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Kündigungsfrist: Auf einen Blick

Immer wieder gibt es Situationen im Mietverhältnis, in denen Sie Ihrem Mieter eine „angemessene“ Frist setzen müssen.

Viele Vermieter sind sich dann unsicher: Was muss ich genau beachten? Wie lange soll die Frist eigentlich bemessen sein? Wir sagen Ihnen, wie Sie Ihrem Mieter rechts sicher Fristen setzen.

Der wichtigste Fall einer solchen Fristsetzung: Sie wollen Ihrem Mieter kündigen, weil er eine Pflicht aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß erfüllt.

Hier bestimmt § 543 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), dass die Kündigung „erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist“ oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist.

Auch wenn Ihr Mieter sich vertragswidrig eine Katze angeschafft hat oder die geschuldeten Schönheitsreparaturen nicht ausführt, bedarf es einer Fristsetzung, bevor Sie Ihre Unterlassungs- oder Schadenersatzansprüche gerichtlich durchsetzen können.

Kündigungsfrist: Bestimmen Sie Zeit und Inhalt der Verpflichtung

Fast jeder denkt bei „Fristsetzung“ sofort an den Zeitraum, den er dem anderen für die Erfüllung seiner Vertragspflichten gewähren soll. Neben diesem Zeitaspekt beinhaltet eine Fristsetzung aber auch einen Inhaltsaspekt. Und der ist sogar noch wichtiger; hier geschehen in der Praxis die meisten Fehler.

Es geht also bei einer Fristsetzung immer um 2 Punkte:


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  • Was genau soll der Mieter tun?
  • Wann soll die Verpflichtung erfüllt sein?

Teilen Sie Ihrem Mieter also ganz genau mit, was Sie von ihm erwarten. Es genügt beispielsweise nicht nur allgemein zu schreiben, dass er „den vertragsgemäßen Zustand“ unverzüglich wieder herstellen soll oder dass „die Wohnung noch renoviert werden muss“. Werden Sie konkret, denn sonst ist Ihre Fristsetzung unwirksam.

„Ich fordere Sie auf, die Katze, die Sie vertragswidrig in der gemieteten Wohnung halten, dauerhaft aus der Wohnung und von dem Grundstück zu entfernen.“ Oder: „…die Raufasertapete in beiden Kinderzimmern, die inzwischen vergilbt ist und Farbkleckse aufweist, ist neu zu streichen.“

Zu kurze Kündigungsfrist schadet nicht

Tipp: Nennen Sie ein genaues Datum.

Legen Sie in Ihrer Fristsetzung einen Endtermin fest, bis zu dem der Mieter die geforderten Arbeiten durchführen soll. Dies ist zwar für die Wirksamkeit Ihrer Fristsetzung nicht erforderlich, aber so weiß der Mieter genau, was Sie von Ihm verlangen.

Für die Länge der Frist gibt es keinen absoluten Maßstab. Was „angemessen“ ist, hängt immer von den genauen Umständen ab. Orientieren Sie sich daran, welche Maßnahmen Ihr Mieter zur Beseitigung der Vertragswidrigkeit ergreifen muss und innerhalb welcher Zeit er diese Verpflichtungen realistischerweise erfüllen kann.

Bei unerlaubter Untervermietung berücksichtigen Sie, dass Ihr Mieter gegenüber dem Untermieter in der Regel seinerseits eine Kündigungsfrist von 3 Monaten einhalten muss. Bei unerlaubter Tierhaltung hingegen genügt etwa 1 Woche, um das Tier anderweitig unterzubringen.

Gut für Sie: So viel können Sie bei der Bemessung der Zeit nicht falsch machen.

Haben Sie nämlich die Frist versehentlich zu knapp gesetzt, wird sie dadurch nicht unwirksam. Ihr Mieter hat stattdessen so viel Zeit, wie üblicherweise notwendig ist. Die Richter sagen, dass „eine zu kurze Fristsetzung eine angemessene Frist in Gang setzt“.

Wenn Sie also feststellen, dass Ihr Mieter am Ende einer knapp kalkulierten Frist noch nicht ganz fertig ist, lassen Sie ihm noch ein paar Tage Zeit.

Klausel für die Kündigungsfrist

Tipp: Verlängerung anbieten.

Sind Sie nicht sicher, ob die von Ihnen gesetzte Frist angemessen ist, fügen Sie folgende Klausel an:

Sollte die von mir gesetzte Frist zu knapp bemessen sein, teilen Sie mir dies bitte umgehend mit und geben Sie genau an, bis wann Sie den vertragswidrigen Zustand beenden können. Wenn Sie mir überzeugende Gründe nennen, weshalb Sie erst zu diesem späteren Zeitpunkt zur Abhilfe in der Lage sind, bin ich bereit, die gesetzte Frist angemessen zu verlängern.“

Wenn Sie jedoch absichtlich die Frist so kurz setzen, dass Ihr Mieter in dieser Zeit die geforderten Arbeiten nicht ausführen kann, ist Ihre Fristsetzung ausnahmsweise unwirksam. Damit fehlt eine notwendige Voraussetzung für Ihre spätere Kündigung oder Ihren Schadenersatzanspruch.

6. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.