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Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf – Gerechtfertigt?

Der bloße Wunsch, in der Wohnung wohnen zu wollen, reicht für die Eigenbedarfskündigung nicht aus.

Sie müssen vielmehr vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Eigennutzung nennen.

So würde es beispielsweise nicht reichen, wenn Sie die Wohnung nur vorübergehend, gelegentlich oder nur am Wochenende nutzen möchten.

Eigenbedarf wäre etwa in folgenden Fällen gegeben: Sie benötigen die Wohnung für Ihr Kind, weil es am Ort ein Studium beginnt. Sie selbst möchten in der Wohnung Ihren Altersruhesitz begründen. Sie möchten selbst in die Wohnung ziehen, um die Miete, die Sie für Ihre bisherige Wohnung zahlen, einzusparen.

Begründung gehört in Kündigungsschreiben

Gemäß § 573 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Sie die Gründe für den Eigenbedarf bereits im Kündigungsschreiben ausführlich und nachvollziehbar erläutern. Anhand Ihrer Begründung muss Ihr Mieter beurteilen können, ob er die Wohnung tatsächlich räumen muss.


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Allerdings: Die meisten Eigenbedarfskündigungen scheitern an dieser Begründung. Häufig legen Vermieter die Gründe nicht ausreichend dar oder machen unrichtige Angaben, um die Erfolgsaussichten ihrer Kündigung zu steigern. In solchen Fällen ist eine Kündigung unwirksam und der Mieter kann in der Wohnung bleiben.

Gerichtliche Entscheidungen

Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich dieses Themas angenommen und Ihre Rechte als Vermieter gestärkt: Eine Eigenbedarfskündigung aufgrund unzutreffender Angaben des Vermieters muss nach dem BGH nämlich nicht zwangsläufig unwirksam sein.

Konkret ging es um die Frage, inwieweit Sie als Vermieter die Gründe für Ihre Kündigung dramatisieren dürfen (BGH, Urteil v. 17.03.10, Az. VIII ZR 70/09).

Im entschiedenen Fall kündigte eine Vermieterin ihrer Mieterin wegen Eigenbedarfs. Sie begründete diesen damit, dass sie die Wohnung für sich und ihre beiden Kinder benötige. Sie wohne derzeit zur Miete und habe ein separates Büro angemietet.

Demgegenüber ermögliche die vermietete Wohnung wohnen und arbeiten unter einem Dach. Durch den Umzug könne die Vermieterin nicht nur die Miete für ihre derzeitige Wohnung und für ihr angemietetes Büro sparen, sie könne sich auch persönlich um die Betreuung ihrer Kinder kümmern.

Die Mieterin hielt die Kündigung für unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß begründet sei. Die Begründung vermittle den unzutreffenden Eindruck, dass bei dem bisher von der Vermieterin bewohnten Objekt Wohnraum und Büro nicht unter einem Dach lägen. Damit hätte die Vermieterin ihre bisherige Wohnsituation objektiv unrichtig dargestellt und ihren Bedarf dramatisiert.

Kündigung war wirksam, da Eigenbedarf gegeben

Der BGH gab der Vermieterin Recht, die Kündigung war wirksam. Die Richter sahen in der Begründung der Kündigung kein Problem, da der Eigenbedarf tatsächlich vorliege. Die Begründung der Vermieterin wurde daher den Anforderungen des § 573 Absatz 3 BGB gerecht.

Die Vermieterin teilte der Mieterin mit, dass sie bislang zur Miete wohne und mit ihren beiden Kindern in das zu Eigentum erworbene, von der Beklagten gemietete Wohnhaus einziehen und dort auch ihr Büro betreiben wolle. Des Weiteren gab sie an, sie könne durch diesen Umzug die teuren Mieten für ihr bisheriges Büro und ihre bisherige Wohnung einsparen.

Übertriebene Darstellung schadet nicht

Der BGH wies zwar ausdrücklich darauf hin, dass eine Kündigung grundsätzlich für unwirksam erklärt werden könne, wenn der Vermieter unzutreffende Angaben mache. Das gelte aber nur, wenn der Eigenbedarf tatsächlich nicht bestehe oder nur vorgeschoben sei.

Das war im entschiedenen Fall aber gerade nicht so. Für den Eigenbedarf der Vermieterin war es nicht relevant, ob das bisherige Büro auch in der angemieteten Wohnung lag oder nicht. Insoweit schadete das „Dramatisieren“ der Kündigung nicht.

Für Sie bedeutet dieses Urteil eine Erleichterung bei der Begründung Ihrer Eigenbedarfskündigung. Wenn tatsächlich Eigenbedarf vorliegt, dürfen Sie dies in den schillerndsten Farben schildern und ruhig ein wenig übertreiben. Hieraus wird Ihnen kein Gericht mehr einen Strick drehen.

1. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.