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Kündigungsausschluss und Zeitmietvertrag: Vorsicht, Falle beim Immobilienkauf!

Gekauft wird eine Immobilie in der Regel als Investition oder um sie selbst zu bewohnen.

Für Ersteres ist es gut, wenn ein vorhandenes Mietverhältnis sicher ist.

Denn in diesem Fall ist eine verlässliche Planung, vor allem mit Blick auf die Finanzierung, sicher.

Für Letzteres ist es dagegen genau andersherum:

Möchten Sie die erworbene Immobilie selbst beziehen, ist es wichtig, dass der Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

(Noch besser ist es natürlich, wenn die Immobilie gar nicht erst vermietet ist.)

Vorsicht: Eigenbedarfs-Falle

Nicht selten passiert es auch, dass die Absicht zur Selbstnutzung erst später gefasst wird oder innerhalb der Familie irgendwann Eigenbedarf entsteht.

Diese Möglichkeiten sollten Sie bedenken, wenn Sie eine vermietete Immobilie erwerben.

Denn eines ist klar: Mit dem Kauf der Immobilie und Ihrer Eintragung ins Grundbuch werden Sie Vermieter. Und zwar nach den gleichen Bedingungen, die schon zuvor galten.


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Hat der bisherige Vermieter den Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sind Sie hieran gebunden, weshalb eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dann nicht möglich ist.

Und auch ein „gekaufter“ Zeitmietvertrag gilt fort. Gerade hier liegt eine häufige Rendite-Falle.

Vorsicht: Rendite-Falle

Die Gründe, die den Vorvermieter zu einem Zeitmietvertrag berechtigt haben, müssen auch in der Person des Erwerbers fortbestehen.

Ist dies nicht der Fall, ist der Zeitvertrag unwirksam und wird automatisch zu einem unbefristeten Mietvertrag mit den gesetzlichen Kündigungsfristen.

Das heißt, als Erwerber müssen Sie beabsichtigen, die Wohnung bei Mietende in der Weise zu verwenden, wie der Vorbesitzer dies bei Mietbeginn dem Mieter auch mitgeteilt hat.

Anderes Beispiel: Sanierung. Diese müssen Sie dann nach Zeitpunkt und Umfang so ausführen, wie es vom Vormieter im Zeitmietvertrag angegeben wurde.

Haben Sie die Wohnung als Kapitalanlage gekauft, erweist sich dies dann als Nachteil, wenn eine geplante Neuvermietung zu besseren Konditionen geplant war und hierauf die Rendite-Kalkulation beruhte.

Deshalb: Der „gekaufte“ Mietvertrag sollte ebenso genau geprüft werden wie der Kaufvertrag selbst.

Leserfrage

Ich plane, meinen Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen, da ich die Wohnung für mich benötige. Künftig möchte ich dort wohnen, weil ich dann näher bei meinen Kindern bin.

Ungefähr die Hälfte der Wohnfläche möchte ich aber auch gewerblich nutzen – ich bin Architekt. Stellt es ein Problem für die Kündigung dar, dass ich die Mieträume nicht nur bewohnen, sondern auch für die Berufsausübung nutzen möchte?

Nein, das ist seit einer Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005 kein Problem mehr.

Zuvor hatte schon das Bundesverfassungsgericht ganz grundsätzlich entschieden, dass der Entschluss des Vermieters, seine Wohnung selbst zu nutzen, wegen seines vom Grundgesetz geschützten Eigentums (Artikel 14) zu achten sei (BVerfGE 81, 29, 32).

BGH: Berufsausübung rechtfertigt Eigenbedarf

In der besagten Entscheidung des BGH hatte dieser klargestellt, dass für den Wunsch des Vermieters, seine Wohnung für eigene Wohnzwecke und daneben für eigene berufliche Zwecke zu nutzen, nichts anderes gelten kann (BGH, Beschluss v. 05.10.05, Az. VIII ZR 127/05).

Auch in dem BGH-Fall war der Vermieter übrigens ein Architekt, der die Räume sogar „überwiegend“ für seine Berufsausübung nutzen wollte.

Allerdings: Soll die wegen Eigenbedarfs zu kündigende Wohnung künftig ausschließlich zu Gewerbezwecken genutzt werden, ist Vorsicht angebracht.

Denn hierzu liegt noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor und viele Juristen meinen, dass eine Eigenbedarfskündigung dann nicht möglich sei.

Tipp: Genaue Begründung!

Immer wieder erweisen sich eigentlich berechtigte Eigenbedarfskündigungen als unwirksam, weil sie nicht ausreichend begründet sind.

Auch wenn man sich vor dem Mieter nicht so gern erklären mag, sollten Sie dies in Ihrem eigenen Interesse tun: Begründen Sie das persönliche Interesse an der Wohnung so genau wie möglich.

5. Januar 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.