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Kündigung: Wann ist sie rechtens und wann nicht?

Sie können das Mietverhältnis nicht kündigen, wenn die von Ihnen geplante Verwertung rechtswidrig ist.

Eine rechtswidrige Nutzung hat die Rechtsprechung beispielsweise angenommen, wenn durch die Nutzung gegen ein Zweckentfremdungsverbot verstoßen wird.

Auch eine sittenwidrige Nutzung können Sie nicht als Grund für eine Verwertungskündigung anführen. Eine sittenwidrige Nutzung stellt beispielsweise die Einrichtung eines Bordells dar.

Kündigung trotz Vermietung bei Ankauf strittig

Uneinigkeit besteht in der Rechtsprechung zu der Frage, ob Sie sich auf eine Verwertungskündigung auch berufen können, wenn Sie das Grundstück bereits vermietet erworben haben.

Teilweise vertreten die Gerichte die Auffassung, allein der Umstand, dass das Grundstück bereits bei Ankauf vermietet war, schließe eine Verwertungskündigung zum Zweck des Verkaufs von vornherein aus (LG Wiesbaden, Urteil v. 26.01.93, Az. 8 S 359/92).

Dagegen räumt Ihnen die Gegenmeinung in der Rechtsprechung die Möglichkeit ein, eine Verwertungskündigung auch bei einem Erwerb des Objekts in vermietetem Zustand auszusprechen (OLG Koblenz, Rechtsentscheid v. 01.03.89, Az. 4 W – RE – 695/88).


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Kündigung leichter bei langer Eigentumsdauer

In dieser Konstellation gilt die Faustregel, dass die Zulässigkeit der Verwertungskündigung umso wahrscheinlicher wird, je länger Sie zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung bereits Eigentümer sind, weil sonst rein spekulative Gründe für den Verkauf angenommen werden.

Fehlinvestition kein Kündigungsgrund

Wenn Sie durch die Verwertungskündigung ein von Ihnen selbst eingegangenes Risiko auf den Mieter abwälzen wollen, fehlt es nach der Rechtsprechung an der Angemessenheit der beabsichtigten Verwertung, sodass die Verwertungskündigung unbegründet ist.

Wenn Sie die Ankaufsfinanzierung so gestaltet haben, dass die Unrentabilität und die daraus resultierende Notwendigkeit eines baldigen Verkaufs schon zum Zeitpunkt des Kaufs in Erwägung zu ziehen ist, nimmt die Rechtsprechung ein Risikogeschäft an.

Wenn sich das hiermit eingegangene Risiko für Sie realisiert, ist keine Verwertungskündigung wegen der entstehenden Verluste möglich. Eine Verwertungskündigung ist ebenso ausgeschlossen, wenn die Miete zur Deckung der laufenden Kosten nicht ausreicht und Sie dies bereits beim Kauf erkennen konnten.

Wann der Verkauf durch die Vermietung gehindert ist

Notwendig für den Erfolg Ihrer Verwertungskündigung ist, dass der gekündigte Mietvertrag dem beabsichtigten Verkauf entgegensteht. Hierfür reicht nicht aus, dass der Verkauf durch den Mietvertrag lediglich erschwert wird. Sie können sich auf die Verwertungskündigung nur berufen, wenn wegen des Mietvertrags der Verkauf nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen möglich ist.

Preisabschlag von 15 bis 20% unzumutbar

Ein Verkauf zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen wird angenommen, wenn wegen des bestehenden Mietverhältnisses der Verkaufserlös erheblich geringer ausfallen würde als ohne.

Von einem erheblichen Preisabschlag geht die Rechtsprechung aus, wenn Sie einen Mindererlös von 15% bis 20% oder höher hinnehmen müssen (LG Hamburg, Urteil v. 08.02.90, Az. 7 S 196/89). Einbußen ab dieser Größenordnung sind regelmäßig unzumutbar.

Geforderter Kaufpreis ist bindend

Achtung: Wenn Sie in dem Kündigungsschreiben Ihrem Mieter erklären, dass die Kündigung notwendig ist, um einen bestimmten Kaufpreis zu erzielen, gilt dieser Kaufpreis in jedem Fall als zumutbar. Sie können dann nicht kündigen, wenn der von Ihnen angegebene Kaufpreis auch im vermieteten Zustand erzielt werden kann.

Eine Verwertungskündigung ist in diesem Fall selbst dann nicht begründet, wenn feststeht, dass Sie für die Wohnung in unvermietetem Zustand einen Kaufpreis erzielen könnten, der 30% über dem von Ihnen im Kündigungsschreiben angegebenen Kaufpreis liegt (LG Berlin, Urteil v. 20.01.06, Az. 64 S 427/04).

Aus diesem Grund sollten Sie besondere Sorgfalt auf die Abfassung des Kündigungsschreibens und die vorangehende Marktanalyse für Ihren konkreten Fall legen.

In dem Kündigungsschreiben geben Sie an, dass Sie den angestrebten Kaufpreis von 150.000 € in vermietetem Zustand nicht erzielen können.

Im nachfolgenden Räumungsprozess stellt der gerichtlich bestellte Sachverständige fest, dass dieser Kaufpreis auch in vermietetem Zustand erzielt werden kann.

Weiter stellt der Sachverständige fest, dass die Wohnung in unvermietetem Zustand einen Verkehrswert von 250.000 € hat. Die Kündigung ist dann trotz des erheblichen Preisabschlags unwirksam, da Sie den von Ihnen angestrebten Kaufpreis auch bei Verkauf in vermietetem Zustand erzielen können.

28. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.