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Kündigung wegen Eigenbedarf muss genau begründet werden

Die Amts- und Landgerichte stellen häufig hohe Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung. Die BGH-Richter betonen demgegenüber immer wieder, dass die formalen Anforderungen an die Kündigungsbegründung nicht zu hoch geschraubt werden dürfen.

Dennoch: Erläutern Sie dem Mieter Ihren Eigennutzungswunsch im Zweifel besser etwas ausführlicher. So erhöhen Sie die Erfolgsaussichten einer etwa notwendig werdenden Räumungsklage.

Wichtig: Kündigen Sie immer schriftlich

Ihre Eigenbedarfskündigung müssen Sie Ihrem Mieter gegenüber schriftlich erklären und begründen. Achten Sie darauf, in der Begründung diese zwei Punkte auf jeden Fall anzugeben:

  1. Benennen Sie den Namen und den Verwandtschaftsgrad derjenigen Person, die in die Wohnung einziehen soll. Welcher Personenkreis dies sein darf, wird weiter unten in diesem Artikel besprochen.
  2. Legen Sie dar, weshalb Sie oder die von Ihnen begünstigte Person die Wohnung benötigen.

Orientieren Sie sich etwa an folgender Beispielformulierung: „Ich möchte die Wohnung meiner Tochter Jasmina, 19 Jahre alt, zur Verfügung stellen, damit sie mit ihrem Lebensgefährten dort einen eigenen Hausstand gründen kann.“

Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass Sie etwa im obigen Beispiel den Namen des Lebensgefährten Ihrer Tochter angeben (BGH, Urteil v. 30.04.14, Az. VIII ZR 284/13). Auch die Wohnverhältnisse, unter denen Ihre Tochter bisher in Ihrem Haushalt lebt, brauchen Sie nicht im Einzelnen darzulegen (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Meist verlangen Amts- und Landgerichte jedoch sehr konkrete Argumente, um einen Bedarf an der gekündigten Wohnung darzustellen. Daher ist es immer besser, Sie begründen umfangreicher, als tragende Argumente wegzulassen.

Denn wenn die Kündigung Ihrem Mieter einmal zugegangen ist, können Sie nicht mehr nachbessern.

Ausführliche Begründung ist Pflicht

Je vergleichbarer Ihre bisherige und die zu kündigende Wohnung sind, desto ausführlicher sollten Sie Ihren Eigenbedarf begründen. Beispielsweise leuchtet es unmittelbar ein, wenn Sie nach der Geburt eines Kindes von einer 45 m² großen 2-Zimmer-Wohnung in eine 90 m² große 4-Zimmer-Wohnung umziehen wollen.

Weshalb Sie die 90 m² große Wohnung benötigen, obwohl Sie bereits in einer 80 m²-Wohnung wohnen, bedarf demgegenüber einer stichhaltigen Begründung.


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Eigenbedarf-Kündigung bei nahen Verwandten

Unproblematischer Anspruch auf Eigenbedarf besteht, wenn Sie selbst in die bisher noch vermietete Wohnung einziehen möchten. Sie dürfen auch weitere Personen zu sich in die Wohnung aufnehmen, etwa einen Lebensgefährten, Ihre Familie oder eine Person, auf die Sie zu Ihrer Betreuung angewiesen sind.

Wollen Sie die Kündigung jedoch zugunsten eines Familienangehörigen aussprechen, ist eine genauere Prüfung notwendig. Im Allgemeinen dürfen Sie nur für die engeren Familienangehörigen Eigenbedarf geltend machen.

Eigenbedarf-Kündigung: Entfernte Familienangehörige

Weiter entfernte Verwandte können eine Eigenbedarfskündigung nur dann ausnahmsweise rechtfertigen, wenn zu ihnen eine besondere persönliche Bindung mit einer (rechtlichen oder moralischen) Verpflichtung zur Versorgung mit Wohnraum besteht.

