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Kündigung Mietvertrag: Faule Tricks meistern

In den vergangenen Jahren war der Wohnungsmarkt ein Mietermarkt, die Mieten waren teilweise stark rückläufig, gleichzeitig nahm der Wohnungsleerstand zu.

Das bot flexiblen Mietern die Gelegenheit, zu günstigen Mietkonditionen in eine bessere/schönere/größere Wohnung umzuziehen. Allein durch die oftmals langen Kündigungsfristen sah sich manch ein Mieter daran gehindert, ein langjähriges Mietverhältnis kurzfristig zu beenden.

Schon bald machte der „Geheimtipp“ zur „provozierten Sonderkündigung“ die Runde. Eine Welle solcher Kündigungen von Mietverträgen war die Folge. Ein Graus für jeden unvorbereiteten Vermieter.

Mit Inkrafttreten der Mietreform im Jahr 2001 waren diese Kündigungen von einem auf den anderen Tag „Geschichte“. Der Grund: Nach der gesetzlichen Neuregelung gilt bei einem unbefristeten Mietverhältnis für Mieter unabhängig von der Mietdauer eine Kündigungsfrist von (nur noch) drei Monaten.

Ein Aufsehen erregendes Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) beweist, dass sich Geschichte doch wiederholt. Jedenfalls in der Vermietungspraxis.

Wie berichtet, gelten die längeren, gestaffelten Kündigungsfristen in Altfällen auch für Mieter, wenn in einem Formular-Mietvertrag die damaligen gesetzlichen Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergegeben werden.

Schon gibt es die ersten Fälle, in denen Mieter versuchen, über eine verweigerte Erlaubnis zur Untervermietung vorzeitig eine Kündigung des Mietvertrags zu bewirken.

Ihr Mieter ist ohne Ihre Erlaubnis nicht zur Untervermietung berechtigt. Ihre Erlaubnis kann er allerdings nur dann verlangen, wenn dies vertraglich vereinbart ist oder wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen. Ist dies der Fall, und erteilen Sie ihm die Erlaubnis zur Untervermietung trotzdem nicht, steht ihm ein Sonderkündigungsrecht zu. Einzelheiten dazu lesen Sie ab Seite U 53/006.


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Bei der Untervermietung sind zwei Fälle zu unterscheiden:

  • Untervermietung der gesamten Wohnung

Ihr Mieter hat keinen Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung. Vielmehr benötigt er in diesem Fall Ihre Erlaubnis als Vermieter. Das gilt auch dann, wenn der Mieter ausziehen will und der Sohn oder die Tochter in der Wohnung bleiben sollen.

Beispiel: Ihr Mieter zieht nach Spanien um und will die Wohnung seiner Tochter überlassen. Die Wohnung braucht er nur noch, um bei gelegentlichen Besuchen am früheren Wohnort eine Unterkunft zu haben- Hier gilt: Gibt ein Mieter seine Wohnung auf, hat er grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter seinen bisherigen Wohnsitz als Haupt- oder Nebenwohnsitz angemeldet hat.

Untervermietung eines Teils der Wohnung: Vielfach geht es darum, ob der Mieter einen Teil der Wohnung untervermieten darf.

Hier sieht das Gesetz (BGB) vor, dass der Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters hat, wenn er nach Abschluss des Vertrags ein berechtigtes Interesse nachweisen kann.

Sie verweigern die Untervermietung: Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter

Verweigern Sie als Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann Ihr Mieter kündigen, wenn nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Das Kündigungsrecht kann durch eine Formularklausel nicht ausgeschlossen werden. Das gilt sowohl für die Vermietung einer Wohnung als auch für die Vermietung von Büros und Läden.

Das Kündigungsrecht Ihres Mieters setzt voraus, dass

  • er um die Erteilung der Erlaubnis gebeten hat,
  • Sie als Vermieter die Erlaubnis verweigert haben und
  • in der Person des Dritten kein wichtiger Grund vorliegt.

Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen kann Ihr Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Das bedeutet: Er ist berechtigt, am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen.

Beispiel: Am 10.08.2003 haben Sie Ihrem Mieter auf dessen Anfrage hin mitgeteilt, dass Sie mit einer Untervermietung nicht einverstanden sind und die Erlaubnis dazu nicht erteilen. Daraufhin kündigt Ihr Mieter das Mietverhältnis am 26.08.2003 mit Wirkung zum 30.11.2003. Diese Kündigung ist wirksam.

Achtung: Der Mieter muss sein Kündigungsrecht nicht zum ersten zulässigen Termin ausüben. Er hat eine angemessene Überlegungsfrist. Verhandlungen über eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrags wegen verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung schließen das Sonderkündigungsrecht nicht aus.

29. August 2003

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.