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Kündigung und Kündigungsverzicht im Mietverhältnis

Kündigungen sind für Vermieter und Mieter immer wieder mit Problemen verbunden. Aber auch der Kündigungsverzicht in bestimmten Fristen, der häufig angewendet wird, um die strengen Anforderungen an ein befristetes Mietverhältnis zu umgehen, ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden.

Kündigung des Mietverhältnisses – dann ist es möglich

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen dürfen, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung haben. Das liegt insbesondere vor, wenn …

  • … der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,
  • … Vermieter die Räume für sich, ihre Familienangehörigen oder Angehörigen ihres Haushalts benötigen oder
  • … Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert werden und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden.

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Zahlungsverzug – dann darf fristlos gekündigt werden

Eine besondere Pflichtverletzung liegt in der Nichtzahlung der Miete. Aber nicht bei jedem Zahlungsverzug dürfen Vermieter gleich eine Kündigung aussprechen.

Der Zahlungsverzug von Mietern ist in § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Danach muss dem Vermieter stets ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung zur Seite stehen. Ein solcher Grund liegt insbesondere vor,

  • wenn der Mieter für 2 aufeinander folgende Termine mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
  • wenn er in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Zahlung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.
  1. Beispiel:Das Geld des Mieters muss bis zum 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters sein. Ist am 4. Werktag, 0:00 Uhr, das Geld nicht gutgeschrieben, können Vermieter kündigen.
  2. Beispiel:Der Mieter hat monatlich 500 € zu zahlen. Im April zahlt er nicht, im Mai nur 250 € und im Juni ebenfalls lediglich 250 €. Somit ist er Anfang Juni mit insgesamt 2 Monatsmieten in Verzug. Es liegt ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung vor.

Kündigungsverzicht statt Befristung – was dahinter steckt

Wohnungen dürfen nur in ganz seltenen Ausnahmefällen befristet vermietet werden. Alles andere wäre eine Umgehung des gesetzlichen Kündigungsschutzes für Mieter. Allerdings hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach entschieden, dass der Ausschluss der Kündigung im Mietvertrag durchaus innerhalb bestimmter Fristen möglich ist. Das wiederum kommt einem befristeten Mietvertrag sehr ähnlich.

Ein solcher Kündigungsverzicht ist allerdings nur wirksam, wenn die Kündigungsfristen für den Vermieter und für den Mieter gleich sind. Vermieter haben zudem nur die Möglichkeit, einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung in einem Formularvertrag für maximal 4 Jahre zu vereinbaren (BGH, Urteil vom 02.03.2011, Az.: VIII ZR 163/10).

Vorsicht mit dem Kündigungsverzicht!

Aber Achtung: Das will gut überlegt sein. Wenn man die Kündigungsmöglichkeit für vier Jahre ausschließt, ist eine ordentliche Kündigung vor Ablauf dieser Zeit schlicht und ergreifend nicht möglich.

Selbst in dringenden Ausnahmefällen, wenn Vermieter beispielsweise die Wohnung für einen Pflegefall innerhalb der Familie benötigen oder ihre Tochter überraschend ein Studium aufnehmen will und sie die Wohnung braucht, ist eine Kündigung nicht möglich.

Deshalb: Vorsicht beim Kündigungsverzicht! Dieser ist nur wirksam, wenn er sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt!

13. Juli 2015

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