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Kündigungsfrist ist von Wohndauer abhängig

Seit der Mietrechtsreform haben sich die Fristen der ordentlichen Kündigung sehr zulasten der Vermieter gewandelt.

Während für Mieter eine allgemeine Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt, ist Ihre Kündigungsfrist als Vermieter immer noch an die Wohndauer gekoppelt und beträgt 3, 6 oder sogar 9 Monate.

Was viele Vermieter aber nicht wissen:

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht für bestimmte Fälle der vermieterseitigen Kündigung eine besonders kurze Kündigungsfrist vor.

Diese ist nämlich nach § 573c Absatz 3 „spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig“ und beträgt damit 2 Wochen.

Hinweis: Das gilt auch, wenn der 15. eines Monats ein Sonn- oder Feiertag ist. Sie haben hier nicht die Möglichkeit, die Kündigung erst am nächsten Werktag zugehen zu lassen, wie es bei der langen Kündigungsfrist der Fall ist.

Das bedeutet, wenn Ihr Mieter Ihre Kündigung am 15.07.09 erhält, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.07.09. Erhält Ihr Mieter die Kündigung dagegen erst am 16. eines Monats, endet das Mietverhältnis erst mit Ablauf des Folgemonats.

Diese kurze Kündigungsfrist von 2 Wochen sieht das BGB für 3 Fälle vor:

  • bei zum vorübergehenden Gebrauch vermietetem Wohnraum

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  • bei möbliertem Einliegerwohnraum
  • bei der Weitervermietung zum dringenden Wohnbedarf

Dann vermieten Sie zum vorübergehenden Gebrauch

Zum vorübergehenden Gebrauch vermieten Sie bei kurzfristigen Gebrauchsüberlassungen, wie bei der Vermietung von Hotelzimmern, Privatunterkünften oder Ferienwohnungen an Feriengäste und Besucher.

Aber auch eine Vermietung über längere Zeiträume ist eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, wenn die Nutzung eben nur vorübergehender Natur ist. Das ist dann der Fall, wenn Ihr Mieter Ihre Wohnung während eines vorübergehenden Lehrgangs anmietet.

Aber auch wenn er Ihre Wohnung praktisch als Notunterkunft nutzt, weil das Haus, das er gekauft hat, noch nicht frei oder noch nicht fertig gestellt ist, handelt es sich um eine vorübergehende Nutzung.

Mietet Ihr Mieter Ihre Wohnung als Zweitwohnung, etwa für die Zeit seines Studiums an, können Sie nicht per se von einer vorübergehenden Vermietung ausgehen.

Nehmen Sie in einem solchen Fall ebenso, wie in allen Fällen, in denen die Wohnung für längere Zeit vermietet werden soll, zur Klarstellung eine Klausel in den Mietvertrag auf. Diese können Sie wie folgt formulieren:

Musterformulierung:

Die Parteien des Mietverhältnisses sind sich darüber einig, dass die Vermietung der Wohnung nur vorübergehend, bis zum Ende des Lehrgangs/Semesters/Studiums erfolgen soll.

Das versteht man unter möbliertem Einliegerwohnraum

Wenn Sie Wohnraum vermieten, der Teil der von Ihnen selbst bewohnten Wohnung ist, in einem engen räumlichen Zusammenhang zu dieser steht und innerhalb Ihrer Wohnung liegt, vermieten Sie sogenannten Einliegerwohnraum.

Davon können Sie beispielsweise ausgehen, wenn Sie ein Einfamilienhaus bewohnen, in dem sich noch eine weitere Wohnung ohne separaten Eingang befindet.

Haben Sie diese Wohnung auch noch überwiegend möbliert, besteht kein Mieterschutz und Sie können das Mietverhältnis mit der kurzen 2-wöchigen Frist kündigen.

Überwiegend möbliert bedeutet, dass Sie die Wohnung mit mehr als der Hälfte einer vollwertigen Einrichtung ausstatten müssen, also mit Möbeln, Betten, Herd, Spüle, Beleuchtungskörpern, Teppichen etc. Es reicht nicht, wenn Sie die Wohnung mit einzelnen Einrichtungsgegenständen versehen.

Das bedeutet Weitervermietung für dringenden Wohnbedarf

Dieser Fall erfasst die Vermietung Ihrer Wohnung an eine juristische Person des öffentlichen Rechts als Zwischenmieter. Insbesondere sind dies die Stadt und die Gemeinde oder ein anerkannter privater Träger der Wohlstandspflege.

Die Vermietung erfolgt mit dem Zweck, die Wohnung an solche Personen weiterzuvermieten, die auf dem Wohnungsmarkt nur schwer eine Wohnung finden, etwa Nichtsesshafte, Obdachlose, Haftentlassene oder Suchtkranke.

Auch in diesem Fall steht Ihnen die kurze Kündigungsfrist von 2 Wochen zu. Beachten Sie jedoch: Bei Vertragsabschluss muss auf diese Zweckbestimmung hingewiesen worden sein. Andernfalls gilt der Mieterschutz und damit die normale Kündigungsfrist.

Nehmen Sie daher die Zweckbestimmung, „Vermietung für dringenden Wohnbedarf“ unbedingt in Ihren Mietvertrag auf. Dann können Sie kurzfristig kündigen, wenn es Ihnen zu bunt wird.

21. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.