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Kündigung des Mietverhältnisses – So gehen Sie es richtig an

Für Sie als Vermieter gibt es eine lange Liste von Gründen, warum Sie Ihren Mieter loswerden möchten.

Das können ständige Lärmbelästigungen verbunden mit andauernden Beschwerden der anderen Mieter sein, aber auch geplante Sanierungsmaßnahmen oder Eigenbedarf.

Verschiedene Arten der Kündigung

Wie Ihnen sicher bekannt ist, haben Sie selbst bei offensichtlich vorliegenden Kündigungsgründen nicht die Möglichkeit, Ihren Mieter „von heute auf morgen“ vor die Tür zu setzen.

Vielmehr müssen Sie die gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfristen beachten. Das bedeutet, die Wirkungen der Kündigung setzen erst später, nämlich zum gesetzlich vorgesehenen Kündigungstermin, ein.

Dies gilt natürlich für die ordentliche Kündigung, etwa wenn Ihr Mieter schuldhafte Pflichtverletzungen begeht oder wenn Sie Eigenbedarf geltend machen. Aber auch wenn Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zusteht, müssen Sie die gesetzlich vorgeschriebenen Fristen beachten.

Ein Sonderkündigungsrecht entsteht insbesondere beim Tod des Mieters:

wenn das Mietverhältnis entweder mit den Erben fortgesetzt wird oder eine andere Person, in der Regel der Ehepartner des verstorbenen Mieters, in das Mietverhältnis eintritt.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie zur fristlosen Kündigung berechtigt sind. Dann haben Sie keine Fristen zu beachten. Vielmehr tritt hier die Wirkung der Kündigung sofort ein.


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Diese Kündigungsfristen gelten

Möchten Sie das mit Ihrem Mieter bestehende Mietverhältnis kündigen, müssen Sie die Kündigung bis zum 3. Werktag des Monats für den übernächsten Monat aussprechen. Diese Kündigungsfrist verlängert sich nach 5 und 8 Jahren um jeweils 3 Monate.

Sie haben Ihrem Mieter die Kündigung am 01.03.2010 übergeben.

Hat er bis zu 5 Jahren in der Wohnung gewohnt, endet das Mietverhältnis zum 31.05.2010. Wohnte er 5 Jahre oder länger in Ihrer Wohnung, endet das Mietverhältnis zum 31.08.2010. Dauerte das Mietverhältnis 8 Jahre oder mehr an, endet es zum 30.11.2010.

Hinweis: Für Ihren Mieter gelten diese Verlängerungen der Kündigungsfrist nicht. Möchte er das Mietverhältnis beenden, beträgt seine Kündigungsfrist unabhängig vom zeitlichen Bestand des Mietverhältnisses 3 Monate.

Kündigung muss Ihrem Mieter rechtzeitig zugehen

Für die Berechnung der Frist ist es unerheblich, wann Sie das Kündigungsschreiben bei der Post abgegeben haben. Entscheidend für den Fristbeginn ist der Zugang bei Ihrem Mieter. Dieser Zugang ist dann erfolgt, wenn das Schreiben derart in den Machtbereich Ihres Mieters gelangt ist, dass er unter normalen Umständen die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat.

Wenn Sie das Kündigungsschreiben z. B. selbst in den Briefkasten Ihres Mieters werfen, gilt die Kündigung dann als zugegangen, wenn mit der nächsten Leerung des Briefkastens zu rechnen ist.

Achtung: Werfen Sie die Kündigung erst in den späten Abendstunden ein, geht die Kündigung in der Regel erst am nächsten Tag zu, weil um diese Uhrzeit niemand mehr in seinen Briefkasten schaut.

Sie haben 3 Werktage Karenz

Der Zugang Ihrer Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats erfolgen, nur dann zählt dieser Monat bei der Fristberechnung mit.

Wenn Sie also Ihrem Mieter die Kündigung am 03.03.2010 gegeben haben, endet das Mietverhältnis zum 31.05.2010. Haben Sie ihm die Kündigung nur einen Tag später gegeben, endet das Mietverhältnis erst zum 30.06.2010.

Achtung: Samstag ist Werktag!

Was viele Vermieter nicht wissen: Im Gegensatz zu Sonn- und Feiertagen ist der Samstag ein Werktag und zählt als solcher bei der Berechnung der sogenannten Karenzzeit von 3 Werktagen mit (BGH, Urteil v. 27.04.05, Az. VIII ZR 206/04).

Haben Sie also Ihrem Mieter die Kündigung im Oktober dieses Jahres gegeben, so musste dies spätestens am 04.10.2010 erfolgt sein, damit das Mietverhältnis am 31.12.2010 enden kann.

Falls Sie die Kündigung erst am 10.10.2010 übergeben hätten, endete das Mietverhältnis erst zum 31.01.2011.

Hinweis: Bei Gewerbemietverhältnissen sind die Folgen eines solchen Fristversäumnisses häufig noch drastischer.

Denn: Vielfach ist in Gewerbemietverträgen vereinbart, dass sich das Mietverhältnis um mindestens 1 Jahr verlängert, wenn es vor Beendigung nicht rechtzeitig gekündigt wird.

Eine ordentliche Kündigung ist spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig.

7. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.