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Kündigung des Vermieters: Vorsicht bei einer Teilkündigung

Nur ausnahmsweise erlaubt das Gesetz den Vermietern, einzelne Räume oder Grundstücksteile isoliert zu kündigen, die sie im Rahmen eines einheitlichen Wohnungsmietvertrages dem Mieter vermietet haben. Aus diesem Grund ist bei einer Teilkündigung Vorsicht geboten.

Fehler-Beispiel: So geht es nicht

Der Mieter hat eine Wohnung gemietet. Außerdem hat der Vermieter ihm eine Garage zur Verfügung gestellt. Nach einigen Jahren kündigt der Vermieter das Garagenmietverhältnis, weil er die Garage seinem Sohn überlassen will, der inzwischen ein Auto besitzt und im Nachbarhaus wohnt.

Fehler-Folge: Wenn Wohnung und Garage in einem einheitlichen Vertrag vermietet sind, können sie auch nur einheitlich gekündigt werden. Die isolierte Kündigung der Garage ist somit unwirksam (BGH, Urteil v. 12.10.11, Az. VIII ZR 251/10).

So kündigen Vermieter richtig

Haben Vermieter dem Mieter mehrere Objekte vermietet, beispielsweise Wohnung und Garage, Wohnung und Stellplatz oder Geschäftsraum mit Wohnung, dann gilt: Was in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet wurde, können Vermieter auch nur einheitlich kündigen.


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Haben Vermieter aber von vornherein die Wohnung und die Garage oder die Wohnung und den Geschäftsraum unabhängig voneinander vermietet, können sie auch eines dieser Objekte separat kündigen.

Nur ausnahmsweise erlaubt das Gesetz Vermietern, einzelne Räume oder Grundstücksteile isoliert zu kündigen.

Beispiele: Dann ist eine Teilkündigung erlaubt

Der Vermieter – Herr Schmitz – kündigt den Dachboden, der bisher von den Mietern als Trockenraum genutzt wurde, weil das Dachgeschoss zu einer neuen Wohnung ausgebaut werden soll.

Oder: Herr Schmitz kündigt die Garage und einen Teil der Gartenfläche, weil dort ein weiteres Gebäude mit Mietwohnungen errichtet werden soll.

Oder: Herr Schmitz kündigt Kellerräume, weil die Kellerräume verkleinert werden sollen, damit der neugebauten Dachgeschosswohnung ebenfalls einen Kellerraum zugewiesen werden kann.

Vermieter dürfen Nebenräume oder Grundstücksteile isoliert kündigen, wenn dort neue Mietwohnungen errichtet werden sollen (§ 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB). Eine Teilkündigung ist auch möglich, wenn die Räume benötigt werden, um neugebaute Mietwohnungen ebenfalls mit Nebenräumen auszustatten (§ 573b Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Aber Vorsicht: Wohnräume dürfen dem Mieter nicht gekündigt werden, sondern nur Nebenräume. Und bei dem neu zu schaffenden Wohnraum muss es sich um eine eigene abgeschlossene Wohneinheit handeln.

Vermieter dürfen keine Teilkündigung aussprechen, um zum Beispiel eine benachbarte, schon vorhandene Wohnung zu vergrößern. Und auch die Teilkündigung, um Eigentumswohnungen statt Mietwohnungen neu zu schaffen, oder um Gewerberäume zu errichten, wäre unzulässig.

Von der Teilkündigung (§ 573b BGB) ist die erleichterte Kündigung zu unterscheiden (§ 573a BGB). Mit letzterer dürfen Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäudes mit nicht mehr als 2 Wohnungen hat liegt. Diese Kündigung ist erleichtert, weil sie vom Vermieter nicht begründet werden muss. Dafür verlängert sich die reguläre Kündigungsfrist um 3 Monate.

Bitte beachten: Ein Haus mit 3 Wohnungen wird grundsätzlich nicht dadurch zum Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit, dass eine der Wohnungen gewerblich genutzt wird (BGH, Urteil v. 18.02.15, Az. VIII ZR 127/14).

28. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.