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Kündigung: Mieter schuldet Räumung und Rückgabe

Ihr Mieter will Ihnen nach der Kündigung die Mieträume unrenoviert zurückgeben.

Sie lehnen die Rücknahme der Räume wegen der nicht durchgeführten Renovierungsarbeiten ab.

In diesem Fall hält Ihnen Ihr Mieter die Räume nicht vor.

Sie können dann keinen erleichterten Nutzungsentschädigungsanspruch bei Ihrem Mieter geltend machen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.03.07, Az. 10 U 145/06).

Nach der Rechtsprechung ist Ihr Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nur verpflichtet, die Räumung und die Herausgabe durchzuführen, um die Mietsache zurückzugeben.

Ein Vorenthalten liegt damit mangels verweigerter Rückgabe nicht vor – auch wenn Ihr Mieter Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat.

Die Rückgabe scheitert in diesem Fall vielmehr an Ihrem fehlenden Rücknahmewillen.

Kündigung: Vollständige Räumung geschuldet

Nicht selten lässt Ihr Mieter in den Räumen am Ende des Mietvertrags Einbauten oder Einrichtungsgegenstände zurück. Anders als bei der Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen kommt Ihr Mieter in diesem Fall seiner Räumungspflicht nicht nach.

Dies hat zur Folge, dass selbst bei Rückgabe der Schlüssel Ihr Mieter Ihren Anspruch auf Rückgabe nicht erfüllt. Denn Ihr Mieter hat dann nur eine Teilleistung erbracht.


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Zu einer Teilleistung ist Ihr Mieter aber nicht berechtigt. Erst wenn er die vollständige Rückgabe der Wohnung in geräumtem Zustand geleistet hat, hat er seine Rückgabepflicht erfüllt.

Bis Ihr Mieter dieser Pflicht vollständig nachkommt, enthält er Ihnen die Räume vor, sodass Sie Nutzungsentschädigung ohne Nachweis eines Schadens verlangen können.

Problematisch ist allerdings, ab wann wegen zurückgelassener Gegenstände von einem Vorenthalten der Räume ausgegangen werden kann.

Ihr Mieter lässt zunächst seine vollständige Einrichtung zurück. Nach einer Aufforderung räumt er die Wohnung leer mit Ausnahme einer Kiste voll Müll. Hier stellt sich die Frage, ob trotz der zurückgelassenen Kiste von einer Rückgabe ausgegangen werden muss.

Schlüsselrückgabe erste Voraussetzung für Rückgabe der Wohnung

Nach einer grundlegenden Entscheidung des BGH ist von einer Erfüllung der Räumungspflicht durch Ihren Mieter auch auszugehen, wenn Ihr Mieter nur einzelne Gegenstände oder wenig Gerümpel in den Räumen belässt (BGH, Urteil v. 11.05.88, Az. VIII ZR 96/87).

Selbstverständlich kann bei Zurücklassen nur weniger Gegenstände nur dann von einer Rückgabe ausgegangen werden, wenn Ihr Mieter Ihnen alle Schlüssel zu dem Objekt zurückgegeben hat.

Wenn es Ihnen in einem solchen Fall möglich ist, die zurückgelassenen Sachen leicht zu entsorgen, ist eine Rückgabe anzunehmen. Maßgeblich hierfür ist, ob Sie die zu rück gelassenen Sachen nach Anzahl und Sperrigkeit einfach beseitigen können.

Kündigung: Zurückgelassene Gegenstände häufiger Streitpunkt

In folgenden Konstellationen hat die Rechtsprechung wegen der zurückgelassenen Gegenstände eine Vorenthaltung angenommen:

  • Der Mieter hat in den gemieteten Ladenräumen nach einem Brand sein gesamtes – verkohltes – Inventar zurückgelassen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 01.12.05, Az. 10 U 74/05).
  • Der Mieter hat eine komplette Einbauküche in der Wohnung zurückgelassen(LG Hamburg, Urteil v. 08.11.07, Az. 307 S 164/06).
  • Der Mieter lässt in Gewerberäumen abgehängte Decken, Lüfter, Abluftrohre, Einbauleuchten und Installationen zur Versorgung einer Theke zurück (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.10.08, Az. 24 U 7/08).
  • Die Mieterin hat eine Schaufensteranlage nicht in den Zustand zurückversetzt, wie er bei Abschluss des Mietvertrags bestand. Die Kosten für die Rückbauarbeiten beliefen sich auf rund 30.000 € (KG, Beschluss v. 19.10.06, Az. 12 U 178/05).

Eine Rückgabe trotz Zurücklassens von Gegenständen wurde in folgenden Fällen angenommen:

  • Der Mieter lässt in der Wohnung eine Lampe, einen Stuhl, mehrere Regalbretter, einige Taschen mit Wäsche und eine Waschmaschine zurück (AG Köln, Urteil v. 24.04.95, Az. 207 C5 187/94).
  • Die Mieterin hat in einer Halle ein Kfz und ein Sägeaggregat zurückgelassen, wobei sie erklärte, keinen Besitz mehr an der Halle ausüben zu wollen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 14.01.88, Az. 10 U 155/87).
  • Der Mieter hat auf einer Gewerbefläche von 960 m² einen Cola-Automaten, einen Stapel Autoscheiben, einen defekten Tisch und einige defekte Stühle zurückgelassen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 20.05.03, Az. 24 U 49/03).

3. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.