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Kündigung: Was Sie formal beachten müssen

Kaum ein Mieter nimmt eine Kündigung durch den Vermieter widerspruchslos hin.

Umso wichtiger ist es, dass Sie bei Ihrer Kündigungserklärung alles richtig machen.

Ein formaler Fehler kann Sie viel Geld und Zeit kosten

Bereits mit einem einzigen formalen Fehler riskieren Sie, dass sich Ihre Kündigung im Gerichtsprozess als unwirksam erweist. Das kann Sie viel Geld und Zeit kosten.

Am Ende bleibt Ihnen oft nichts anderes übrig, als es mit einer neuen Kündigung zu versuchen – falls der ursprüngliche Kündigungsgrund dann überhaupt noch besteht.

Was Sie bei Ihrer Kündigung beachten müssen

  1. Kündigen Sie ein Wohnraum-Mietverhältnis immer schriftlich. Der Mieter muss das Exemplar mit Ihrer Original-Unterschrift erhalten, also kein Fax und keine E-Mail.

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  3. Formulieren Sie klar, dass Sie kündigen. Kündigen Sie nicht unter einer Bedingung. (Also nicht: „Ich kündige fristlos, wenn Sie die Lärmbelästigungen nicht sofort einstellen“).
  4. Nennen Sie im Kündigungsschreiben alle Gründe für Ihre Kündigung, auch wenn schon einer dieser Gründe allein die Kündigung rechtfertigen würde.
  5. Beschreiben Sie Ihre Kündigungsgründe so ausführlich, dass der Mieter aus Ihren Angaben die Berechtigung der Kündigung überprüfen kann.
  6. Sind mehrere Personen Vermieter, so ist die Kündigung von allen eigenhändig zu unterschreiben. Es ist auch möglich, dass ein Vermieter im Namen aller kündigt. Denken Sie dann aber daran, dem Kündigungsschreiben die Original-Vollmachten der vertretenen Vermieter beizufügen.
  7. Kündigt der Hausverwalter den Mietvertrag, muss er dem Kündigungsschreiben die Original-Vollmacht des Vermieters beifügen, falls der Vermieter die Mieter nicht bereits vorab (beispielsweise im Mietvertrag) über die Kündigungsbefugnis des Verwalters informiert hat.
  8. Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, sprechen Sie unbedingt alle diese Personen als Adressaten der Kündigung an.
  9. Ist einer von mehreren Mietern bereits ausgezogen, müssen Sie ihm trotzdem ebenfalls ein Original-Kündigungsschreiben zusenden. Schicken Sie die Kündigungen an alle Mieter möglichst zeitgleich ab. Die Kündigung wird erst wirksam, wenn der letzte von den Mietern sein Kündigungsschreiben erhält.
  10. Weisen Sie den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung auf sein Widerspruchsrecht hin, beispielsweise mit folgender Formulierung: „Ich weise Sie darauf hin, dass Sie der Kündigung widersprechen können, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder einen anderen Angehörigen Ihres Haushalts eine ungerechtfertigte Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erklärt und begründet werden und mir spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen.“ Bei einer fristlosen Kündigung hat der Mieter kein Widerspruchsrecht.
  11. Widersprechen Sie im Kündigungsschreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag nicht bereits einen solchen Widerspruch enthält. Beispielsweise so: „Hiermit erkläre ich ausdrücklich, dass ich einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widerspreche.“
  12. Achten Sie darauf, die Kündigungsfrist richtig zu berechnen. Bei einer ordentlichen Kündigung von Wohnräumen gelten die folgenden gesetzlichen Kündigungsfristen: Geht Ihre Kündigung dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zu, so wird sie zum Ablauf des übernächsten Monats, also nach knapp 3 Monaten wirksam. Die Frist verlängert sich, wenn das Mietverhältnis bereits 5 Jahre bestanden hat, auf 6 Monate. Hat das Mietverhältnis bereits 8 Jahre bestanden, beträgt Ihre Kündigungsfrist 9 Monate.
  13. Stellen Sie die Kündigung dem Mieter am besten per Bote oder Gerichtsvollzieher zu. So können Sie, falls es zum Gerichtsprozess kommt, Absendung und Zugang sowie den genauen Zeitpunkt des Zugangs beweisen.

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.