Hier stellen die Gerichte jedoch hohe Anforderungen. Beispielsweise hat das Landgericht Hagen die Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Schwagers akzeptiert, weil zwischen der Familie der Vermieterin und der Familie ihres Schwagers ein besonders enger persönlicher Kontakt bestand. So spielten die Kinder beider Familien regelmäßig, das heißt etwa einmal in der Woche, zusammen.

Ferner unterstützten sich die Familien wechselseitig bei der Beaufsichtigung ihrer Kinder und verbrachten regelmäßig ihre Freizeit gemeinsam. Hinzu kam, dass die Familie des Schwagers bisher in beengten Verhältnissen wohnte (Urteil v. 13.08.08, Az. 10 S 93/08).

Dieses Hagener Urteil wurde vom BGH aufrechterhalten (Beschluss v. 03.03.09, Az. VIII ZR 247/08). Allein gemeinsam verbrachte Freizeit, gemeinsame Urlaube oder monatliche Verwandtenbesuche reichen demgegenüber nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung entfernter Verwandter zu rechtfertigen.

Das gilt bei Haushaltsangehörigen und Pflegekräften Haushaltsangehörige sind alle Personen, die auf Dauer und seit längerer Zeit mit Ihnen in häuslicher Gemeinschaft zusammenleben. Das können neben den engen Familienangehörigen etwa auch der nichteheliche Lebensgefährte, ein Pflegekind, entferntere Verwandte, Betreuungspersonen oder Haushaltshilfen sein.

Sie können sich auf Eigenbedarf berufen, wenn Sie einer solchen Person, die bisher in Ihrem Haushalt lebte, jetzt eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollen.

Ihr Vorteil: Kündigen dürfen Sie auch für eine Pflegeperson, die Sie nicht in Ihren Haushalt aufnehmen wollen und die auch nicht zuvor in Ihrem Haushalt gelebt hat, die aber in Ihrer Nähe wohnen soll. Das gilt sogar, wenn Sie auf die Pflegekraft nicht zu Ihrer persönlichen Pflege angewiesen sind, sondern wenn Ihre Eltern oder ein Haushaltsmitglied die Pflegekraft benötigen (LG Koblenz, Beschluss v. 24.08.07, Az. 6 T 102/07).

Beachten Sie die Anbietpflicht

Besondere Vorsicht müssen Sie bei einer Eigenbedarfskündigung walten lassen, wenn Ihnen im Kündigungszeitpunkt eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht. In einem solchen Fall dürfen Sie nur dann einem anderen Mieter kündigen, wenn Sie Ihren Wohnbedarf in der bereits freien Wohnung nicht angemessen decken können.

Beispiel: Sie möchten mit Ihrer Familie eine 5-Zimmer-Wohnung beziehen, um jedem Ihrer Kinder ein eigenes Zimmer zur Verfügung stellen zu können. Eine 4-Zimmer-Wohnung ist in Ihrem Mietobjekt gerade frei.

Dennoch dürfen Sie dem Mieter der 5-Zimmer-Wohnung kündigen. Beachten Sie aber, dass Sie in einem solchen Fall möglicherweise verpflichtet sind, Ihrem Mieter anzubieten, in die freie Alternativwohnung umzuziehen und einen neuen Mietvertrag über diese Wohnung abzuschließen.

Anbietpflicht ist nicht unbegrenzt gültig

Sie brauchen Ihrem Mieter nicht jede freie Wohnung aus Ihrem Bestand anzubieten. Nur bei diesen Wohnungen besteht eine Anbietpflicht:

  • eigene Wohnungen in demselben Haus oder in derselben Wohnanlage, also nicht andere Wohnungen in derselben Stadt,
  • Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Eigenbedarfs zur Vermietung zur Verfügung stehen, also nicht leer stehende Wohnungen, die Sie beispielsweise erst noch modernisieren wollen,
  • Wohnungen, die mit der bisherigen Wohnung des Mieters in etwa vergleichbar sind, also nicht Wohnungen, die für den Wohnbedarf des Mieters offensichtlich ungeeignet sind.

