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Kündigung des Mietvertrages – Vollmacht ist in bestimmten Fällen unverzichtbar

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine Vollmacht in bestimmten Fällen unverzichtbar. Denn zum Beispiel bei einer Kündigung durch den Hausverwalter ohne die Vorlage einer Original-Vollmacht ist die Kündigung unwirksam.

Fehler-Beispiel: So geht es nicht

Die Wohnung wird, nachdem der Vermieter verstorben ist, von einer Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Schwestern, vermietet. Eine der Schwestern erklärt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, und zwar ausdrücklich auch im Namen der beiden anderen Schwestern, die ihr zuvor telefonisch das Einverständnis mit der Kündigung gegeben haben.

Fehler-Folge: Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen, weil dem Kündigungsschreiben keine Original-Vollmachtsurkunden der beiden vertretenen Schwestern beigefügt sind. Mit der Zurückweisung des Mieters wird die Kündigung unwirksam.

Allerdings darf sich der Mieter nicht unbegrenzt Zeit lassen und beispielsweise erst im Räumungsprozess vortragen, dass er mit der Kündigung nicht einverstanden sei, weil die Vollmachtsurkunden fehlten. Er muss die Kündigung „unverzüglich“ zurückweisen, nachdem er sie bekommen hat, also innerhalb weniger Tage.

Und er muss sich ausdrücklich auf die fehlende Vollmacht berufen. Würde der Mieter beispielsweise zunächst nur schreiben, dass er mit der Kündigung nicht einverstanden ist und nicht ausziehen werde, und würde er dann erst einen Monat später die Kündigung ausdrücklich wegen fehlender Vollmachtsurkunde zurückweisen, dann wäre diese Zurückweisung verspätet, die Kündigung bliebe wirksam.

So kündigen Vermieter und Vertreter richtig

Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, und soll eine von ihnen auch im Namen der übrigen kündigen, dann muss dies aus dem Kündigungsschreiben deutlich hervorgehen. Als Absender sollten daher die Namen aller Vermieter genannt werden. Dann sollte geschrieben werden: „… kündige ich im eigenen Namen und auch im Namen und mit Vollmacht von …“

Wichtig: Fügen Sie dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht mit den Original-Unterschriften der vertretenen Vermieter bei. Eine kopierte Vollmacht reicht nicht.

Muster einer Vollmacht

Vollmacht

Hiermit bevollmächtige ich Herrn/Frau … (Vor- und Nachname, eventuell Wohnort oder Geburtsdatum der bevollmächtigten Person), den Mietvertrag mit Herrn/Frau … (Namen des oder der Mieter, Adresse der Mietwohnung, Datum des Mietvertrages) auch in meinem Namen durch ordentliche oder fristlose Kündigung, durch Mietaufhebungsvereinbarung oder in sonstiger Weise zu beenden und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben.


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Ort, Datum, Unterschrift des vertretenen Vermieters

Tipp: Für Vermieter-Ehepaare und andere „Mehr-Personen-Vermieter“ kann es sinnvoll sein, bei den Vermietungsunterlagen für den Notfall bereits gegenseitige Bevollmächtigungen vorzuhalten.

Die Kündigung durch den Hausverwalter – Vollmacht ist unverzichtbar

Fehler-Beispiel: Ein Vermieter beschäftigt einen Hausverwalter, der für ihn die Vermietungsgeschäfte erledigt. Der Hausverwalter kündigt einem Mieter „im Namen des Vermieters, Herrn …“. Der Mieter weist die Kündigung unverzüglich wegen fehlender Vollmacht zurück.

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Der Verwalter hätte dem Mieter durch Vorlage einer Originalvollmacht nachweisen müssen, dass er zu Kündigung im Namen des Vermieters berechtigt ist.

So geht es richtig: Hat ein Vermieter einen Hausverwalter beschäftigt, der für ihn die Vermietungsgeschäfte erledigt, dann sollte bedacht werden, dass auch ein Hausverwalter, der für den Vermieter die Kündigung aussprechen soll, dem Kündigungsschreiben eine Original-Vollmacht vom Vermieter beifügen muss.

Selbst wenn der Verwalter im Namen des Vermieters die Mietverträge abschließt und dies im Mietvertrag auch entsprechend zum Ausdruck bringt, beispielsweise durch den Zusatz „Vermieter … (Name), vertreten durch den Hausverwalter … (Name)“:

Zu Kündigungen ist er damit nicht automatisch auch berechtigt. Das Recht zur Kündigung muss er dem Mieter noch besonders nachweisen. Dies kann – wie gesagt – durch Vorlage einer Originalvollmacht zusammen mit dem Kündigungsschreiben geschehen.

Tipp: Am einfachsten ist es, wenn man schon zu Beginn des Mietverhältnisses den Mieter darüber informiert, dass der Hausverwalter sämtliche Aufgaben des Vermieters übernimmt und dass er auch berechtigt ist, bei entsprechender Notwendigkeit im Namen des Vermieters Kündigungen auszusprechen und Mietaufhebungsvereinbarungen zu treffen.

Dies kann beispielsweise durch ein Schreiben geschehen, das die Original-Unterschrift des Vermieters trägt und das dem Mieter zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt wird. Diese Vollmacht können Vermieter jederzeit widerrufen, was dann aber wiederum durch Erklärung gegenüber dem Mieter geschehen muss.

Achtung: Von Ihrer Vollmacht machen Sie nur dann wirksam Gebrauch, wenn Sie im Kündigungsschreiben klarstellen, dass Sie „in Vertretung“ („i. V.“) kündigen. Nur so wahrt Ihre Unterschrift die Schriftform, die für eine Kündigung notwendig ist (§ 568 Abs. 1 BGB). Würden Sie dagegen „in Auftrag“ („i. A.“) kündigen, wäre diese Kündigung mangels Schriftform unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 24.09.14, Az. 65 S 64/14).

Vorsicht bei Vollmachtsklauseln

Die Ermittlung der Adressen ausgezogener Mitmieter können sich Vermieter ersparen, wenn sie bereits bei Mietvertragsabschluss darauf achten, dass mehrere Mieter sich gegenseitig Empfangsvollmachten erteilen.

Aber Vorsicht: Nicht jede Vollmachtsklausel ist wirksam! Auf folgende Punkte sollte man achten:

  • Eine Vollmachtsklausel, mit der sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen, gilt nur dann auch für die Entgegennahme von Kündigungserklärungen des Vermieters, wenn dies in der Klausel ausdrücklich erwähnt ist.
  • Eine Klausel, mit der sich die Mieter nicht nur zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen, sondern gleichzeitig auch zur Abgabe von Mieterkündigungserklärungen, ist unwirksam.
  • Unwirksam ist eine Regelung, dass die nur an einen Mieter gerichtete Kündigung auch den anderen Mietern gegenüber als erklärt gelten soll.
  • Die Bevollmächtigungs-Klausel muss den Hinweis enthalten, dass sie von jedem Mitmieter widerrufen werden kann. Eine Klausel ohne entsprechenden Hinweis wäre ebenfalls unwirksam.

Beispiel: Mit der folgenden Formulierung einer Vollmachtsklausel im Mietvertrag sind Vermieter auf der sicheren Seite: „Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters.

Diese Bevollmächtigung gilt auch für die Entgegennahme von Mieterhöhungs- und Kündigungserklärungen des Vermieters, nicht aber für eine Aufhebung dieses Vertrags. Die Bevollmächtigung kann von jedem Mieter widerrufen werden.“ Diese Regelung ist zulässig (BGH, Beschluss v. 10.09.97, Az. VIII ARZ 1–97).

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.