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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Diese Gründe werden anerkannt

Kaum eine Entscheidung des Vermieters wird von den Mietern so sehr in Frage gestellt, wie eine Eigenbedarfskündigung. Eigenbedarf ist der in der Praxis mit Abstand umstrittenste Kündigungsgrund.

Insbesondere diese Gründe berechtigen Sie zur Kündigung wegen Eigenbedarfs:

  • Sie haben selbst nur eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstiger gelegene Wohnung.
  • Persönliche Veränderungen (beispielsweise Heirat, Arbeitsplatzwechsel) stehen an.
  • Es besteht vermehrter Wohnraumbedarf (beispielsweise Familienzuwachs, Aufnahme von benötigtem Pflegepersonal).
  • Es wird ein gemeinsamer Hausstand gegründet (z.B. Zusammenziehen bei einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).
  • Sie wollen pflegebedürftige Angehörige aufnehmen, denen Sie rechtlich und sittlich zur Unterstützung verpflichtet sind.

Die Umstände, die den Eigenbedarf begründen, müssen nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und dürfen auch nach der Kündigung nicht wieder entfallen sein.

Entfällt der Eigenbedarf nachträglich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist, sind Sie verpflichtet, Ihrem Mieter die neuen Umstände mitzuteilen.

Eigenbedarf: Persönliche Beziehung ist entscheidend

Es ist gesetzlich nicht abschließend geregelt, für wen Sie – außer für sich selbst – ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen können.

Neben dem bloßen Verwandtschaftsgrad wird maßgeblich auf die Intensität des sozialen Kontakts abgestellt.


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Je entfernter der Verwandtschaftsgrad ist, desto enger müssen die persönlichen Beziehungen sein, damit die betreffende Person noch zum begünstigten Familienkreis hinzugerechnet werden kann.

Nachfolgende Personen erkennen die Gerichte als Familien- bzw. Hausstandsangehörige einhellig an: Mutter/Vater, Tochter/Sohn, Enkelkinder, Großmutter/Großvater, Schwester/Bruder, Schwiegereltern, Lebenspartner.

Demgegenüber werden folgende Personen in der Regel nicht als Familienangehörige anerkannt: Geschiedene Ehepartner; Tochter/Sohn der Lebensgefährtin; Mitglieder einer Glaubensgemeinschaft, mit denen der Vermieter zusammenlebt; Patenkinder.

Wann die Gerichte Eigenbedarf anerkennen

Über alle in dieser Übersicht genannten Eigenbedarfsgründe haben Gerichte entschieden. Auch wenn es immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls ankommt, so kann Ihnen die Übersicht doch als wichtige Orientierungshilfe dienen.

  • Sie möchten aus gesundheitlichen Gründen in eine kleinere Wohnung ziehen
  • Sie benötigen die Wohnung für die zeitweilige Betreuung Ihrer Eltern
  • Sie benötigen die Wohnung, weil Sie wiederholt Besuch von Ihren Kindern bekommen
  • Sie wollen nicht mit Ihren Eltern/Schwiegereltern in einer Wohnung leben
  • Sie möchten in eine kleinere Wohnung umziehen, weil Ihnen die bisherige Wohnung zu groß geworden ist
  • Sie möchten umziehen, um jedes Ihrer Kinder ein eigenes Zimmer zu ermöglichen
  • Sie möchten umziehen, weil eine kleinere Wohnung leichter zu bewirtschaften ist (vor allem im fortgeschrittenem Alter)
  • Sie benötigen die Wohung aus beruflichen Gründen an mindestens 8 bis 10 Tagen im Monat
  • Sie wollen eine Pflegeperson aufnehmen

Wann die Gerichte keinen Eigenbedarf anerkennen

  • Sie benötigen die Wohnung für einen Verwandten, der sie etwas zehnmal im Jahr besucht
  • Sie wollen die Wohnung als Arbeitszimmer nutzen
  • Sie wollen umziehen, da Sie in ihrer jetzigen Wohnung eine Fehlbelegungsabgabe zahlen müssen
  • Sie benötigen die Wohnung für eine Übergangszeit von wenigen Monaten bis zur Fertigstellung eines Neubaus
  • Sie wollen die Wohnung in eine Hobbywerkstatt umwandeln
  • Sie wollen Ihrem 18-Jährigen Sohn und seiner Freundin eine 4-Zimmer-Wohnung überlassen
  • Die Wohnung würde bei der Nutzung mehr als 6 Monate im Jahr leer stehen

Die Gerichte überprüfen die Absichten des Vermieters

Achtung: Die Gerichte prüfen stets, ob der Vermieter überhaupt die ernsthafte Absicht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen beziehungsweise die Wohnung für Haushalts- oder Familienangehörige freizumachen.

Wiederholt ist es vorgekommen, dass die Gerichte die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches verneint haben, weil sich aus der Lebensführung des Vermieters massive Zweifel daran ergaben.

Vorsicht: Ist der Eigenbedarfskündigung der erfolglose Versuch vorausgegangen, die Miete zu erhöhen, prüfen die Gerichte die Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches besonders kritisch.

Das gilt erst recht dann, wenn die behauptete Eigenbedarfssituation bereits zu einem Zeitpunkt bestand, als die Mieterhöhung durchgesetzt werden sollte.

5. Februar 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.