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Kündigungsfrist: Beginn unbedingt vereinbaren

Folgende Leserfrage soll hier beantwortet werden:

„Am 12. April habe ich mit meinem Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen.

Der vereinbarte Vertragsbeginn ist der 1. Juli. Zu meiner völligen Überraschung erhielt ich am 2. Mai eine Kündigung des Mieters, der meinte, eine noch besser geeignete Wohnung gefunden zu haben.

Außerdem sagte der Mieter, der Mietvertrag ende durch seine Kündigung schon am 31. Juli weshalb er nur für einen Monat die Miete zahlen müsse. Stimmt das?“


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Antwort von VermieterRecht vertraulich

Wann beginnt bei einer Kündigung vor Vertragsbeginn die 3-monatige Kündigungsfrist – mit Zugang der Kündigung oder mit Beginn des Mietverhältnisses?

Im ersten Fall müsste Ihr Mieter nur eine Miete zahlen (für den Juli), während der Mieter Ihnen bei der zweiten Möglichkeit volle drei Monatsmieten zu zahlen hätte. Denn da hier die Kündigungsfrist am 3. Juli beginnen würde, würde das Mietverhältnis erst am 30. September enden.

Entscheidend ist der Zugang der Kündigung

Vom BGH ist diese Frage längst geklärt worden. Obwohl – oder weil – die Entscheidung schon dreißig Jahre alt ist, ist sie aber vielen unbekannt. Es gilt: Entscheidend für die Berechnung der Kündigungsfrist ist der Zugang der Kündigung (BGH, Urteil v. 21.02.79, Az. VIII ZR 88/78).

In Ihrem Fall hat Ihr Mieter also Recht. Dies bedeutet, dass bei der Kündigung eines sehr frühzeitig abgeschlossenen Mietvertrages der Mieter unter Umständen gar keine Miete zahlen müsste. Dann etwa, wenn Sie als Mietbeginn den 1. August vereinbart hätten, denn hier wäre die Kündigungsfrist schon vor Mietbeginn insgesamt abgelaufen.

Sie können Mietausfällen vorbeugen

Dagegen können Sie Vorsorge treffen: Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter, dass bei Kündigung vor Einzug die Kündigungsfrist erst mit Vertragsbeginn beginnen soll, ist dies wirksam (BGH, Urteil v. 02.11.05, Az. XII ZR 212/03).

Auf diese Weise können Sie sich zumindest für die ersten drei Monate des Mietverhältnisses die Miete sichern. Unser Tipp: Vereinbarung treffen.

Mit der folgenden Vereinbarung, die Sie in Ihrem Mietvertrag als „Sonstige Vereinbarung“ treffen, wahren Sie Ihre Interessen als Vermieter: „Wird das Mietverhältnis vor dem vereinbarten Mietbeginn gekündigt, so beginnt die Kündigungsfrist erst in dem Monat zu laufen, der als Mietbeginn vereinbart ist, frühestens jedoch mit Übergabe der Mietsache an den Mieter.“

13. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.