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Kündigung wegen Mängeln: In diesem Fall ist sie unwirksam

Dass eine außerordentliche Kündigung nicht zulässig ist, wenn ein Mieter trotz Kenntnis von Mängeln ein Mietverhältnis vorbehaltlos verlängert, entschied das Oberlandesgericht Brandenburg im Februar 2014.

Ein Vermieter von gewerblichen Räumen hatte seinen Mieter auf Zahlung von noch 130.000 € offener Miete verklagt.

Der Mieter hatte zurzeit des Mietverhältnisses eine Mietminderung wegen die Gesundheit gefährdender Mängel der Mieträume geltend gemacht. Dennoch wurde das Mietverhältnis zunächst einverständlich um fünf Jahre verlängert.

Nach Ablauf von drei Jahren kündigte der Mieter den Mietvertrag dennoch fristlos wegen zahlreicher Mängel der Mieträume, insbesondere wegen angeblicher Gesundheitsgefährdung. Diese Mängel lagen aber bereits bei Vereinbarung der Verlängerung des Mietverhältnisses vor.


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Der Mieter hielt die fristlose Kündigung dennoch für wirksam und übergab dem Vermieter die Mieträume. Der Vermieter widersprach jedoch der Kündigung und klagte die entstandenen Mietrückstände ein.

Mit Erfolg! Das zuständige Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters, dass die fristlose Kündigung des Mieters unwirksam war.

Der Mieter konnte nicht gemäß §§ 578 Abs. 2, 569 Abs. 1 BGB nachweisen, dass von den Mieträumen tatsächlich eine Gesundheitsgefahr ausging. Für einen solchen Nachweis müssen regelmäßig Sachverständigengutachten vorgelegt werden.

Der Mieter konnte seine Kündigung zudem nicht auf § 543 Abs. 2 BGB stützen, da er bei der einvernehmlichen Verlängerung des Mietverhältnisses die Mängel bereits gekannt hatte. Mit diesen Mängeln hatte er dann später die Kündigung begründet.

Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund war deshalb rechtswidrig, weil der Mieter trotz Kenntnis der Mängel der Mieträume den bestehenden Mietvertrag zuvor vorbehaltlos verlängert hatte (OLG Brandenburg, Urteil v. 25.02.14, Az. 3 U 154/11).

5. Juni 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.