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Kündigung: Nutzungsersatz trotz Auszug

Wenn einer von mehreren Ihrer Mieter einer Wohnung nicht auszieht, können Sie die Wohnung nicht neu vermieten.

Es entsteht Ihnen dann auch ein Mietausfall, wenn Ihr ausgezogener Mieter Ihnen die Schlüssel zurückgibt und erklärt, die Wohnung nicht mehr zu beanspruchen:

Sie haben eine Wohnung an ein Ehepaar vermietet.

Ihre Mieter lassen sich scheiden.

Die Ehefrau zieht aus. Der Ehemann verbleibt in der Wohnung.

Die Miete wird nicht gezahlt. Sie kündigen. Die Ehefrau gibt Ihnen hierauf ihre Schlüssel zurück.

Der Ehemann bleibt aber in der Wohnung.


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Entschädigung auch von ausgezogenem Mieter

Ihr Anspruch auf Nutzungsentschädigung entsteht, wenn Ihnen die Räume vorenthalten werden. Diese Voraussetzung ist in dem Beispielfall ohne Zweifel gegeben, da Sie die Räume gegen Ihren Willen nicht zurückerhalten.

Allerdings beruft sich in dieser Konstellation Ihr (ehemaliger) Mieter oft darauf, dass er die Räume nicht mehr bewohnt und Ihnen sogar alle seine Schlüssel zurückgegeben hat.

Trotzdem schuldet Ihnen auch der ausgezogene Mieter die Zahlung von Nutzungsentschädigung.

Beide Mieter haben nämlich ihre Rückgabepflicht nicht erfüllt und solange dies der Fall ist, wird die Wohnung vorenthalten. Auch der ausgezogene Mieter ist in der Lage, die Rückgabepflicht zu erfüllen.

Denn er hat gegen den weiteren ehemaligen Mieter Anspruch darauf, dass dieser Ihnen die Räume herausgibt.

Diesen Anspruch kann – und muss – Ihr ausgezogener Mieter auch gegen Ihren verbleibenden Mieter gerichtlich durchsetzen (KG, Urteil v. 09.01.06, Az. 8 U 111/05).

Kein Anspruch bei Nutzungsgestattung

In Konstellationen wie diesen ist es für Sie besonders wichtig, Nutzungsentschädigung gegen beide Mieter geltend machen zu können, wenn der ausgezogene Mieter solvent, der verbliebene Mieter aber mittellos ist.

Es ist gerade dann wichtig, dass Sie nicht durch unbedachte Erklärungen diesen Anspruch vernichten.

Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass Sie mit Ihrem in den Räumen verbliebenen Mieter eine Vereinbarung treffen, welche diesen erst zum Verbleib in den Räumen bewegt (OLG Hamburg, Urteil v. 17.12.08, Az. 4 U 112/06).

Wenn Sie Ihren verbliebenen Mieter zur weiteren Nutzung der Räume veranlassen, ist Ihrem ausgezogenen Mieter nämlich die Nichtrückgabe nicht zuzurechnen.

Praxisbeispiel

Nachdem nach einer Kündigung einer Ihrer Mieter ausgezogen ist, nehmen Sie mit Ihrem verbliebenen Mieter, der die Räume noch nutzt, Verhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags nur mit diesem Mieter auf.

Während der Verhandlungen zieht Ihr verbliebener Mieter nicht aus Ihrer Wohnung aus.

Anspruch trotz später Vollstreckung

Sie brauchen nicht dafür zu sorgen, Ihren Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegenüber Ihrem (Ex-) Mieter gering zu halten.

Selbst wenn Sie gegen Ihren in den Räumen verbliebenen Mieter schon einen Räumungstitel haben, sind Sie nicht verpflichtet, diesen zeitnah zu vollstrecken (LG Potsdam, Urteil v. 10.06.09, Az. 11 S 183/08).

Auch wenn Sie erst einige Monate nach dem Räumungsurteil die Zwangsvollstreckung einleiten, steht dies Ihrem Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht entgegen.

27. Juni 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.