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Kündigung formulieren – so geht es

Als Vermieter können Sie das Mietverhältnis mit einem unliebsamen Mieter nur schwer beenden.

Um eine ordentliche Kündigung aussprechen zu können, müssen Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen.

Ein solches berechtigtes Interesse hat das Bürgerliche Gesetzbuch in § 573 für 3 Fälle ausdrücklich festgelegt:

  1. Ihr Mieter verletzt seine Pflichten schuldhaft und in nicht nur unerheblichem Umfang. Das ist etwa dann der Fall, wenn Ihr Mieter seine Miete nicht vollständig oder regelmäßig verzögert zahlt oder die Wohnung anders nutzt als vertraglich vereinbart.
  2. Sie können Eigenbedarf geltend machen, benötigen die Wohnung also für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen Ihres Haushalts.
  3. Die Kündigung ist notwendig, um Ihnen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks zu ermöglichen und Sie bei Fortführung des Mietverhältnisses Nachteile erleiden würden.

Ihr Interesse muss das der Mieter überwiegen

Darüber hinaus sind durchaus auch weitere Gründe denkbar.


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Stets muss aber Ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses das Interesse Ihres Mieters, in der Wohnung zu verbleiben, überwiegen. Darüber hinaus müssen Sie eine Kündigungsfrist einhalten, die je nach Dauer des Mietverhältnisses 3, 6, oder 9 Monate beträgt.

Diese Regelungen für die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gelten sowohl für unmöblierte Wohnungen als auch für möblierte Wohnungen, die keine Einliegerwohnungen sind.

Kündigung auch ohne wichtigen Grund möglich

Bei der möblierten Einliegerwohnung können Sie das Mietverhältnis auch dann kündigen, wenn keiner der oben genannten Kündigungsgründe vorliegt.

Dieses Sonderkündigungsrecht wird Ihnen deshalb eingeräumt, weil eine Wohnsituation unter demselben Dach auf Grund der räumlichen Nähe zu besonderen Schwierigkeiten zwischen Ihnen und Ihrem Mieter führen kann. Allerdings verlängert sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist um 3 Monate.

Als Vermieter einer Einliegerwohnung haben Sie die Wahl: Entweder Sie wählen die kürzere Kündigungsfrist unter Vorbringung eines berechtigten Interesses oder Sie entscheiden sich für die 3 Monate längere Kündigungsfrist ohne einen Kündigungsgrund vortragen und beweisen zu müssen.

Ihr Mieter wohnt seit 2 Jahren in Ihrer möblierten Einliegerwohnung. Sie benötigen die Wohnung nun für Ihren Sohn, der im Oktober 2010 sein Studium in Ihrer Stadt aufnehmen möchte. Sie können hier ordentlich wegen Eigenbedarfs kündigen, die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt dann 6 Monate. Bei Zugang des Kündigungsschreibens am 01.04.2010, endet das Mietverhältnis also zum 01.10.2010.

Nun sind Sie sich hinsichtlich des Kündigungsgrunds – Eigenbedarf – nicht ganz sicher, da nicht Ihr Sohn, sondern Ihr Cousin die Wohnung benötigt.

In diesem Fall können Sie auch von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und die Wohnung ohne Angabe eines Grundes kündigen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist dann um weitere 3 Monate und das Mietverhältnis endet erst zum 01.01.2011.

Hinweis: In jedem der beiden Fälle kann Ihr Mieter aber der Kündigung schriftlich widersprechen, wenn das Ende des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeutet. Er kann dann die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumindest so lange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist.

Einliegerwohnung: Mieterhöhungen sind weitgehend frei zu vereinbaren

Nach dem BGB ist eine Mieterhöhung an strenge Voraussetzungen gebunden. Insbesondere die Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bereitet Vermietern immer wieder Schwierigkeiten, da sie zum einen an strenge formelle Voraussetzungen gebunden sind.

Zum anderen ermöglichen die zum Vergleich heranzuziehenden Mietspiegel sowie die Kappungsgrenze von höchstens 20% Erhöhung in 3 Jahren eine nur sehr eingeschränkte Mieterhöhung.

Kein Mieterschutz bei Mieterhöhung

Diesen Grenzen sind Sie bei einer Einliegerwohnung nicht unterworfen. Hier können Sie Ihre Miete weitgehend frei erhöhen. Natürlich setzt eine Erhöhung der Miete voraus, dass diese mietvertraglich vereinbart wurde. Sie können also nicht willkürlich mehr Miete verlangen.

Für eine solche vertragliche Vereinbarung reicht es aber völlig aus, wenn Ihr Mietvertrag etwa die folgende Klausel enthält:„Die Nettokaltmiete beträgt monatlich 500 €. Ab dem 01.01.2011 beträgt die Nettokaltmiete 700 € monatlich.“

Hinweis: Da der Kündigungsschutz nicht zugunsten Ihres Mieters greift, können Sie ihn letztlich über den Weg der Kündigung doch zur Zahlung einer höheren Miete bewegen – und zwar auch, wenn dies nicht mietvertraglich vereinbart wurde.

Stellen Sie ihn vor die Wahl, das Mietverhältnis zu beenden oder aber eine neue, höhere Miete zu vereinbaren. Weigert sich Ihr Mieter, eine höhere Miete zu zahlen, beenden Sie das Mietverhältnis unter Nutzung Ihres Sonderkündigungsrechts. Suchen Sie sich dann einen neuen Mieter, der gewillt ist, mehr Miete zu zahlen.

Insgesamt sind es also bei einer möblierten Vermietung gar nicht so viele Besonderheiten, die Sie kennen müssen. Das gilt selbst dann, wenn Sie eine besonderen Regelungen unterworfene Einliegerwohnung vermieten.

30. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.