MenüMenü

Checkliste Betriebskosten zum kostenlosen Download:
Hilfreiche Checkliste zum Ausdrucken & zum täglichen Gebrauch als PDF . . . . . .
Hier Klicken und Checkliste erhalten ➜

Mietvertrag kündigen: So klappt alles

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen nicht gezahlter Miete, kann er diese Kündigung unwirksam werden lassen. Dann nämlich, wenn er seine Rückstände innerhalb einer bestimmten Frist, der so genannten Schonfrist, zahlt.

Jedoch müssen hierzu mehrere Voraussetzungen vorliegen, die Sie als Vermieter kennen müssen, um keine Rechtsnachteile zu erleiden.

Was bei einer fristlose Kündigung zu beachten?

Beispielsweise können  Sie Ihrem Mieter kündigen, auch wenn die Grundmiete zahlt, nicht aber die vertraglich vereinbarten Nebenkosten.

Als Vermieter können Sie Ihrem Mieter wegen Zahlungsverzuges kündigen, wenn er seine Miete an zwei aufeinander folgenden Monaten überhaupt nicht zahlt;

Beispiel: Der Mieter hat monatlich 400 € Miete und 100 € für die Nebenkosten zu zahlen. Seit 11 Monaten zahlt er nur noch die Miete.

Wegen seines Rückstands an Nebenkosten (=1.100 €) können Sie Ihrem Mieter fristlos kündigen, da dieser Rückstand höher ist, als zwei Monatsmieten inklusive der Betriebskosten.

  • er seine Miete an zwei aufeinander folgenden Monaten nur teilweise zahlt, wobei der Rückstand insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt;
  • er an mehr als zwei Monaten die Miete nicht zahlt, wobei der Rückstand mehr als zwei Monatsmieten beträgt.

  • Betriebskostenabrechnung 2016:
    Alles, was Ihr Mieter zahlen muss – kompakt im Überblick

    Vermeiden Sie unnötige Streitereien mit Ihren Mietern. Erstellen Sie von vornherein eine unangreifbare Betriebskostenabrechnung.

    Alle Positionen, die Sie für das letzte Jahr abrechnen dürfen – kompakt zusammengefasst in einer praktischen Übersicht –, finden Sie in der top-aktuellen Sonderveröffentlichung „Betriebskostenabrechnung 2016“.

    Klicken Sie jetzt hier, um sich "Betriebskostenabrechnung 2016" GRATIS zu sichern! ➜


Wichtig: Schuldet der Mieter Ihnen eine Nachzahlung aus der jährlichen Betriebskostenabrechnung, können Sie ihm deswegen allerdings nicht fristlos kündigen. Und zwar selbst dann nicht, wenn diese Nachforderung die Miete für zwei Monate übersteigt.

Mit „Miete“ ist das gemeint, was der Mieter Ihnen nach dem Mietvertrag Grund: Ihr Mieter ist nicht mit einer laufenden, sondern mit einer einmaligen Zahlungsverpflichtung in Verzug.

Als Vermieter können Sie diese Forderung freilich einklagen, kündigen können Sie ihretwegen dem Mieter aber nicht.

Kündigung des Mietvertrags: Widerspruch gegen Fortsetzung

Machen Sie deshalb in Ihrem Kündigungsschreiben eine Übersicht und listen Sie darin genau auf, für welche Monate sich der Mieter im Rückstand befindet und wie hoch dieser Rückstand zum Zeitpunkt der Kündigung ist.

Schon vor Erhebung der Räumungsklage müssen Sie Ihrem Mieter gegenüber aber der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprechen. Denn wenn dies nicht innerhalb von 14 Tagen nach Ihrer Kündigung geschieht, gilt das Mietverhältnis von Gesetzes wegen als fortgesetzt.

Außerdem darf in keiner  Kündigung der folgende Satz fehlen:

„Der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.“

Räumungsklage: Was zu beachten ist

Erst wenn der Mieter nach Ablauf der Ziehfrist die Wohnung immer noch nicht geräumt hat, können Sie als Vermieter eine Räumungsklage gegen Ihren Mieter erheben.

Das heißt aber nicht, dass Sie in der Zwischenzeit leer In der Vermietungspraxis ist es leider Realität:

Kaum ein Mieter zieht nach einer fristlosen Kündigung freiwillig aus, weswegen Sie als Vermieter nun eine Räumungsklage erheben müssen.

Denn genau dies kommt recht häufig vor; nicht selten merken Mieter erst jetzt, dass es ernst wird, sie vom Gericht zur Räumung ihrer Wohnung nämlich verurteilt werden können.

Hat Ihr Mieter auch die weiteren Mieten ab Juni nicht vollständig bezahlt, so muss er Ihnen bis einschließlich 14. November alle bis dahin aufgelaufenen Mietrückstände vollständig bezahlt haben, damit die Kündigung unwirksam wird.

Schonfrist bei Kündigungen beachten

Wichtig: Für die Rechtzeitigkeit einer Zahlung durch Banküberweisung kommt es normalerweise auf das Datum der Gutschrift an.

Wie eingangs schon erwähnt, kann Ihr Mieter Ihre fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam werden lassen, wenn er seine Mietschulden zahlt.

Viel Zeit bleibt ihm hierzu aber nicht: Innerhalb von zwei Monaten, nachdem er Ihre Räumungsklage vom Gericht zugestellt bekommen hat, muss er zahlen. Und zwar vollständig.

Nicht so aber bei der Schonfrist: Hier ist nicht entscheidend, dass die Zahlung des Mieters innerhalb von zwei Monaten bei Ihrer Bank eingeht, sondern dass er den Überweisungsauftrag innerhalb der Schonfrist erteilt hat.

11. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Petra Claßen-Kövel
Von: Petra Claßen-Kövel. Über den Autor

Petra Claßen-Klövel ist eine erfolgreiche Autorin von Ratgebern zur Zwangsversteigerung und auch als Referentin zum gleichen Thema tätig.