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Kündigung des Mietverhältnisses – Achten Sie auf diese Punkte

Sie wollen Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen.

Achten Sie dann bei Ihrem Kündigungsschreiben darauf, die vorgeschriebenen Formalien genau einzuhalten.

Ein Fehler an dieser Stelle macht Ihre Kündigung unwirksam und kostet damit unnötig Zeit und Geld.

Anhand des nebenstehenden Kündigungsmusters zeigen wir Ihnen genau, worauf es bei Ihrer Kündigungserklärung ankommt.

Kündigen Sie immer schriftlich

Bei Wohnraummietverträgen ist die schriftliche Kündigung Pflicht. Ihr Mieter muss das Exemplar mit Ihrer Original-Unterschrift erhalten. Schicken Sie also weder Fax noch E-Mail.

Adressieren Sie an alle Mieter

Wurde Ihr Mietvertrag auf Vermieterseite von mehreren Personen unterschrieben, denken Sie daran, dass auch die Kündigung durch alle Vermieter gemeinsam erklärt werden muss.

Ebenso müssen Sie die Kündigung an alle Mieter gemeinsam richten. Auch wenn die Mieter sich im Mietvertrag gegenseitig ermächtigt haben, Erklärungen für den anderen Mieter anzunehmen, müssen Sie als Adressaten des Kündigungsschreibens alle Personen nennen, die den Mietvertrag unterschrieben haben oder dort als Mieter genannt sind.


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Benennen Sie den Zahlungsverzug konkret

Im Kündigungsschreiben sind die Gründe, die zur fristlosen Kündigung geführt haben, von Ihnen konkret zu benennen. Dabei reicht es nicht aus, dass Sie schreiben:

„Wegen eines erheblichen Zahlungsrückstands muss ich Ihnen leider fristlos kündigen.“

Die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) haben dazu folgendermaßen entschieden: In einfachen Fällen, in denen sich der Rückstand innerhalb eines Zeitraums von wenigen Monaten aufgebaut hat, genügt es, den Gesamtbetrag der rückständigen Miete zu beziffern (BGH, Beschluss v. 22.12.03, Az. VIII ZB 94/03).

Wechseln sich jedoch Zeiten vollständiger Mietzahlung und unterschiedlicher Teilzahlungen über einen längeren Zeitraum ab, oder kam es zu unterschiedlichen Mietminderungen, ist eine Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate erforderlich.

Tipp: Listen Sie Zahlungsrückstände nach Monaten getrennt auf

Zählen Sie bei Ihrer Kündigung immer detailliert auf, welche Beträge für welche Monate noch offen sind. So sind Sie mit Ihrer Kündigungsbegründung auf der sicheren Seite.

Gleichzeitig können Sie dann leicht überprüfen, ob der Zahlungsrückstand die Kündigungsvoraussetzungen erfüllt

Kündigen Sie ausdrücklich fristlos

Formulieren Sie deutlich, dass Sie fristlos kündigen, damit hier keine Unklarheiten entstehen. Wichtig ist auch, die Kündigung nicht unter einer Bedingung auszusprechen. Also nicht:

„Ich kündige fristlos, wenn Sie die rückständigen Mieten nicht bis spätestens 30.4.2010 vollständig ausgleichen“. Solche bedingten Kündigungen sind unwirksam.

Kündigen Sie auch hilfsweise fristgerecht

Wollen Sie Ihrem Wohnungsmieter um jeden Preis kündigen und verhindern, dass er die offenen Mieten bezahlt und dadurch das Mietverhältnis rettet, dann ist es ratsam, Ihre fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung zu verbinden.

„Hilfsweise“ bedeutet: In erster Linie gilt die fristlose Kündigung. Diese kann aber unwirksam sein oder werden, etwa weil der Mieter die Rückstände nach Ihrer Kündigung vollständig ausgleicht.

Nur in diesem Fall, also bei Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, kommt dann die von Ihnen gleichzeitig, aber nur nachrangig ausgesprochene fristgerechte Kündigung zum Tragen.

Achten Sie bei dieser Kombination genau auf die Formulierung. Schreiben Sie ganz deutlich, dass die ordentliche fristgerechte Kündigung auch für den Fall gelten soll, dass Ihr Mieter den Zahlungsrückstand innerhalb der Schonfrist ausgleicht und Ihre fristlose Kündigung daher rückwirkend vernichtet wird.

Eine solche Klarstellung ist nach einem Urteil des BGH unbedingt erforderlich (BGH, Urteil v. 16.02.05, Az. VIII ZR 6/04).

28. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.