolgender Zwangsräumung ist hierfür nicht immer die beste Lösung.

Denn am Ende des gerichtlichen Verfahrens haben oft beide Seiten verloren. Der Mieter ist seine Wohnung los, und Sie müssen im schlimmsten Fall einen vier- bis fünfstelligen Verlust wegstecken.

Denn: Der Gesetzgeber und die Alltagspraxis machen die Zwangsräumung einer Wohnung zu einer teuren Angelegenheit. Allein die Gerichts- und Anwaltskosten können im schlimmsten Fall mehrere tausend Euro verschlingen. Etwa dann, wenn sich der Prozess über mehrere Instanzen hinzieht und Gutachten erforderlich sind.

Hinzu kommen die Mietausfälle, die Ihnen entstehen, weil Sie die Wohnung nicht weitervermieten können. Ihr Mieter ist zwar auch nach der Kündigung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe des vereinbarten Mietzinses verpflichtet, solange er die Wohnung nicht räumt. Bei einem insolventen Mieter ist aber mehr als ungewiss, ob Sie dieses Geld jemals sehen werden.


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Wohnungsräumung schnell und einfach

Überlegen Sie deshalb immer zuerst, ob ein Gerichtsverfahren wirklich die letzte Möglichkeit ist. Wägen Sie hierbei ab, ob Ihnen der schnelle und reibungslose Auszug des Mieters nicht ein gewisses Entgegenkommen wert ist.

So könnten Sie beispielsweise auf Schönheitsreparaturen oder auf einen Teil der rückständigen Mieten verzichten, wenn der Mieter die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist freiwillig räumt.

Diese Vorgehensweise empfiehlt sich insbesondere wenn absehbar ist, dass bei Ihrem Mieter ohnehin nichts mehr zu holen ist. Von einer schnellen Weitervermietung haben Sie dann mehr als von einem Urteil, das Sie vielleicht ohnehin nur schwer durchsetzen können.

Zeigt sich, dass eine außergerichtliche Einigung in Betracht kommt, empfiehlt sich der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. In diesem können Sie alle klärungsbedürftigen Punkte schriftlich fixieren. Das bringt Klarheit und Sicherheit.

Sicherlich fällt es schwer, auf berechtigte Forderungen zu verzichten. Vorrangiges Ziel sollte jedoch sein, den bereits entstandenen wirtschaftlichen Schaden nicht noch weiter zu vergrößern.

Hierbei geht es nicht nur um Mieten, die Ihnen während eines Räumungsverfahrens entgehen, sondern auch um das Risiko, die gesamten Prozesskosten selbst übernehmen zu müssen.

Denn wenn der Mieter nicht mehr in der Lage ist, seine Mieten zu bezahlen, wird er kaum für die Gerichtskosten und Ihre Anwaltskosten aufkommen können.

Andererseits sollten Sie aber auch bedenken, dass Sie aus einem Urteil 30 Jahre lang vollstrecken können. Kommt Ihr Mieter also irgendwann mal wieder zu Geld, können Sie Ihre Forderung unter Umständen doch noch realisieren.

Hierfür müssen Sie dann aber in regelmäßigen Abständen den Gerichtsvollzieher losschicken, was Zeit, Geld und Nerven kostet. Auch unter diesem Aspekt lohnt es sich also, eine einvernehmliche Lösung zumindest in Erwägung zu ziehen.

Achtung: Zeitspiel des Mieters

Merkt Ihr Mieter, dass Sie verhandlungsbereit sind, wird er vielleicht versuchen, Zeit zu schinden. So kann er beispielsweise in Aussicht stellen, in Kürze zu Geld zu kommen und dann seine Schulden zu zahlen. In Wirklichkeit geht es ihm vielleicht nur darum, solange als möglich in der Wohnung zu bleiben.

Lassen Sie sich auf eine solche Hinhaltetaktik keinesfalls ein. Setzen Sie konkrete Fristen, innerhalb derer Ihr Mieter Zahlungen leisten oder die Wohnung räumen muss. Machen Sie ihm von Anfang an klar, dass Sie nach Ablauf der Frist unverzüglich Klage erheben werden.

Sie haben sonst – falls eine Einigung doch scheitert – viel Zeit verloren und Ihr Schaden ist weiter gewachsen.

3. Juni 2005

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.