Legen Sie bei der Vergleichbarkeit der gekündigten mit der freien Wohnung einen großzügigen Maßstab an. Es geht hier nicht um Vergleichbarkeit im Sinne einer Mieterhöhung. Auch größere, kleinere, teurere Wohnungen sollten Sie im Zweifel anbieten, solange sie für Ihren Mieter nicht offensichtlich zu teuer oder ungeeignet sind. Lassen Sie den Mieter selbst entscheiden, was für ihn geeignet ist.

Zeitlicher Rahmen und Fristen

Entscheidend für die Frage, ob Sie dem wegen Eigenbedarfs gekündigten Mieter eine freie Alternativwohnung anbieten müssen, ist darüber hinaus der Zeitpunkt, wann die Wohnung frei wird.

Nur Wohnungen, die bereits im Kündigungszeitpunkt leer stehen oder die während der Kündigungsfrist frei werden, müssen Sie anbieten. Wird die Wohnung erst frei, wenn die Kündigungsfrist bereits abgelaufen ist, sind Sie zu einem Angebot nicht verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn derMieter sich nach Fristablauf noch vertragswidrig in der Wohnung aufhält.

Denn aus diesem vertragswidrigen Verhalten darf er keinen Vorteil ziehen (BGH, Urteil v. 09.11.05, Az. VIII ZR 339/04). Die Anbietpflicht bleibt jedoch einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Gießen zufolge bestehen, solange der Mieter aufgrund eines vor Ablauf der Kündigungsfrist geschlossenen Räumungsvergleichs berechtigterweise die Wohnung weiter bewohnt (Urteil v. 16.06.14, Az. 48 C 231/13).

Vermieter sollten konkrete Angebote machen

Ihre Anbietpflicht haben Sie nur erfüllt, wenn Sie Ihrem Mieter nachweislich ein konkretes Angebot unterbreiten: Klären Sie ihn über Größe und Ausstattung der Alternativwohnung, den Mietpreis einschließich der Nebenkosten sowie gegebenenfalls weitere wesentliche Bedingungen der Anmietung auf. Erst dann muss Ihr Mieter sich entscheiden, ob er Ihre frei werdende Alternativwohnung anmieten möchte (BGH, Urteil v. 13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

Ihr Vorteil: Sie brauchen die Wohnung nicht zu denselben Bedingungen anzubieten, zu denen sie zuvor vermietet war. Vielmehr dürfen Sie etwa den Mietpreis anpassen oder die Ausstattung zuvor variieren. Allerdings muss Ihr Angebot zu angemessenen Bedingungen erfolgen.

Mit einem Angebot zu überhöhten Preisen genügen Sie Ihrer Anbietpflicht nicht. Ein Angebot ist nicht treuwidrig, selbst wenn es die ortsübliche Miete überschreitet, solange keine Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) und kein Mietwucher vorliegen (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 07.08.14, Az. 67 S 280/14).

Weggefallener Eigenbedarf

Sie haben wegen Eigenbedarfs gekündigt, aber noch vor dem Auszug des Mieters ändert sich die Situation und Ihr Eigenbedarf entfällt? Dann sind Sie verpflichtet, Ihren Mieter auf die geänderten Verhältnisse hinzuweisen und ihm eine Fortsetzung des bisherigen Mietvertrags anzubieten.

Entscheidend ist aber auch hier der Zeitpunkt, zu dem sich die Verhältnisse ändern. Zerschlägt sich Ihr Eigenbedarf erst, nachdem die Kündigungsfrist bereits abgelaufen ist, brauchen Sie Ihrem Mieter die Vertragsfortsetzung nicht mehr anzubieten, denn der Vertrag ist ja bereits beendet.

9. Juni 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.